房产纳税评估十篇-ag尊龙app

房产纳税评估篇1

一、房地产企业所得税纳税评估中存在的问题

1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足

税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。

2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下

纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。

3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集

全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。

4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅

在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。

二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议

1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依

首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。

2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队

首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。

3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范

首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的凯时k66会员登录的解决方案。

4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程

首先，增强有关部门内部的协调配合的能力。这主要是指税务机关上下级之间以及内部各个有关部门之间的协调配合，她要求各个部门公开各自收集的资料，实现内部信息的共享。其次，积极推行一体化的管理，加强国地税之间的联系。采用这种管理方式，可以充分发挥出地税部门在房地产所得税征管方面积累的丰富经验，从而提高所得税征管的水平。最后，加强与其它职能部门的沟通和交流。这主要是指税收部门应该主动的与财政、房管等部门进行沟通和交流，从而实现信息的共享。

房产纳税评估篇2

税基评估和征收管理机构的设置，是房地产税制度必不可少的构成要素。在oecd（经合组织）国家中，尽管房地产税征管的模式不同，但机构设置都遵循了评估与征收相独立的原则，以保证评估的公正客观。

税务部门的主要作用包括房地产税相关法律的监督执行、地方政府评估结果争议的处理、房地产税收收入的入库和监督，以及房地产评税师培训等。

国际上房地产税评估机构的设置可以分为四种模式。

第一类是由第三方机构负责评估，如加拿大不列颠哥伦比亚省和安大略省、日本等国家和地区；第二类是税务部门的下设部门负责房地产税评估，典型国家有英国、德国、新加坡、芬兰等；第三类是税务部门以外的政府部门负责评估，典型的地区是澳大利亚新南威尔士州、美国俄亥俄州；第四类是没有特定的部门负责评估，而是由地方政府议会任命或由公民选举评估师，负责辖区房地产税的评估，如美国的一些州和南非一些国家。

由于房地产市场具有较强的地域性，而房地产税作为地方税收，房地产税评估机构通常设置在省或市一级。

在美国一些州，尽管评估机构设置在市县一级，但省政府承担了评估标准制定与监督执行、评估结果审核、市县之间评估结果协调，评估师培训等工作。也有一些国家将评估机构设置在中央一级，通过下设在地方的办公室来进行评估工作。这些国家往往是集权国家，或面积比较小的国家，如英国、法国、新加坡。 税收争议的解决机制

即使是独立评估机构对房地产做出的科学评估，也不可避免会存在数据以及模型偏差，纳税人的预期也有所不同。因此，公正透明的争议解决机制十分必要。

发达国家房地产税评估部门每年定期向纳税人发放评估通知单，并安排专门时间接受上诉。

在加拿大不列颠哥伦比亚省，对房地产税评估的争议处理分为四个层次。当纳税人对评估结果有异议时，首先在法律规定期限内向评估局提出非正式上诉，评估局负责就评估数据和模型等问题向纳税人进行解释说明。如果纳税人对评估结果仍有异议，可以向评估审核小组提出正式上诉，评估审核小组通过听证会来处理相关争议。如果仍未解决，纳税人可以向评估审核委员会提出进一步上诉。争议处理的最高层次是法院，法院只处理对于法律规定的争议。

在英国，当纳税人对评估结果中住宅的等级归属有异议，可以直接去当地估价办公室上诉。除非特殊情况，纳税人不得对估价办公室复查的结果进行上诉。英国法律规定了一些特殊情况，纳税人可以向专门的法庭提出上诉。2008年4月1日开始，英国采用了“直接上诉”的方式，简化了上诉流程。除了通过原有的程序，纳税人可以在评估办公室做出复查结果后自行决定是否让专门的法庭对房屋进行重新评估。 细化税收优惠政策

理论上，房地产税应当按照统一税率对全部房地产进行征收。但是在现实中，由于房地产税按照房地产市场评估价值征收，存在着纳税额与纳税人现金收入不匹配的可能，为此各国均制定了一系列税收优惠政策。

这些税收优惠政策主要针对弱势群体、非营利性房地产以及家庭自有住宅。比较普遍的做法是对老年人、残疾人、退伍军人等制定减免政策。对于非营利性的公共服务用途房地产，如学校、医院、福利院等，各国大多制定税收豁免政策。对于住宅，各国也有各自的优惠政策，包括对家庭自住房屋的税额扣减或税率优惠，对住宅设定低于工商业房地产的税率。

一些国家还制定了与家庭收入相结合的税收优惠政策。典型的是美国“断路器”（circuit-breakers）政策。如果纳税人所缴纳的房地产税与其收入的比例超过法律规定的水平，政府会将超出的一部分税额返还给纳税人，或减少其应纳的所得税额或直接支付给纳税人现金，从而作为对所得税税收返还的一种补充。目前，美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅房地产给予“断路器”税收抵免政策。 房产税的征税限制

发达国家开征房地产税以来，都先后遇到了争议、反对甚至抗税。

比如美国加州13号提案对美国各州财产税改革产生了巨大影响，大多数州对房产税税收的增长幅度实行了限制；英国在1990年为避免税基重估所带来的反对意见，将以租金价值为税基的不动产税改为人头税（poll tax），但这一税制设置不合理、征缴率低，1992年被废除，代之以市政税（council tax）。

为保证征收，地方政府一方面加强各项配套措施使评估更加准确；另一方面还通过法律约束对征税权加以限制，既包括对整个税收总量、税率进行限制，还包括对不同部门权力的相互制约。

设置房地产税税率上限。

例如美国，州一级政府可以通过制定法律对税率上限进行限制。在加利福尼亚州，法律规定在任何情况下房地产税税率不得超过1%。在其他一些州，法律则规定了一些特殊情况下房地产税税率才可以超过设定的上限，如俄亥俄州。

计税价值年增长限制。

在美国一些州，计税价值增长幅度采用固定的百分比，或与通货膨胀指数（或消费者价格指数）挂钩，各州计税价值增长上限范围在2%-15%之间。计税价值增长幅度限制可以应用于全部类型房地产，如美国加利福尼亚州；也可以只针对特定房地产类型，如佛罗里达州仅对自住住宅设置计税价值增长上限。在美国阿肯色州，针对不同类型房地产设置不同的增长上限。

一些发达国家地方政府有严格的预算管理和控制，限制征税与支出冲动。比如美国地方政府的房地产税的税率是按以支定收的原则通过一个公式算出法定税率。该税率还需要州政府核实和批准，每年税率都不一样。房地产税在一定程度上把税负与地方公共服务的水平相结合。纳税人通过对政府预算的影响和监督实行公民参与并纳税意识，建立起一个良性循环并可持续发展的公民社会。 对中国房产税改革的启示

研究发达国家房地产税征管制度，我们可以得到几条经验。

第一，在普遍征收的基础上，适当进行税收优惠和限制。

从税收公平和效率角度，按照统一税率进行普遍征收可以保证税收公平和减少对经济的扭曲。但是，由于房地产税税额与纳税人现金收入存在不匹配的可能，加之近年来房地产市场快速发展带来的房地产价值大幅上涨，政府不得不通过一系列税收优惠和限制措施来避免纳税人税负过高。

这条经验对于中国房地产税制度设计十分重要。现行的房产税对住宅免征，从课税范围来讲造成了住宅和其他类型房地产间的不公平，也大大限制了房产税税收规模。因此，在房地产税改革中，一定要对工商业房地产、住宅等各类房地产做到普遍征收。只有这样才能够最大限度保证税收公平，并且获得足够的税收，从而缓解地方政府对于土地财政的依赖。

中国也要设计一套完善的房地产税税收优惠政策，对于弱势群体进行税收减免。对于符合一定居住标准的家庭主要住宅也要予以减免，降低家庭税收负担。当然，房地产税改革应当是在合并一些税种，取消一些不合理税种和收费的基础上进行，配以税收优惠政策，同时针对超过一定居住面积的高收入人群，从房地产投资投机获取财富的家庭征收累进税收。

第二，税收征管机构设置要力求客观中立。根据国际经验，房地产税评估的客观公正十分关键。一方面通过评估技术的提升来保证评估结果的公平，另一方面在机构设置上也要兼顾公平和效率。

中国房地产税改革可以考虑两种模式，第一种是成立第三方独立的评估机构，专门负责房地产税的评估，这种模式比较适用于房地产市场比较复杂的大城市。第二种是将数据收集和评估部分外包给专业公司，税务部门对评估结果进行审核后使用。

第三，建立完善的争议处理体系，有助于提高税收征管的公正性和透明度。在使用比较成熟的房地产批量评估技术的情况下，纳税人对于评估结果的争议是比较少的。大部分的争议通过纳税人与评估部门非正式的上诉或沟通可以得到解决。因此，建立“评估部门非正式上诉—专业评估审核—法院”的三级争议处理体系对于中国是比较理想的选择。

房产纳税评估篇3

日本房地产取得课税

（一）印花税

印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税（个人出售土地则不在此例），通常由买卖双方折半负担。未贴印花或未贴足印花的，通收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。

（二）注册执照税和不动产取得税

日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上分开登记，并向一般市民公开。作为一项法定行政服务，自2003年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院。

在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用1.5%.的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记则适用优惠税率。注册执照税的计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。

此外，房地产取得者还须缴纳不动产取得税，该税属于都道府县税。县税务所凭借房地产登记证明，到现场进行核实后，向纳税人送达纳税通知书并征税。征税日期为买卖合同上所有权发生转移的日期，即取得房地产的日期。不动产取得税的标准税率设定为4%，其减轻税负的方法是变动计税依据，如2004年以房地产评估额的1／2作为计税依据，并减按3%征收。除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地规划换地等取得的房地产不征此税外，因买卖、交换、赠与、新建、增改建等取得的房地产都需征此税。其免征对象为取得费低于10万日元的土地、低于23万日元和12万日元的房屋和构筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。

（三）消费税

在日本，土地的出售不征消费税，而用于宅地的土地平整工程则需征消费税，这部分消费税添加在每块土地出让金之上，最终转嫁给消费者。对房屋的新建工程款和购入款，由工程承包商、不动产商缴纳消费税，最终转嫁给建筑商和购房者。不动产商介绍房地产买卖收取的中介费也需要缴纳消费税，税负最终转嫁给委托人。

（四）继承税与赠予税

日本继承税和赠予税目前均采用10-50%的6档累进税率。征税对象包括土地、房屋、有价证券、现金、存款等，其中继承税来自房地产的应税财产占6-7成，占直接国税的3.4%.两者的计税依据是房地产评估额。评估标准根据市价（指在纳税期内由不特定多数当事人进行正常自由交易时成立的价格）。为确保评估的公正合理性，国税厅规定了三项基本方针：①评估的全国统一性；②评估的简单明了性；③评估的安全性。评估额通常设定得低于市价。免征继承税的财产包括墓地和供宗教、慈善、学术等公益事业用的财产。

日本房地产保有课税

（一）固定资产税

1.征税主体、征税对象及纳税人。日本在改革地租、房屋税时，明确了固定资产税的征税主体为市町村，其收入全部归市町村支配；计税依据由工商业收益和住宅租赁额改为评估额；并将房地产的征收范围扩大到折旧资产（房地产以外供经营用的资产）。固定资产税实行台账征税原则。市町村政府对土地、房屋、折旧资产分别设有征税台账和补充征税台账，后者是为遗漏登记的房地产实际所有人或使用人准备的。凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。

2.计税依据及税率。固定资产税的计税依据按照房地产市场评估价，原则上三年固定不变，从形态上区分为基准年度评估额和比照基准年度评估额，以区别不同情况、不同用途的房地产，通过合理调整计税依据，公平税负。固定资产税的标准税率为1.4%.日本对公益事业、住宅用地（灾区）等采取了一系列按照各种财产评估额给予一定比例减除的优惠措施，并通过设定期限加强某些领域优惠措施的执行效果。

3.免征点及减免税制度。固定资产税采用免征点制度，免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。免税范围则包括：政府、皇室、邮政部门、自然资源机构、土地改良区、宗教法人、墓地、公路水路、国立公园和国家风景保护区、国家重点文化历史名胜、重点传统建筑群保存区、学校法人、社会福利及公益设施以及城市更新机构取得的土地等。固定资产税的减免优惠则主要集中在一定面积的新建住宅、新建租赁住宅、市区再开发工程建筑以及供老年人居住的优质租赁住宅上。

4.评估及价格确定。日本房地产评估实行市田丁村长负责的房地产估价师制度。其步骤是，首先由市町村估价师做出实地调查后将评估结果提交市町村长，估价师评估所依据的是国土交通省土地鉴定委员会每年1月1日确定的公示地公示价格；然后，市町村长根据全国统一的房地产评估标准和实施方案确定房地产价格，并及时在房地产征税台账上登记后公示，同时将记载有各地区标准地价格的路线价图供一般阅览。

市町村房地产评估根据土地用途（商业、工业、住宅、观光、农田等）和距离城市中心部位置，在每一情况类似地段（街道、交通、居住环境等）选出标准地和标准田。标准地价格以地价公示价格的70%为尺度，并根据市场价进行调整。路线价采用画地计算法对宅地进深、宽度、形状、街道等进行修正后反映在评估价格上。

宅地和房屋评估采用不同方法，在人口集中的商业区、办公区、住宅区、工厂区设置路线价，对市区以外的宅地评估按照评估额乘以各地段相应倍率的方式；房屋评估则通常采用以再建筑价格为基准的评估方法，即评估时先求出在同一场所新建房屋所需建筑费用，再根据房屋现状，减除房屋的折旧和损耗。

对农田和市区化农田也采用不同的评估和征税方法。普通农田按照买卖价格评估，市区化农田比照类似宅地价格评估。对宅地的税负调整通常根据负担水平确定相应的调整系数，商业地比照宅地，地价下降时调整系数向下调整。

5.其他。固定资产税的核定征收日为每年1月1日，征税与否要根据征收日当天房地产状况而定。因此，即使在征收日之后房地产因火灾等事由消失，当年固定资产税也要按全额征收，不予退还。相反，征收日之后拥有的房地产不征当年的固定资产税。征收有效期限为自法定纳税期限起5年以内。纳税期为2月、4月、7月、12月，记载有备期应纳税额和纳税期限的纳税通知书于法定纳税期前十天送达纳税人。提前纳税的纳税人，市町村政府给予其奖励。根据市町村条例，因受天灾、生活贫困接受补助以及其他特殊情况的人可以享受减免税优惠。

（二）城市规划税

城市规划税的纳税人和征收方法的规定均与固定资产税相同。不同的是，城市规划税的征税对象为城市化区域内和开发区内的房屋和土地，征收的税款专项用于该区域内的城市规划事业。折旧资产不包含在征税对象范围内。计税依据对住宅用地也设置了优惠措施，最高限制税率为1.3%，对新建住宅一般不设减免税措施，但东京都例外。

日本房地产转让课税

日本对个人和法人的房地产转让收益均征收国税和地方税，但征收方法有所差异。首先，普通个人转让房地产的收益只需缴纳个人所得税和个人居民税。房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的长期转让收益征收15g的个人所得税和5%的个人居民税，对不超过5年的短期转让收益征收30%的个人所得税和9%的居民税。通过对短期或超短期房地产转让收益课以重税，抑制以获取土地升值利益为目的的投机行为。房地产转让收益按照分类课税的方法，对总收入减去取得费（各种税费、贷款利息）、转让费（各种损失费、中介费、违约金）、扣除额（3千万日元）之后的余额征收。其次，专门从事不动产业的个人转让房地产的收益不属于转让所得，而纳入经营所得，与此类似的情况，如农户或职员在自有土地上建造房屋后转让的收益，纳入杂项所得，均采用综合计税方式。上述两种所得视规模还须缴纳事业税；此外，从事房地产租赁业（属于以营业为主的工商业范畴）的个人也须缴纳事业税。个人事业税对工商业、畜牧水产业、自由职业征收，税率分别为5%；5、4%、5%.

对法人的房地产转让收益首先计算出法人税税额，方法是先对销售收入和成本费用进行核算，求出税前利润，并作出相应的税务调整后，按当期收入额乘以适用税率来计算。法人税对资本金超过1亿日元的法人适用税率为30%，资本金低于1亿日元的法人按年收入额低于800万日元的部分适用税率为22%，超过800万日元的部分适用税率为30%.法人居民税的计税依据也是上述法人税税额，地方政府对法人税税额按照一定的比例（5%的都道府县民税 12.3%的市町村民税=17.3%）以及按法人规模（资本金和从业人员）定额征收法人居民税。此外，法人转让房地产还须缴纳事业税，计税依据为经营所得。法人事业税不区分行业种类，对全部经营所得征收，分别采用5%、7.3%、9.6%的比例税率。不论个人还是法人，计算事业税时均可以作为费用，从翌年的个人及法人税额中向后结转扣除。

经验与借鉴

1.日本房地产税制吸取国际通行做法，形成了对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制。通过设计合理的房地产税制促进房地产流通、满足供需平衡、抑制投机，始终是房地产税制研究的课题。对房地产价值追求合理税负的关键是房地产转让课税和保有课税相结合，从而发挥税收的相乘效应。从长期看，转让和保有税率过高过低均对经济产生不利影响：税率过高在地价上升期会降低需求、阻碍流通，在地价下降期造成房地产供大于需，供需不平衡导致房地产交易冻结；相反，税率过低则起不到抑制投机的作用。因此，为了减少税制对房地产交易和地价波动的负面影响，应该保持税制的稳定。在地价上升期对投机色彩较浓的短期转让所得重课，而对投机色彩较轻的长期转让所得轻课，以达到抑制投机，优先居住的目的。目前我国房地产税重流转轻取得、保有，应改变这种局面，借鉴日本做法协调各环节征税机制，并通过强化执行程序加强政策效果。

房产纳税评估篇4

自2003年起，我国物业税的开征正式提上日程。目前，我国已有十个城市进入试点"空转"阶段，到全国统一实施物业税应该还有一段相当长的路要走，许多问题还有待研究，"是否在农村开征物业税"就是论点之一，近期已成为公众关注的焦点。许多学者考虑到我国农村生活水平低、城乡差距巨大的现状，认为开征物业税会给农民增加新的负担，故不应在农村开征物业税。笔者认为，物业税本身不会加重农民负担，为了与国际接轨，统一城乡税制，克服现有房地产税制征税范围过窄，并充分体现税收公平原则，在城乡统一征收物业税是十分有必要的。

1物业税种总体设计

物业税的课税对象为不动产--土地和建筑物，故应在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。

2土地税的设计

2.1课税对象

对于农村土地税的课税对象，应对土地类型、土地使用者的身份及土地使用的用途综合考虑，以确定是否征税。根据税法的一般原理，对属于生存保障手段的财产是不征税的。因此，不能对属于集体经济组织内部成员所承包经营的农地、林地、宅基地征收物业税。另一方面，为了保护耕地，耕地占用税的征税对象应从用于种植农作物(包括菜地、园地)的土地，扩张到全部农业用途的土地，即林地、草地、养殖等非耕地的农业用地。

对于土地使用权的征税，鉴于我国农村土地制度的特殊性和复杂性，应对农村土地的不同类型加以区分，具体分析如下表：

2.2纳税人

土地税的纳税人为土地的使用者，对于农村土地税的征收应实行征税对象一体化，除具有公益用地性质的土地之外，将城市和农村土地作为统一客体设计土地税种。例如，对房产占用土地，不分房产权利人的国籍，不分地域，统一征收土地税。对不当利用土地的行为征收物业税。对于占用农用地进行非农生产的应实行重税，以保护耕地。对闲置全民所有土地的，对荒芜农民集体所有土地的，应实行重税，以示其惩罚性。

3房产税设计

3.1课税对象

对房屋所有权征税应当依据房屋价值规定相应的起征额，房屋价值高于起征额者纳税。这样物业税在农村的征税范围就局限于部分富裕地区的居民，既保证了公平又实现了效率。同时这种设计能够适应形势的变化，当部分地区经济发展，房屋价值达到了征收物业税的标准，就可以直接按照相应的税率进行纳税，保证了税收法律制度的稳定。

3.2纳税人

应是在农村拥有房屋产权、土地使用权的企业、事业单位和个人。产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人；产权为共有的，以共有人为纳税人；产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。

3.3计税依据

我国现行房地产税制以土地面积或房产原值为计税依据，这两种计税依据既不科学又无弹性，根据国际的通行做法，以评估价值而不是房产原值作为计税依据最为可取，评估周期一般为两至三年。借鉴国际上较流行的方法：市场比较法，将应税房地产与近期已发生交易的类似房地产比较，并以后者的交易价格为基础，通过价格影响因素修正得出评估价值。⑦这一方法适用于房产交易频繁的城镇，但不适合农村的现状。对于农村房产价值的评估，笔者建议：

第一，在经济发达的省份，农村应税房屋数量多，可根据各地实际情况对农村住房分门别类，对有代表性的房屋进行价值评估，同类型房屋借鉴使用，可允许有较小的浮动范围。

第二，在经济不发达的省份，绝大多数农村住房属于免税范围，政府的评估压力小，只针对少数富裕农村进行评估即可。

3.4税率

物业税税率水平的设置是物业税制度设计的关键，关系到纳税人的纳税负担和政府的财政收入，必须综合各方面因素谨慎选择。笔者认为，税率水平的设置应遵循以下原则：

第一，支持农业发展。为了鼓励农业生产和保证农业的再生产能力，应对农村物业税与非农村物业税加以区分，对农村物业税征收较低的税率。同时为了保护耕地，对占用耕地用于非农业生产的物业税应确定较高的税率。

第二，因地制宜。我国地域辽阔，各地经济发展水平差距明显，农民的纳税能力也有很大差距。因此，在确定我国物业税税率水平时，应当充分考虑到我国经济发展不平衡的现状，设置幅度税率。由中央政府决定物业税税率的幅度，而具体税率由地方政府根据本地农村的发展状况决定，因地制宜，充分体现公平与效率。

第三，对房屋、土地设置不同的税率。物业税的征税对象包括土地和建筑物，两者具有不同的自然属性和经济属性。土地为稀缺资源，以长期看价格将会不断上涨，且波动不大，较稳定。而房屋价格受供求关系的影响，波动较大，并且我国农村土地制度产权复杂，故宜将土地和房屋分别征税，根据各自的特性确定相应税率。

3.5优惠政策

根据税法的一般原理，对属于生存保障手段的财产是不征税的，因此对价值不超过起征额的房产以及集体经济组织内部成员承包自用或流转给他人的农地、林地应免征物业税。税收优惠也可起到政策引导的作用，为了鼓励贫困农村脱贫致富，可对贫困农村的经营性用途的不动产及外来投资给予减免优惠。也可对西部农村的初始投资给予税收优惠，以支持西部地区的经济发展。另外，为了体现税收公平原则，对于老弱病残应该根据个人境况给予适当的减免。

3.6评估机制

房地产评估机制的建立是房地产课税的基础，开征物业税的各国无一不重视房地产评估制度的建设。由于我国还不具备完善的物业税评估机制，所以建立一套完整、科学、公平的房地产评估机制迫在眉睫。那么评估机构由谁来担任才最合理呢？对此，理论界大体有三种观点：一种观点认为，随着市场化改革的深入，原来由政府部门负责对房地产进行评估，应逐渐由社会中介机构来承担，并相应明确其应担负的法律责任。⑧笔者不同意这种观点。首先，我国从事物业评估的社会中介机构还没有能力承担起全国物业评估的重任，由于社会中介机构的发展只能随着市场的发展而发展，不能依赖政府的力量短时间内聚集人力、物力来组建完善评估体系，所以，依靠社会中介机构来形成完善的物业评估体系需要相当长的时间。其次，由社会中介机构负责对房地产进行评估，能否保证公平还有待商榷。从现实来看，许多市场经济发达的国家，如：美国、新加坡等都是由政府来组建房地产评估部门。另一种观点认为，在税务机构内部设置房地产评估管理机构最为合适。原因是对物业价值的评估主要是为了征收物业税，对物业价值的评估是税款征收过程中派生出来的一项工作，所以由税务机关担当物业评估的重任最为合适。⑨这种评估机制将税款的征、评工作合为一体，提高了工作效率。但是这种管理模式欠缺监督机制，税务部门集征收和评估的权力于一身，易导致暗箱操作和腐败的产生。另外，评估价值的高低直接影响税务部门所征税款额的高低，税务部门能否做到公正评估呢？还有一种观点认为，应当由房屋国土部门负责评估。因为物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门，由该部门担任评估工作，大大降低评估成本。⑩同时，房屋国土部门具有比税务部门更加专业的评估水平和丰富的评估经验，因此就我国现状来看，由房屋国土部门负责房地产的评估工作比较妥当。笔者同意这种观点，建议在中央建立一个主管评估工作的机构，负责对地方评估工作的监督和指导。由地方房屋国土部门设置专门的物业税评估机构。

3.7纳税期限

在纳税期限上，国外的财产税大多采取的是分次缴纳的方式，例如澳大利亚的新威尔州、智利、丹麦、日本等允许纳税人分四次支付税款；以色列分六次征收；英国分十次征收。我国的物业税可实行按年计税、分次缴纳的方法。但考虑到我国农村地广人多，纳税征管体系还不够健全，缴纳次数过多会增加相应的征收费用且不易管理，可以考虑采取按年计税、半年缴纳一次的方案。

【参考文献】

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［4］戴海平、张志军主编.另一个角度解税法[m].北京:中国财政经济出版社

房产纳税评估篇5

    关键词:房地产税;评估;税制改革

    房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税,也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区,房地产税制度建立的历史较长,因此,在我国房地产税制度改革中,借鉴国际经验和做法十分必要。

    一、境外房地产税制发

    展概况及可资借鉴的“点”(一)房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点,房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料,评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型:第一种:在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税,在政府行政机构中专门设置了评估机构,工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是:香港从1995年以后,将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责,1995年以前,征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门,房地产税的评估由财产税评估部门专门负责,这个部门的工作人员有170 人左右,而税款征收由征收发单部门专门负责。

    第二种:政府设置非营利

    性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省(各省做法不一致)。此种类型的做法是,财产税的征收管理由税务机构负责,但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担,该机构将评估结果提供给税务机关,作为财产税征收的计税依据。

    第三种:政府服务外包给

    社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。

    比较典型的国家和地区是加拿大

    的安大略省政府,将该省的房到大大提高。20世纪70年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的g i s 与财产税评估技术cama相结合,提高了物业价值评估的准确性,也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步,处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革,也是在边学边制定自己的评估软件系统,但离将gis 系统与c a m a 系统结合起来使用还有一段距离。

    观察国外在建立和完善房

    地产税制过程中的成功做法,笔者认为,有以下两点特别值得关注:一是如何设置房地产税的评估机构;二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。

    (二)房地产税评估机构组

    织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题,国际上对此并没有统一的模式。

    从税收征管的一般逻辑上

    讲,评估工作就是要确定纳税人,尤其是确定计算税额的课税依据,即纳税人的计税依据,然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额,这一系列工作应该由税务机构承担。但是,从各国的做法来看,由于房地产价值评估要求较高的专业技术,需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍,所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看,美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区,财产税(包括房地产税)制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税(也就是房地产税)已经有160 多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代,也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长,税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税(包括房地产税)往往时间比较短,税制也不完善。比如越南,目前还没有完整的财产税,只有对土地征收的税费,对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙,目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣

    除和土地使用面积作为征税的依据,与市场的房地产价格没有关系,这种落后的、与市场经济不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值,所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估,这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高,这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后,评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该省的市政不动产评估公司(mpac,municipal property appraisalcorporate ),由其负责在安大略省范围内建立一个以市场价值为基础、有统一不动产税税基评估标准的评税系统,为各县提供多样化的评税服务。

    从以上三种类型评税机构的

    设置来看,共性之处是在评税机构的设置和管理上都是以政府为主体的,换言之,房地产税的评税工作是政府的职责。三种类型的区别是评税机构的运作机制有所不同:第一种是政府直接运作和管理,后两种引入了市场机制,把政府管理与市场运作机制结合起来,第三种类型的市场运作机制比第二种类型更彻底。

    (三)赋予纳税人提出反对

    意见的渠道:香港经验香港差饷物业估价署是香港特区政府财政司下属的一个专门负责评估差饷税税基,并负责征收差饷税的行政机构。它与税务局和库务署并列属于财政司管理。目前该署共有人员编制852 人。其职责根据《差饷条例》(香港法例第116 章)的规定,负责评估、征收和管理差饷税。同时,为政府其他部门提供估价及物业数据服务,主要是为征收土地地租的部门提供估价数据,地租按照土地的估值每年征收3%的物业收入。

    目前,差饷税和地租收入构

    成香港特别行政区政府稳定而可靠的财政收入来源。2009~2010财年一般差饷税收入占香港特别行政区政府收入总额的3.7%,加上地租收入,大约占政府收入总额的1 6%左右。

    差饷物业估价署的具体职

    责,如下图所示:为了维护差饷税的公平和公正,香港特区政府在相关税收条例中规定了详细和可操作的反对及上诉程序,这对于政府顺利推行该税种和维护纳税人权益来讲都是至关重要的。简单来讲,纳税人对评估房地产的租金估价提出反对及上诉的程序包括三个步骤:一是与估价署的测量师讨论估值和评估结果,如果纳税人对解释不满,进入第二步骤,向估价署署长提出反对或建议,若纳税人对署长的决定仍有不满,可进入第三步骤,向土地审裁处上诉。上述三个步骤都有严格的时间限制。一般来讲,提出反对和上诉的估值数量占总估值数量的2.2%左右。

    二、对我国房地产税

    制改革的几点建议(一)房地产税制改革应该引起各级政府的高度

    重视房地产税是地方政府财政稳定可靠的收入来源,尤其可以作为基层地方政府财政收入的主要来源,这是国际上许多国家的通行做法。不论从完善中国税制体系以及地方税制体系的角度,还是从进一步完善中央与地方财政关系的角度,都需要各级政府高度重视房地产税制改革。但我国从计划经济延续下来的观念是,政府往往重视与生产和流通有关的增值税、营业税等间接税税种,相对忽视财产税等直接税税种。随着社会主义市场经济体制的建立与完善,与收入和财产相关的直接税将成为更加重要的税源,这样的税制体系变化在国际上是有规律可循的。所以,各级政府应该比公众更加关心房地产税制的改革和建设。

    目前,我国房地产市场的稳

    定性很差,这与房地产税制的不完善有一定的关系。从经济全球化角度看,我国房地产税制的不完善,尤其是住宅房地产税收制度的缺位,客观上会吸引国际上的资本到中国来投资购买房地产。这样会使得我国本来在城镇化进程中日益扩大的对城镇房地产的需求进一步扩张,形成长期的房地产市场供给小于需求、房地产价格持续性快速上涨的状况。所以,无论是短期的宏观调控,还是中长期的房地产市场建设,房地产税制改革都已经迫在眉睫。

    (二)改革需要逐步推进

    尽管房地产税制改革有着迫切性,但是根据我国国情和税收征管水平和能力,房地产税制改革只能分步实施。建议先改革经营性房地产税收制度,再推进对居民住宅征税。

    目前最重要的是,在对居民

    住宅征税问题上要进行舆论宣传,从正面向公众普及对住宅征税的理由和必要性。建议政府的相关主管部门,或者由这些部门委托专家学者定期出面宣传改革的必要性和进度,以正视听。

    权威主管部门在积极推进房地

    产税制改革时,如果不及时进行正面宣传,会在客观上将宣传阵地让给了搞不清楚情况的人,有些人出于既得利益需要进行宣传,造成社会舆论和公众的思想混乱,纠正起来更加困难。

    (三)关于评估机构的设置

房产纳税评估篇6

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（cama，computer－aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发cama。综合国外房地产税发达国家开发cama的经验做法，无论何种cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

房产纳税评估篇7

一、美国的财产税制

(一)财产税是美国地方政府财政收入的主要来源

在美国历史上，财产税的课征对象曾经是土地和牲畜，分别按不同税率征收，这是美国处于殖民地时期的主要收入。到18世纪，随着美国经济的发展和财政支出的增加，征税财产的种类增多，原来的个别财产税就演变为一般财产税。18世纪末纽约州率先征收一般财产税，后来南部、西部各州相继实施。到19世纪中叶，美国各州已普遍征收一般财产税。当时的财产税除了对土地、房屋、牲畜征收外，征税对象还包括股票、债券、应收款、商标、商誉、专利权等动产，使一般财产税收入大大增加。但随后征收难度不断加大。到20世纪初，美国许多州逐渐将无形财产排除在一般财产税课税范围之外。目前，财产税是美国地方政府最主要的税种。财产税的纳税人是在美国境内拥有住宅、工商业房地产、车辆、设备等财产的自然人和法人，一般规定居民纳税人须就其坐落于世界各地的财产纳税。课税对象以不动产为主。应税不动产包括农场、住宅用地、商业用地、森林、农庄、住房、企业及人行道等。动产包括设备、家具、车辆、商品等有形财产以及股票、公债、抵押契据、存款等无形财产。美国现代地方财产税中，最重要的课税对象是非农业地区的居民住宅和非农业的工商业财产。目前有4个州对有形动产不征税，10个州对无形动产不征税。

(二)公开、透明的财产评估体系

美国地方政府每年都要对房产进行估价，以核定居民需要缴纳的财产税。其中，评估名册是一个管辖区对财产所有人征收财产税的重要根据。编撰评估名册时，首先要由评估员对房产地点和产权人进行确认，然后税务等行政部门据此建立数据库、评估财产价值、确定可予征收的范围、计算评估价值。名册编撰完毕后，政府通知财产所有人确认评估价值，有异议的财产所有人可对评估进行上诉，最后由政府计算税率和税额。对财产的评估主要依据市场价值、最佳和最高使用价值、资本价值、出租价值等。房地产的评估价值不是由买卖双方成交价格来定，而是由评估员及税务等行政部门考虑多种因素来主观确定。随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值随之上下浮动，评估价值也会相应调整。多年来美国地方政府房地产评估员能做到廉政，一个原因是这些评估员都是由居民公选出来的，他们是居民心目中最诚实、敬业的人。评估员一般是两人同行上门评估居民的房屋，两个评估员也有利于互相监督。同时，政府将房地产评估的信息全部上网公开，为房地产所有者提供利用评估信息与政府进行交涉的平台。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。

二、日本的财产税制

日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等。目前，日本的财产税主要对房地产取得和保有环节征收，对财产转让收入则主要征收所得税和居民税。

(一)财产取得课税

注册执照税和不动产取得税。日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上分开登记并向一般市民公开。作为一项法定行政服务，自2003年起，除纳税人外，还允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院。

在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。其税率根据登记的种类分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用1.5％的税率；为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记则适用优惠税率。注册执照税的计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。

房地产取得者还须缴纳不动产取得税，该税属于都道府县税。县税务所凭借房地产登记证明，到现场进行核实后，向纳税人送达纳税通知书并征税。征税日期为买卖合同上显示的所有权发生转移的日期。不动产取得税的标准税率为4％，除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地规划换地等取得的房地产不征此税外，因买卖、交换、赠与、新建、改建等取得的房地产均征收该税。

(二)财产保有课税 　固定资产税。日本在改革地租、房屋税时，明确了固定资产税的征税主体为市町村级政府，其收入全部归市町村支配；计税依据由工商业收益和住宅租赁额改为评估额；同时将征收范围从房地产扩大到折旧资产(房地产以外供经营用的资产)。固定资产税实行台账征税原则。市町村政府对土地、房屋、折旧资产分别设有征税台账和补充征税台账，后者是为遗漏登记的房地产实际所有人或使用人准备的。凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。固定资产税的计税依据按照房地产市场评估价，原则上三年固定不变，从形态上区分为基准年度评估额和比照基准年度评估额，以区别不同情况、不同用途的房地产。固定资产税的标准税率为1.4％。对公益事业、住宅用地(灾区)等，按照财产评估额给予一定比例减除。

城市规划税。城市规划税的纳税人和征收方法的规定均与固定资产税相同。不同的是，城市规划税的征税对象为城区内和开发区内的房屋和土地，征收的税款专项用于该区域内的城市规划事业。折旧资产不包含在征税对象范围内。最高限制税率为1.3％。

三、可借鉴的经验

考察美国和日本财产税制度的设计和实施的情况，我们可以得到以下启示。

应根据我国的国情和经济社会政策目标确定财产税的制度框架以及财产税改革的目标、措施、进程。美国重视财产税的财政功能，强调税收中性原则，故选择在财产保有环节征收一般财产税；日本试图通过征收财产税调节房地产市场供需状况，以稳定市场、抑制投机，故选择在财产取得和保有环节征收分项财产税。在改革和完善我国财产税体系的过程中，应从我国的国情出发，把财产税改革纳入整体税制结构优化中和财政体制改革中作通盘设计，从完善地方税系、推进分税制改革的角度，推进我国财产税体系的整合。单个税种的制度设计应从属于整体税制优化，从优化税收制度的整体效应出发，设计出既符合国际惯例、又体现中国特色的财产课税体系。

地方政府应拥有更多的财产税管理

权限。美国和日本均实行三级政府体制下的分税制，财产税是两国基层地方政府的主体税种，其基层地方政府拥有充分的财产税立法权、征收管理权、收入支配权，实现了财产税管理中责权利的有机结合。借鉴这一经验，在我国财产税改革过程中，应保证地方政府不仅拥有财产税的征收管理权和收入支配权，而且应拥有税目税率的调整权、税收优惠制度的制定权和审批权等财产税的立法权限。

应慎选财产税的税基。应选择易辨认的财产种类征收财产税。无形资产和大多数动产很难准确估价，不宜纳入财产税的课税范围。美国的财产税虽属于一般财产税，其税基主要是不动产以及设备、家具、车辆、商品、股票、公债、抵押契据、存款等估价相对容易的有形动产和无形财产。日本的财产税税基主要是不动产。借鉴海外的做法，我国的财产税可以选择车船和不动产作为税基，分别征收车船税和物业税，这样在技术上相对容易操作。

应慎选财产税的税率。税率过高过低都会对经济产生不利影响。税率过高，在地价上升期会降低需求、阻碍流通，在地价下降期会造成房地产供大于需，导致房地产交易清淡：相反，税率过低则起不到抑制投机的作用。为了减少税制对房地产交易和地价波动的负面影响，应该保持税率的相对稳定。在地价上升期对投机色彩较浓的短期转让所得课以较高税率，而对投机色彩较轻的长期转让所得轻课，以达到抑制投机、鼓励居住的目的。除此之外，我国财产税税率的选择还应考虑财政收入的稳定和税制的衔接。

应建立、健全房地产所有权人的利益保障机制和财产计税价格评估机制。应建立、健全财产登记制度和地价公示制度。财产登记制度的保障机制在于，虽然房地产交易凭借买卖合同有效成立，但如果买方没有立即登记注册，卖主随即可将房地产卖给其他人，而先登记的人成为房地产所有者。房地产权属关系发生变更时也必须进行所有权转移登记。由于财产登记制度实行严格的精细化管理，几乎无遗漏地将所有房地产纳税人都纳入征税台账，从而确保了税收收入的及时足额征收。地价公示制度则维持了财产评估的公正合理性，公示价格是房地产交易的一般性指导价格，是判断合理价格的客观标准。应在一个省区内，统一对财产进行集中评估，运用计算机和现代评估技术改进和统一评估程序。应聘用数量充分和高素质的地方工作人员，降低在不同区域内的评估差异。

房产纳税评估篇8

2010年5月31日，国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“逐步推进房产税改革”的指导思想。房产税改革迈出了实质性的一步，但我国房产税改革还存在很多问题。

（一）改革试点作用有限

2011年1月28日，重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点，我国首次在持有环节对个人住房征税。总体看来，仅在两个城市试点，试点范围小，而且试点城市的房产税政策温和，涉及面窄，对推进房产税改革的作用较为有限。从征税范围看，两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产，只有重庆针对存量独栋商品住宅，而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋。较窄的征税范围一是导致税收收入较少，对地方财政的税收收入作用很小；二是仅针对增量房产征税，不能体现对存量房征税的问题，使房产税的试点作用削弱。

（二）全国范围内征收存在技术难题

首先，我国各地个人住房信息系统都不完善，给房产税改革增加了难度。个人住房信息系统是房产税征收的基础，全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统，这不仅需要投入大量的资金和时间，此外还面临体制的障碍。

其次，我国房地产评估机构建立不完善。我国评估人员匮乏，评估技术落后，评估机构的公信力也尚未达到标准。

（三）土地制度加大房产税改革难度

我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议，我国的房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政，土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下，房产税收入占地方财政收入的比例很小，房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高，对房产税的改革甚至有抵触心理，这增加了房产税改革的难度。

（四）税收征管机制和民众纳税意识均不健全

房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，而在征管上又不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但是房产税就缺乏这样的机制，只能靠“强收”，所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上。一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上，在设计上并不符合房产税征管的要求。另一方面，我国民众的纳税意识尚不健全，所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计，否则会出现的大量偷税漏税，甚至面临大面积僵持的现象。

（五）特殊时期赋予了房产税过多的功能

近年来，我国房地产价格不断攀升，国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税改革试点，房产税本身被社会赋予了过多的功能，例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等。在特殊的时期，进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力，这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力，不利于房产税在全国范围内推进。

二、国外房产税制度的概况及其特点

（一）国外房产税制度概况

世界上很多国家征收房地产税，各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。表一为国外房产税制度概况一览表。

（二）国外房产税制度特点

纵观世界范围内征收房产税的国家，房产税制度特点主要有：

1．房产税是地方税收收入的主要来源

世界上大多数国家的房产税都为地方税种，由当地的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来源。例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税。图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例。从图中可以看出，西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方税的重要税种，房产税是地方财政的主要来源，而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。

2．征收目的明确

大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的。例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入，提高地方公共服务水平，而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距，有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策，例如韩国。征税目的明确有利于减少房产税征收的争议，增加税收收入使用的透明度，提高纳税人的积极性，同时可以有效地减少相关的税收漏洞。

3．税收要素设制合理

从征税范围看，大多数征收房产税的税基较宽，房产税针对全民房产征收，同时对特殊群体（例如老人）设定优惠政策。宽税基既能保证公平，又能够保证地方政府的税收收入，提供稳定的财政来源。

从税率来看，各个国家的税率制定方法都不相同，例如美国由各地政府结合当地的实际情况，根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率，各个地方税率不同，但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率，税率普遍较低，税率低可以降低单个纳税人的税收负担，降低税收征管的难度。

除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外，大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制，包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制。从而能够公平公正的确认房产的评估价值，并有效地解决房产评估纠纷。

4．配套设施健全

为了配合房产税制度，各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门，从而有效地控制房产税税源。住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息。高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础，查找所有可征税的房产，同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值。同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室，如果房主对评估价值有异议，可以向评估办公室申诉。完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础。

5．征管体系严密

各个征收房产税的国家，在征收管理环节的制度设计都较严格。大多数国家都采用征税软件，房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成。例如美国，征税官员会根据软件系统计算的应纳税额，将税单打印出来，然后寄给纳税人，也有些是寄给银行等金融机构，由其代为征收。纳税人接到税单以后，如无异议，按照税单列明的应纳税款开支票，在规定时间内连同税单一起寄回税务机关，也有些委托金融机构代为缴纳，很少有纳税人直接到征收机关上门纳税。此外对于逃税人，各国家都会有高额的罚款，税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权。严密便捷的税收征管程序，降低了税收成本。

三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示

（一）明确征税目的

目前我国房地产市场处于特殊的时期，房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能，相关部门要明确房产税的征收目的，减少房产税改革的舆论压力。从世界上大多数国家的经验来看，房产税收入大多是地方财政的支柱，主要用于当地的公共服务。反观我国现行房产税制度，与oecd成员国相比（见图二），房产税占地方税收的比例很小，对地方财政的作用极为有限，地方政府过于依赖短期的土地财政，因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用。此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用，少数国家把房产税作为房价的调控工具。因此，我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制，增加地方财政收入，税收收入用于保障性住房的建设和公共服务，同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用。

（二）加大投入破解技术难题

首先，尽快完善个人住房信息系统。我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程，涉及到很多部门和单位。因此，建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合，国家方面应由住房和城乡建设部负总责，地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立。在此基础上，逐级成立全国住房数据库建设领导小组，把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中，各司其职，各负其责。同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作，可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式。

其次，从实践经验来看，征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。设立的房产评估部门可以隶属于税务机关，也可以独立于税务机关。相关部门设立后，要引进评估人员，这是最大的难题。所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度，提高素质，也可以从国外引进相关的人才。另一方面要培养新的房产评估人员，高校增设相关专业，同时注重实践环节。此外，房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制，征收房产税后，房产评估纠纷事件会大量增加，评估部门要公平处理。

（三）合理设制税收要素

税收范围的设定要兼顾合理与公平，目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税。世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产，同时设有相关的税收优惠，例如美国对老年公寓免征房产税，在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠。长期来看，我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税。鉴于公平，房产税的征收范围应该是全部的房产，但是为了不加重低收入者的负担，可以制定相关的税收优惠。从图4看，个人一生30-50岁养房能力最强，养房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房产税征收应该与养房能力相吻合，对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税（见图5），而对于养房能力强的群体可以稳定征收。

税率的设定短期内可以参考美国的做法，首先人大授权国务院制定一个税率范围，在此基础上，地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率。对于税率的制定方法，地方政府可以参考美国，由财政收入、房产价值等数据计算税率，也可以根据试点的经验，在试点税率的基础上进行修改。长期来看，房产税的税率应该采用累进税率，能够在调节二次分配上发挥功能。

房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看，大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税，也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性；若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。

（四）建立科学的征管机制

目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上，所以首先要加快改革税收体制，为房产税的征收提供平台。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序。同时房产税的征管要合理降低税收成本，尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象。我国房产税的缴纳可以参考新加坡，鼓励纳税人通过银行账户转账的方式，当然这需要金融等其他机构部门的配合。

为有效控制税收漏洞，减少偷税、漏税现象，加强纳税人的纳税意识也至关重要。我国在所得税制度日渐成熟的条件下，直接税的税收体系会得到很大改善，公民的纳税意识也会得到一定的提升。此外政府要加强宣传，主要是对税收目的宣传，征收房产税是取之于民，用之于民，税收收入用于公共服务，无形之中会增强纳税人的纳税意识。

四、结论

房产纳税评估篇9

本文是关于我国房地产税征管问题的研究综述，首先综合各方观点，从六个方面介绍了我国房地产税在未来的推广中将会遇到的征管难题，然后相应总结了专家学者对解决这些难题以完善我国房地产税征管体系提出的对策，最后总结论述了完善我国房地产税征管的路径选择。

【关键词】

房地产税；征管；述评

0 前言

丁成日（2007）认为中国迈向现代化是不可逆转的发展趋势，房地产税的改革和实施将成为政府必须面对和解决的问题，在中国可持续发展财政政策中扮演一个重要的角色。

1 我国房地产税的征管困境

时至今日，我国仍然不具备在全国范围内推广推行房地产税改革的条件，其中主要有以下几个方面的原因。

1.1 个人产权的界定不明

高培勇（2012）认为适用于存量房的房地产税总要对房地产所有人征收，所以它必须直接面对自然人纳税人，而不能绕开自然人或通过法人纳税人间接征收。个人房地产产权界定不明确的问题成为阻碍房地产税改革的根本性问题。

1.2 健全的房地产税信息系统缺乏

温来成（2011）认为，为全面推行房地产税改革，税务部门需要及时、准确、全面地掌握关于纳税人应税房产、地产等方面税源的信息，这样才能更好地进行改革时机判断和改革风险评估，更好地进行具体税收制度设计。税务部门要想对房地产税改革的整体状况进行宏观地把握与判断，做出科学的决策，就必须建立一套健全的房地产税信息系统。

1.3 房地产税的性质与功能定位未能准确界定

贾康（2012）认为，为维护经济社会又好又快发展，就必须要解决房地产调控这个重大而又棘手的问题，但是不应把所有的调控任务都指望于某一个税种，比如房地产税。温来成（2011）认为现代各国的房地产税主要是以房产、地产评估价值为课税对象进行课征，其收入主要用于城市维护和建设以及其他公共支出，鉴于房地产税具有税源固定和稳定等特点，因而较多地地方政府选择将它作为主体税种。

1.4 现行体制机制难以调动地方政府的积极性

温来成（2011）认为目前我国的经济社会发展阶段与现行行政管理体制，本届政府若能从大规模开发、价格暴涨的房地产领域取得可观的税费收入，或土地价格的上涨中得到更多土地出让金收入，既可以满足地方政府增加财政收入、发展地方经济、取得政绩的愿望，又不需要担心下届政府是否无地可卖、城镇经济社会可否持续发展，所以地方政府就失去了全面推动房地产税改革的动力。

1.5 房地产税征收中批量评估面临的困难

面对大规模的目标房地产，只凭传统的单宗评估很难解决问题，解决这个问题只能依靠批量评估，只有通过批量评估才能在短时间内对大规模的目标房地产进行准确的价值评估。目前我国应用批量评估技术对房地产税的税基进行评估的准备工作还不够充分，还面临着前期准备工作时间长，工作量大等困难。

1.6 纳税人的承受能力有限形成改革阻力

温来成（2011）认为改革开放后，随着城乡居民收入的增加以及住房制度、企业制度等改革的推进，居民所拥有财产的数量和种类在不断增加。在城镇，不少居民拥有两套以上的住房，有的居民还拥有经营性房产。因而，全面地推行房地产税改革，需要考虑到社会各阶层的承受能力，以降低改革的阻力。

2 完善我国房地产税征管的对策

谷成（2011）认为房地产税改革的推进也有赖于税收管理体制的理顺和税收征管水平的提高，建立和完善我国房地产税征管体系是具有重大现实意义的。

2.1 健全房地产产权登记制度

谷成（2011）认为建立较为完善的财产登记和信息管理体系是征收财产税不可回避的问题，也是世界各国的普遍做法。加快推进房产数据的采集收录以及与房地产相关部门的进行协调工作，建立有效的房产登记和信息共享机制，以满足房地产税的征管要求。

2.2 建立完善的数据采集制度和渠道

张平竺（2006）分析的结论是，目前从我国房地产市场的数据管理，应当着重考虑以下方面：一、建立财产登记制度，在一定的时期内，规定纳税人必须主动向税务机关进行申报，从而能够全面掌握纳税人的财产税源数据；二、建立部门之间的数据共享机制，与房产管理部门、统计部门等部门开展积极有效的合作，获取房地产各个方面的数据；三、与房地产中介公司合作来获取市场数据。

2.3 设立独立的房地产税基评估机构

张平竺（2006）认为，我国的房地产税制改革可以建立另外一种模式，即将评估机构与其它征收管理部门、政策管理部门并行设置。其主要职责应包含：评估手册的制定、税源数据的采集和分析、批量评估、争议处理等。

2.4 加大力度培养房地产税基评估人才

房地产税基的评估涉及有房地产税收理论、房地产评估、不动产研究、计算机应用、数理统计、地理信息技术等许多专业领域的知识与技术，张平竺（2006）认为在房地产税方面我们可以与具有先进管理经验的政府机构合作，或与国际专业性组织合作。

2.5 提高现有的房地产税基评估技术手段

张平竺（2006）认为随着地理信息系统（简称gis）技术从军用转为民用，逐渐形成了更多的cama系统与gis系统相互整合的技术运用模式。考虑到我国的基本国情，房地产等财产信息数据量极大，必须采用批量评估技术对一定区域内的房地产信息进行大量而快速的统计分析。

3 总结

国内学者从各个角度研究分析了我国房地产税在征管中所面临的困境，我认为比较棘手的问题就是个人产权的界定和纳税人的承受能力，个人产权问题涉及到很多配套的法律法规与制度安排，要想与房地产税进行对接改革并非一日之功，与此同时，房地产税的征收将直接面对自然人纳税人，在以间接税为主体的我国，居民的纳税意识普遍较低，对直接税的心理承受能力十分有限，面对着高房价的巨大压力，纳税人的经济承受能力也十分有限，这对税务机关的征管又增加了一道障碍。如何找到一种可对接存量住房并适用房地产税通行征收规则的征管机制安排就成了下一步推进改革的重点，不同专家学者对这个问题也提出了不同的看法，我认为首先要做到的就是健全房地产产权登记制度，这是房地产税开征的基础性工作，然后再逐步建立独立的房地产税基评估机构并培养一批具有较强专业胜任能力的评估人才，加上现在已经比较成熟的房地产信息共享机制和房地产税基批量评估技术，在全国范围内推广房地产税并非难事。

【参考文献】

[1]丁成日.房地产税制的理论回顾（上）.财政研究.2007（2）

[2]丁成日.房地产税制的理论回顾（下）.财政研究.2007（3）

[3]温来成.全面推行房地产税改革的现实条件与路径选择.税务研究.2011（4）

[4]贾康.房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨.北京工商大学学报.2012（3）

房产纳税评估篇10

    关键词:房地产税;评估;税制改革

   abstract:this paper argues that the establishment and improvement of real estate taxsystem is relevant to the level of economic development to some extent.many practicesand experiences of some developed countries and regions concerning the establishment ofreal estate tax system,the settings of appraisal authority,taxpayers raising objection orappeal procedure and etc could serve as reference for china.finally,combined with cur-rent situations in china,the paper puts forward some proposals on real estate tax reform inchina.

key words:real estate tax appraisal tax reform

      房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税，也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区，房地产税制度建立的历史较长，因此，在我国房地产税制度改革中，借鉴国际经验和做法十分必要。

    一、境外房地产税制发

展概况及可资借鉴的“点”（一）房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点，房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料，评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型：第一种：在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税，在政府行政机构中专门设置了评估机构，工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是：香港从1995年以后，将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责，1995年以前，征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门，房地产税的评估由财产税评估部门专门负责，这个部门的工作人员有170人左右，而税款征收由征收发单部门专门负责。

    第二种：政府设置非营利

性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此种类型的做法是，财产税的征收管理由税务机构负责，但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担，该机构将评估结果提供给税务机关，作为财产税征收的计税依据。

    第三种：政府服务外包给

社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。

    比较典型的国家和地区是加拿大

的安大略省政府，将该省的房到大大提高。20世纪70年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的g i s与财产税评估技术cama相结合，提高了物业价值评估的准确性，也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步，处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革，也是在边学边制定自己的评估软件系统，但离将gis系统与c a m a系统结合起来使用还有一段距离。

    观察国外在建立和完善房

地产税制过程中的成功做法，笔者认为，有以下两点特别值得关注：一是如何设置房地产税的评估机构；二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。

    （二）房地产税评估机构组

织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题，国际上对此并没有统一的模式。

    从税收征管的一般逻辑上

讲，评估工作就是要确定纳税人，尤其是确定计算税额的课税依据，即纳税人的计税依据，然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额，这一系列工作应该由税务机构承担。但是，从各国的做法来看，由于房地产价值评估要求较高的专业技术，需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍，所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看，美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区，财产税（包括房地产税）制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税（也就是房地产税）已经有160多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代，也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长，税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税（包括房地产税）往往时间比较短，税制也不完善。比如越南，目前还没有完整的财产税，只有对土地征收的税费，对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙，目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面积作为征税的依据，与市场的房地产价格没有关系，这种落后的、与市场经济不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值，所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估，这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高，这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后，评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该省的市政不动产评估公司(mpac，municipal property appraisalcorporate)，由其负责在安大略省范围内建立一个以市场价值为基础、有统一不动产税税基评估标准的评税系统，为各县提供多样化的评税服务。

    从以上三种类型评税机构的

设置来看，共性之处是在评税机构的设置和管理上都是以政府为主体的，换言之，房地产税的评税工作是政府的职责。三种类型的区别是评税机构的运作机制有所不同：第一种是政府直接运作和管理，后两种引入了市场机制，把政府管理与市场运作机制结合起来，第三种类型的市场运作机制比第二种类型更彻底。

    （三）赋予纳税人提出反对

意见的渠道：香港经验香港差饷物业估价署是香港特区政府财政司下属的一个专门负责评估差饷税税基，并负责征收差饷税的行政机构。它与税务局和库务署并列属于财政司管理。目前该署共有人员编制852人。其职责根据《差饷条例》（香港法例第116章）的规定，负责评估、征收和管理差饷税。同时，为政府其他部门提供估价及物业数据服务，主要是为征收土地地租的部门提供估价数据，地租按照土地的估值每年征收3%的物业收入。

    目前，差饷税和地租收入构

成香港特别行政区政府稳定而可靠的财政收入来源。2009～2010财年一般差饷税收入占香港特别行政区政府收入总额的3.7%，加上地租收入，大约占政府收入总额的1 6%左右。

    差饷物业估价署的具体职

责，如下图所示：为了维护差饷税的公平和公正，香港特区政府在相关税收条例中规定了详细和可操作的反对及上诉程序，这对于政府顺利推行该税种和维护纳税人权益来讲都是至关重要的。简单来讲，纳税人对评估房地产的租金估价提出反对及上诉的程序包括三个步骤:一是与估价署的测量师讨论估值和评估结果，如果纳税人对解释不满，进入第二步骤，向估价署署长提出反对或建议，若纳税人对署长的决定仍有不满，可进入第三步骤，向土地审裁处上诉。上述三个步骤都有严格的时间限制。一般来讲，提出反对和上诉的估值数量占总估值数量的2.2%左右。

    二、对我国房地产税

制改革的几点建议（一）房地产税制改革应该引起各级政府的高度

重视房地产税是地方政府财政稳定可靠的收入来源，尤其可以作为基层地方政府财政收入的主要来源，这是国际上许多国家的通行做法。不论从完善中国税制体系以及地方税制体系的角度，还是从进一步完善中央与地方财政关系的角度，都需要各级政府高度重视房地产税制改革。但我国从计划经济延续下来的观念是，政府往往重视与生产和流通有关的增值税、营业税等间接税税种，相对忽视财产税等直接税税种。随着社会主义市场经济体制的建立与完善，与收入和财产相关的直接税将成为更加重要的税源，这样的税制体系变化在国际上是有规律可循的。所以，各级政府应该比公众更加关心房地产税制的改革和建设。

    目前，我国房地产市场的稳

定性很差，这与房地产税制的不完善有一定的关系。从经济全球化角度看，我国房地产税制的不完善，尤其是住宅房地产税收制度的缺位，客观上会吸引国际上的资本到中国来投资购买房地产。这样会使得我国本来在城镇化进程中日益扩大的对城镇房地产的需求进一步扩张，形成长期的房地产市场供给小于需求、房地产价格持续性快速上涨的状况。所以，无论是短期的宏观调控，还是中长期的房地产市场建设，房地产税制改革都已经迫在眉睫。

    （二）改革需要逐步推进

尽管房地产税制改革有着迫切性，但是根据我国国情和税收征管水平和能力，房地产税制改革只能分步实施。建议先改革经营性房地产税收制度，再推进对居民住宅征税。

    目前最重要的是，在对居民

住宅征税问题上要进行舆论宣传，从正面向公众普及对住宅征税的理由和必要性。建议政府的相关主管部门，或者由这些部门委托专家学者定期出面宣传改革的必要性和进度，以正视听。

    权威主管部门在积极推进房地

产税制改革时，如果不及时进行正面宣传，会在客观上将宣传阵地让给了搞不清楚情况的人，有些人出于既得利益需要进行宣传，造成社会舆论和公众的思想混乱，纠正起来更加困难。

    （三）关于评估机构的设置

与其他税种不同的是，房地产税的计税依据需要公正和公平的财产价值评估。评估需要有机构和数量比较多的专业评估队伍，设置评估机构是房地产税改革的重要一环。目前关于如何设置评估机构的意见还不统一。

    根据对国际经验的总结与借

鉴，并考虑到中国国情，建议评估机构的建立应该在政府主导之下，以税务机构的管理为主体，通过招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构；或者由税务机构委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。

    中央政府颁布统一的房地产

税制条例，财政部和国家税务总局制定基本规则，进行指导和监督。在评估机构设置上允许地方政府进行多样化的选择，以地方政府为责任主体，组建和管理评税机构，协调房地产评估机构与地方税务机构的职责、分工与协调。建议直辖市和计划单列市、特区以及有条件的大城市可以考虑实行香港地区和新加坡模式，在控制行政编制的前提下进行内部机构和人员的重组，在财政和税务部门内部建立专门的房地产税评估征收机构。

    （四）通过法规增强政府各

个部门之间的协调在房地产税制改革中，各个政府部门的信息共享以及部门之间的协调非常重要，尤其是土地和房屋管理部门与税务机构之间的信息共享至关重要。建议借鉴香港特别行政区政府的做法，在政府各个部门的职责规定中，明确规定各个部门之间信息共享的职责，对于违反职责规定的部门进行行政处罚。

    （五）加快房地产税征收管

理的信息化建设目前税务机构的信息化建设经过“金税工程”已经奠定了基础，在硬件方面有条件为房地产税改革后的征收管理提供信息化服务。今后应加快软件的建设，同时带动地方政府建立城镇的gis地理信息系统，以及评估机构的批量评估技术的运用。通过这些建设，不仅会提高我国的税收管理水平，而且会促进地方政府的城镇规划以及市政管理水平的大幅提升。