物业费范文10篇-ag尊龙app

物业费范文篇1

1.做好基础服务是上调物业费的基础

之所以在悦华物业众多的物业项目中首选“城市花园”作为上调物业费的试验项目，是因为公司通过在该项目八年时间的管理与服务，已经在该小区建立了比较好的口碑和品牌形象，这口碑当然是通过提供比较高质量的服务而日积月累起来的，这其中当然包括长期为业主提供“无差别的服务”，即在物业服务成本不断上涨的情况下没有降低服务标准，而是始终如一地按照物业服务合同约定的标准提供服务。因此，业主对物业服务的感受也是无差别的，其实，业主的这种感受是在享受了——至少在最近两、三年服务成本刚性提高而物业费未变——超值服务后感受到的。这就为悦华物业上调物业费的意见提出后没有遭到业主大范围的强烈抵触奠定了基础。

2.要让业主明白物业费为什么要上调

业主平平静静、安安稳稳地生活了八年，似乎没有什么不妥当，现在却为什么要提出上调物业费？这是我们刚提出上调物业费时许多业主常挂在嘴边的问题。不管是不是明知故问，但“明明白白消费”的理念已深入业主内心，任何人都不愿当“冤大头”或被暗讥为“弱智”。换句话说，让业主明明白白地消费，知晓物业费上调的原因，物业服务企业应责无旁贷，这也是让业主从内心深处认同上调物业费比较关键的一环。于是，悦华物业将近几年特别是近一年来的经营、服务情况作了一个较为详细的公示，业主从公示中可以直观地与他们所见到的物业现场情况相对接，判断公示内容与现场实际情况的符合程度，并进而判断上调物业费是否真的有必要。当然，在公示中，悦华物业也表达了如不能上调物业费，项目则已无力再如前运转，公司将无奈退出该项目。

3.统一内部认识并全员努力是物业费可能上调的关键

要做好上调物业费的工作，物业服务企业还应该让物业项目的全体管理服务人员明白两个问题，一是为什么要上调，要让大家明白物业费调价与业主的关系，尤其是要让他们明白这除了保证物业项目的正常运转外，更重要的是保持物业服务的质量，只有这样，管理服务人员在与业主的沟通中才可能说服业主接受公司上调物业费的决定；二是物业费上调与自己的关系，这是保证员工生活质量随物价的上涨而提高、至少不致下降的有效手段，这样全体管理服务人员在做此项工作时才会更有积极性，要知道说服业主接受上调物业费并不是一件容易的事情。鉴于管理服务人员在日常工作中“单兵作战”的时候居多，因此，我们要求每一个服务人员都要积极主动地与业主沟通物业费上调事宜；同时要求大家在与业主交流时必须发出同一个声音，使业主不致因得到不同信息而对上调物业费产生疑虑。为此，我们编制了统一的培训资料并加大培训力度，提出了统一认识、全员努力的要求，希望从时间和空间上强化业主对上调物业费信息的接收密度，促进业主用更多的时间思考物业费是否上调的问题，并力争让“物业费本来就应该随物价上涨而同步上调”成为小区内为大多数业主所认同的主流舆论声音。

4.争取权威部门的支持是一条捷径

物业项目所在地的街道办事处、房管局物业管理部门、派出所以及社区等，在民众心目中是具有权威的部门。在物业管理中如发生什么问题，业主大多也是找这些部门，因此，这些部门或多或少与业主都有接触。同一个问题，这些部门作出的解释所产生的作用要远强于物业服务公司。上调物业费是一个比较敏感的问题，物业服务企业就物业项目运行现状、上调物业费的原因乃至操作的方法、步骤等问题主动向这些部门报告，取得理解和支持是非常必要的。当有业主向他们反映“物业服务公司要乱涨价了”的时候，如果物业服务企业提前已经向他们通报并解释原因，将至少不至于被问责，致使工作陷入被动境地。如果这些权威的主管部门在这种情况下还能就此做出一些解释和说明并支持物业服务企业上调物业费，将会起到事半功倍的作用。

物业费范文篇2

本文作者：隋春侠工作单位：西安科技大学

总额包干的方法，即在往年支出的基础上确定今年的物业管理费总额，比如说500万。相信采取方法3的高校一定也是在实际情况的基础上制定的包干经费，只是方法3过于简单，遇到临时工最低工资标准上调或物价上涨等情况，在调整预算时存在较大难度，很可能与实际支出之间产生较大的偏差。

笔者认为物业管理费核定应建立在学校实际情况的基础上，由于高校规模不同，物业服务范围不同，物业服务人员结构不同，各学校可以根据自身的实际情况，进行测算，找出适合自己学校的标准。以某校为例，该校最初采用的是方法1，为了适应社会发展的需要，在方法2的基础上结合学校自身的情况进行了测算和改进。具体步骤如下:确定测算的依据1、确定服务面积。物业服务的面积具体包括学生公寓清扫面积、教学楼等其他室内清扫面积、室外清扫面积、绿化管护面积。2、后勤公司物业岗位设置数。通过岗位设置数，统计出清扫人员、绿化人员、门卫和其他人员各有多少人，其中正式工和临时工各有多少人。3、后勤物业管理费近三年实际支出情况。为了新方案的顺利开展，测算方案的结果以不低于实际支出数为准。4、按原协议应支付的经费总额。物业管理费核定根据学校的实际情况，将物业管理费测算分为三部分:临时工工资、正式工人员经费和运行保障经费(包括维修费、材料费、管理费等)，三项经费相加即为应支付给物业公司(或物业部)的物业管理费总额。

1、临时工人数的确定和经费的确定临时工具体可以分为，清扫人员、绿化人员、门卫、公寓管理员、洗衣工等。清扫和绿化人员是和服务面积直接相关的，可以根据清扫和绿化面积以及岗位聘任数倒算，找出适合学校的标准，比如:公寓清扫面积为45，690平方米，原核定岗位数位66人，倒算标准约为1:700平方米，教室等其他室内清扫面积为69，799平方米，原核定岗位数为62人，倒算出标准约为1:1100平方米，在此标准的基础上，以后再有新的面积增加，可直接根据标准核定临时工人数。门卫数可以根据楼宇的数量来核定。公寓管理员、洗衣工等其他人员人数基本是固定的，可按岗位数来核定。临时工人数确定后，我们可以大致测算出所需支付费临时工工资。为什么说大致呢?因为在实际工作中，由于对临时工的要求不同，所支付的工资标准也是不同的，部分临时工的工资标准略高于最低工资标准。这就需要我们在测算完以后，与实际支出数进行对照，找出一个合适的比例，将临时工工资总额适度上浮以适应实际的需求。2、正式工人数及人员经费的确定正式工以后勤公司实际安排的为准。方法2中并没有单独提到正式工，但是在测算的过程中，大家会发现，正式工人员经费是一个不能回避的问题，因为按照高校目前的个人收入水平，后勤正式工的待遇要比一般临时工的高很多。如果简单的按每月1000元的标准来核定是不能满足实际需求的，为了足额发放正式工经费，这部分经费势必要从物业管理的其他经费中出，与其如此，不如将正式工的人员经费由学校全额承担，在保障正式工的利益的同时，使他们可以轻装上阵，尽心尽力的做好物业服务工作。3、物业管理运行保障经费的确定在此，笔者将除人员经费外，与物业管理相关的经费统称为物业管理运行保障经费。在方法2中，这部分经费是分为了管理费、其他综合因素、维修费、材料费，每一项都有不同的核定标准。在实际工作中，笔者发现，管理费、维修费、材料费等每年的支出并不十分均衡，以材料费为例，某校物业管理材料费2010年支出32万元，2011年支出44万元，2012年预计支出25万元，以上数据没有任何规律可言，所以要核定出标准有很大的难度。笔者认为，对于运行保障经费可以采用方法3来，即对后勤物业管理运行保障经费支出总额采用包干的方式来确定。一方面，学校测算的目的在于确定经费拨款总额，经费的使用权在物业公司(或物业部)，学校没有必要将管理费、维修费、材料费等预算细分，另一方面，学校采取总额包干控制，有利于调动后勤自主理财的积极性，降低物业管理的成本。随着物价的上涨，可以根据物价上涨指数对包干经费的总额按年度进行调整。

物业费范文篇3

一、物业服务合同履行中的抗辩权表现形式

在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方请求履行债务时，对方就有可能通过行使抗辩权而与之对抗。我国合同法规定了双务合同履行中抗辩权的3种形式：同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中，物业公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务，业主应当履行向物业公司支付物业费的债务。在实践中，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的形式来行使抗辩权；物业公司则拒绝为未缴费的业主提供专属于其的服务项目，如拒绝提供维修服务、暂停二次供水服务等，遇业主欠费行为普遍时，则可能减少、停止小区的公共服务，更有甚者，对欠费业主进行人身威胁或暴力攻击。

1.业主行使抗辩权的表现形式

在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式主要有：(1)物业公司未履行本应先履行的服务时，业主拒绝支付物业费。物业费的支付一般是按单位时期支付，如按月支付。如果在应支付费用的这一单位时期内，物业公司尚未履行完毕债务，如尚有若干天的卫生保洁、修剪花草、修理公共设施设备等工作未完成，而向业主请求支付物业费时，业主则可基于物业公司未先履行合同义务而行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。(2)物业服务合同约定物业公司应履行某一特定服务项目但时间约定不明确时，业主以物业公司尚未履行这一服务项目为由行使同时履行抗辩权，拒绝支付物业费。在物业服务合同中，尽管对物业服务的项目有明确规定，但对履行这些服务的时间不可能逐一加以明确。例如，在物业公司提供的门禁系统故障或楼道照明灯等各类维修服务时，由于物业服务合同并未对物业公司应在什么时间内上门服务作出明确规定，当物业公司要求业主支付物业费时，业主则以物业公司提供的服务不及时为由进行抗辩，拒交物业费。(3)在物业公司履行的物业服务、营造的小区环境不符合合同约定时，业主拒交物业费。一般地，物业服务合同会对物业服务的质量，即物业公司应当如何保持小区环境作出详细的规定，如卫生保洁应每日清扫两次、修剪花草每周两次、门岗每日24小时值班、保安人员每小时巡逻等。有的物业服务合同甚至约定“路面不得有明显垃圾”、“绿地不得有过长杂草”、“安保人员不得脱岗”等。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。(4)在物业公司经营困难、可能停止履行物业服务时，业主行使不安抗辩权，拒交物业费。当物业公司经营遇到困难，如拖欠物管人员工资、高额水电费，或者是因物业公司自身所负较大数额债务被债权人起诉到法院，甚至被债权人申请破产时，业主依法行使不安抗辩权。

2.物业公司行使抗辩权的表现形式

在物业服务合同中，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：(1)在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，如拒绝继续为欠费的业主提供维修服务、暂停二次供水、门禁系统服务等，直至业主补缴拖欠的全部物业费。(2)在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司为保护自身合法权益而行使先履行抗辩权的一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业主权益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。

二、物业服务合同履行中行使抗辩权的利弊分析

合同履行中抗辩权的制度设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能[3]。然而，由于物业服务合同的特殊性，如物业服务对象(业主)的人数众多性、服务过程(行为)的持续性、服务内容(项目)的复杂性、服务质量(标准)的不确定性等，抗辩权的行使不仅难以达到立法目的，反而可能损害合同交易的安全和效率。在物业服务中，因业主人数众多，其对物业公司是否履行合同约定义务常有“以偏概全”的问题，而业主行使抗辩权最容易的方式就是拒绝缴纳物业费。业主行使抗辩权的结果，就是使物业公司失去收入来源，经营困难，最终导致服务质量降低，不得不终止对小区的物业服务。

物业服务合同履行中业主行使抗辩权的弊端主要有：

第一，妨害小区业主的正常生活。对于少数拒交物业费的业主，物业公司采取停止专属服务的方式予以对抗。若停止这些专属服务并不能使业主履行缴纳物业费的义务，则物业公司可能进一步采取自认为合法而实为违法的方式，如停水、停电，拒绝业主的私车，甚至拒绝业主进出小区等限制业主合法权益的方式。物业公司采取的措施无论合法与否，都会不同程度地影响业主的正常生活，激化矛盾。对于大多数正常缴纳物业费的业主而言，他们本期望物业公司能够提供正常、全面的物业服务，但因部分业主行使抗辩权拒绝缴纳物业费而影响了物业公司的经营收入，使物业公司减少服务投入、降低服务标准。这些正常缴纳了物业费的业主也成为了受害者，享受着与支付的物业费不相符的服务，并由此成为潜在的抗辩权行使者。

第二，妨害物业公司的正常经营。物业公司是以营利为目的的企业法人，向业主收取物业费，既是其能够生存和发展的基本前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常、全面服务的保障。但由于物业服务对象的业主数量多，业主动辄拒交物业费，不仅增加了物业公司催缴费用的成本，而且个别业主的欠费行为会产生“示范效应”、“连锁反应”。业主欠费直接影响了物业公司的经营收入，高欠费率将导致物业公司因此减少资金投入、拖欠员工工资和社保费用，拖欠公共水电费。物业公司将陷入经营困难，甚至亏损的境地，在不得已的情况下，只能撤出小区。

第三，损害小区环境。物业公司为业主提供的物业服务是一种小区公共服务，但它又是市场化的社会服务。业主以支付物业费的方式来购买物业服务，物业公司则通过提供物业服务的方式来获取经济利益。如果业主频繁地、持续地行使抗辩权而拒交物业费，物业公司被迫退出小区，最终导致小区无人管理，小区环境迅速恶化：垃圾无人打扫，花草无人养护，房屋、设施、设备无人维修，停车秩序混乱，严重的甚至二次供水系统、电梯系统和门禁系统也停止运转；偷盗事件频发，业主的人身安全难以得到保障。

第四，损害社会正常秩序。物业服务看似小事情，但关乎老百姓的切身利益，与老百姓的生活悠息相关，小区和谐问题是重要的民生问题。业主过多地行使抗辩权，不仅会引发物业公司与业主之间的冲突，而且会增加社会上的不稳定因素。为了收取物业费，物业公司可能会采取各种手段，甚至以暴力或暴力威胁等非法手段达到目的。物业公司与业主之间的民事纠纷，可能会被演化、升级为治安案件、刑事案件。而业主为了维护自己的利益，也会寻求媒体、政府的帮助。面对利益需求难以一致、数量众多的业主，如果政府介入不及时、不主动，或者处理不当，小区物业纠纷就可能升级为群体性社会事件。

三、物业服务合同履行中行使抗辩权的限制

从实践来看，抗辩权的行使无论对业主、小区，还是对物业公司，都会造成不利影响。抗辩权的频繁行使不仅会损害物业服务合同的交易安全和效率，也会引发新的社会矛盾，因此有必要对物业服务合同履行中的抗辩权进行限制。

(一)《审理物业服务纠纷案件的解释》有关行使抗辩权的规定及评析

《解释》第5条对业主行使抗辩权作了规定。第5条第1款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权应符合以下要求或条件：一是行使抗辩权的主体为业主；二是业主行使抗辩权针对的是物业公司的收费行为，而不是物业公司实施的各类服务行为；三是业主行使抗辩权的条件是物业公司违规收取物业费，即物业公司违反物业服务合同约定或法律法规、部门规章规定的擅自收费行为，包括擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等。该规定通过赋予业主抗辩权，对遏制物业公司的违规收费行为、维护业主的合法权益无疑具有积极意义。但是，上述规定也存在一些缺陷：(1)将业主行使抗辩权限制在物业公司违规收费行为本身，对于物业公司未按合同约定提供服务或服务有瑕疵能否进行抗辩没有加以规定，这实际上是限制了业主行使抗辩权的适用范围，不利于业主利益的保护；(2)业主行使抗辩权时，是业主可以“单个”的行使，还是应达到“一定数量”时才能行使，也没有明确规定；(3)当业主行使抗辩权时，是可以拒绝支付物业公司违规收取的物业费，还是可以拒绝支付全部的物业费(合同约定内的物业费)，规定也不明确。

同时，《解释》第6条对业主行使抗辩权进行了限制。该条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权的限制包括3种情形：一是业主无正当理由的抗辩。这里所谓的“正当理由”应严格限制在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正当的、合理的事由，应从严掌握[4]。二是业主不得以未享受物业服务为由进行抗辩。在实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受物业服务为由拒交物业费；有的业主以其长期出差、出国为由，主张未享受物业服务而拒交物业费；也有业主以其未享受物业公司提供的某项服务，如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务、出租车预约服务等为由拒交物业费。遇此情形，业主不得行使抗辩权。三是业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。（业主有权享受物业公司提供的各项物业服务，但不以无需享受为由而拒绝履行相应的义务。对此，《物权法》第72条第1款明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。”）例如，业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无需享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由，拒交物业公司因管理这些公共设施所支出的费用。

(二)业主行使抗辩权的限制

为了减少业主行使抗辩权的危害，笔者认为，除《解释》第6条规定的有关业主行使抗辩权的限制外，有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。具体来说，包括以下内容：

第一，关于合同主体的抗辩。无论是由开发商依法与物业公司订立的前期物业服务合同，还是业委员会与由业主大会决定选聘的物业公司订立的普通物业服务合同，均对全体业主产生约束力，业主不得以其未参加合同订立或没有投票选择该物业公司为由，主张自己并非物业服务合同的主体而行使抗辩权。在实践中，少数业主以没有参加合同签订、不是合同主体为由而拒交物业费，也有一些业主以未参加会议、没有投票选择物业公司，或投票选择了非最终确定的物业公司为由主张自己并非合同的主体而拒交物业费。实际上，这些做法是错误的。根据《物权法》第76条、第78条的规定，选聘物业公司应当由业主共同决定，即必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占全部人数过半数的业主同意；业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。《解释》第1条对合同主体的抗辩予以了限制：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

第二，关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。如果单纯从解释论的角度来看，应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于，小区业主人数众多，若不对业主单个地行使抗辩权加以限制，极容易损害其他业主的合法权益。笔者认为，当已届约定支付物业费期限时，物业公司要求业主按约履行的，业主若要行使抗辩权拒交物业费，必须得到一定数量业主的同意。换言之，只有当业主达到“一定数量”时才能行使抗辩权，较为合理的建议是将业主数量控制1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意，业主才能行使抗辩权。第三，关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构[5]。对此，《物业管理条例》第15条明确规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，并监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同，其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看，业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体，业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司，业主委员会则是代表业主团体督促业主交费，并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构[5]35。因此，笔者认为，当物业公司未按照约定履行物业服务合同义务时，最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权，即当达到一定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主张行使抗辩的，应首先通过业主委员来行使；当业主委员会拒绝行使时，才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使，笔者认为，可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项来对待，即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使[6]。

(三)物业公司行使抗辩权的限制物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时，基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。

四、完善物业服务费收缴制度的思考

业主拒交物业费是各国或地区都会面临的问题，为此，各国或地区也都通过立法采取了相应的措施。例如在日本，对于届期未缴纳物业费的，依顺序先后以口头、书面形式催收；对拖欠6个月物业费和1年以上的滞纳金，如果采取上述形式催收仍不能回收时，则可以向法院申请“支付令”，通过督促程序来催收。在新加坡，则是由管理团体以书面形式通知业主缴纳物业费，如果业主超过30日仍未支付的，则将依管理团体所决定的利率加收利息并请求简易法院予以收取；同时，法院得以业主违反义务为由处1万新加坡元以下的罚金[7]。在美国，如果某一房屋单元的业主欠缴物业费，从到期之日起，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权；若欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权按照法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿[8]。德国、奥地利等国家对业主长期拖欠物业费、违反管理规约禁止性规定等行为，也从以前的“温情主义”转而实行令其强制迁离、强制出让或者强制拍卖其房屋单元的所谓“严格惩罚主义”。如依德国《住宅所有权法》第18条的规定，住宅所有权人迟延履行费用义务，其数额超过其住宅所有权总价值3%，且迟延期间逾3个月的，得剥夺住宅所有权人的住宅所有权[9]。

我国《物权法》、《物业管理条例》及司法解释对业主拒交物业费的催收也作了规定。根据《物权法》第83条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《解释》第6条亦规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以向法院起诉业主，请求支付物业费。结合上述规定，笔者认为，可以通过以下举措来进一步解决业主拒交物业费的问题。

第一，完善物业费收取的公示制度。国家发改委和建设部制定并于2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》对物业服务收费公示有明确要求。根据该《办法》第8条规定，物业收费应当实行明码标价，并且在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况向业主进行公示。为此，物业公司可以从以下方面完善物业费公示制度：一是通过告示牌、宣传栏，以及为业主提供或发放收费手册等方式将有关收费内容进行公示，增加物业收费的透明度；二是每月按照楼栋和单元号编制业主应缴物业费清单，将应缴费清单张贴在楼栋或单元内的告示栏；三是将每月应缴费清单提交业主委员会备案。

第二，建立完善欠费催缴程序。遇有业主应交而未交物业费时，物业公司首先应通过主动上门服务、短信提示的方式进行催缴，并告知业主缴纳费用的宽限日期(一般以15天为宜)。业主拖欠物业费1个月以上的，可以通过书面函来催缴；拖欠2个月以上的，可以向业主寄送律师函；拖欠3个月以上的，可以向法院提出起诉。

物业费范文篇4

(一)物业服务费定价及名目不公开透明

很多地方条例规定，普通住宅的物业服务费，由业主大会、开发建设单位与物业企业在政府指导价格范围内协商确定。政府指导价格由价格主管部门会同物业管理主管部门制定，并向社会公布。尽管如此，实践中物业服务费的定价过程并不透明，特别是到底包含哪些服务项目，服务标准如何，如何确定的服务价格等问题并未及时向业主公布，导致在物业管理过程中业主期望过高，不满意物业企业的工作而拒交物业费。

(二)物业企业责任不明确

物业企业应当履行其物业服务合同中的约定义务以及一定法律规定下的法定义务。物业企业最基本的责任主要是要保证物业的安全、整洁和正常使用功能。所谓物业服务业企业责任不明确，实际上是指责任标准的不明确。实践中，常引发矛盾的问题在于物业企业对于物业安全的保证是否包括对业主人身财产的安全保障，是否应当设置严格的门禁制度;在小区绿地上出现乱种果树田地的现象是否应归咎于物业企业对物业整洁责任履行的不到位等等。这些疑问都可能导致业主对物业企业的不满，使物业费收缴困难。

(三)业主以不缴物业服务费为手段对抗物业企业

尽管在物业管理关系中，业主作为甲方选聘物业企业为其服务，但由于业主大会及业主委员会组织的松散性，不能有效表达业主诉求，因此，实践中业主认为最好的也是唯一的表达对物业服务不满的方式就是不缴纳物业服务费。于是有些业主便以各种理由拒交物业费，但同时享受着物业服务，这无疑导致业主之间的不公平，也使物业企业的服务由于得不到回报而陷入困境。物业费问题矛盾激化的后果将是业主与服务企业的两败俱伤。

二、解决物业管理中物业服务费收缴困境的对策

(一)提高物业企业服务水平，解决收费难题

服务收费难一直困扰着众多的物业企业。物业公司应从以下几个方面提高服务水平，解决收费难题。第一，公开服务项目，增强信息透明度。物业服务收费是直接关系到业主，使用人和物业企业利益的敏感问题。物业企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。第二，物业费的收缴应在业主管理规约中明确说明。小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式等，当事人双方应协商确定，并在共同遵守的小区管理规约中明确说明，按照管理规约的约定交纳物业费。第三，实施人性化服务，加强沟通交流。物业企业应对小区业主的基本信息做深入了解，在制定前期物业管理方案时，更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的服务与管理打下良好的基础。业主入住后，物业企业应进一步加强与业主的沟通与交流，建立良好的沟通平台，了解业主所需所想，以更好地为业主服务。

(二)加大宣传教育，转变业主观念

物业管理是一种市场行为，它与过去的房管所管理有着本质的区别。业主享受物业管理的各项服务是一种市场消费行为，而消费就要付钱。因此应通过宣传教育，努力让业主逐渐树立服务消费的观念，普遍接受花钱买服务的管理形式，并深刻认识到拒付物业费是违背社会道德规范和国家法律的，而自觉缴费是一个城市公民的基本素质。对于业主以拒交物业费为对抗物业企业手段的观念亦应当转变。物业企业服务不完善的地方应当由业主及时指出，并积极改正，而业主不应不予理睬，仅以此为借口拒交物业服务费，如此做法只能给业主带来违约的诉讼风险，而于服务质量的改善无益。

(三)完善物业管理制度，加大欠费处理力度

物业费范文篇5

〔关键词〕住宅小区;物业收费;演化博弈

物业管理公司收取的物业费既是使物业公司正常运行的保证，又是使业主安心生活的重要条件。但是，我国物业管理收费问题居多，主要表现在收费难和收费行为不规范，如何解决好这些收费问题是物业管理公司可持续发展的重要保障。

一、业主与物业管理公司之间的博弈

业主与物业管理公司之间的演化博弈思路是：建立两者之间的博弈模型，物业公司如果提供优质的服务就会得到业主的认可，否则得不到业主的认可，业主选择是否交物业费的标准是对物业公司提供的服务是否满意的思路进行反复博弈，以此达到利益的最大化。（一）博弈分析的假设。在对物业管理公司和业主之间的利益进行博弈分析之前，提出以下基本假设。1.物业管理公司和业主是有限理性的主体。物业公司可选择提供“优质服务”和“劣质服务”两种策略，比重各占y和（1-y）；业主的策略是“按时缴纳物业费”和“拖欠物业费”，比重分别为x和（1-x）。2.物业公司收取的物业管理费用为p1，物业公司选择提供劣质服务时业主获得的收益为p2，物业公司提供优质服务时业主获得的收益为p3，业主拖延物业费时用于投资其他所获得的收益为e2。3.业主选择“拖欠物业费”策略时，物业管理企业选择“不提供优质服务”的初始收益为0，业主延期缴费时物业公司的收益为f，物业公司利用收取的物业管理费投资于其他行业得到的额外收益为e1，物业公司提供优质物业时所花费用为c1，物业公司提供劣质服务时所花费用为c2。经上述分析，建立物业公司和业主之间的博弈模型，得出两者的博弈矩阵（见表1）。（二）博弈模型构建与分析。根据表1，对于物业公司来说，选择提供优质服务的预期收益的期望收益ut1，物业公司提供劣质服务的预期收益ut2以及物业公司的平均期望收益ut；业主选择缴费时的期望收益at1，不缴费时的期望收益at2，业主的平均收益at分别为（1）ut1=x（p1 e1-c1） （1-x）（f-c1），（2）ut2=x（p1 e1-c2） （1-x）（f-c2），（3）ut=yut1 （1-y）ut2。由上述物业公司的期望收益，可得出物业公司在选择“提供优质服务”下的复制动态方程f（y）==y（ut1-ut）=y（y-1）{x（p1 e1-f） （f-c2）}，令f（y）=0，则该复制动态方差会有三个均衡点x=，y1=0，y2=1，当ut1>ut2时，物业公司选择“提供优质服务”策略，此时x<。同理，可以得出业主选择缴费时的期望收益、不缴费时的期望收益、业主的平均收益分别为（4）at1=yp3 （1-y）p2，（5）at2=y（p3 e2） （1-y）（p2 e2），（6）at=xat1 （1-x）at2。由上述业主的期望收益，可得出业主在选择“按时缴纳物业费”情形下的复制动态方程f（x）==x（at1-at）=x（x-1）（y-e2），令f（x）=0，则该复制动态方程会有三个均衡点y=e2，x1=0，x2=1，当at1>at2时，业主选择“按时缴纳物业费”策略，此时y

二、政府与物业管理公司之间的博弈

政府通过颁发相关的法律法规，监督物业管理公司费用的收取和服务质量。因此，积极引入政府行为对物业管理公司和政府之间的博弈进行详细分析。（一）博弈模型参数确定。物业管理企业按规定提供服务获得的利润是b，不按规定收取物业费可获得的额外利润是h；政府的监管成本是c，给予物业公司的处罚是f，政府处罚带来正的社会效应是v1，物业管理企业被处罚带来负的社会效应是v2；物业管理公司既没有按规定而政府也没有给予处罚带来的社会负面效应是v3。同时，在物业管理公司中，选择“按规定收取物业费”的比重为x1，选择“不按规定收取物业费”的比重为（1-x1）；同样，政府进行“监管”的比重为y1，选择“不监管”的比重为（1-y1）。经过上述分析，得出政府与物业管理公司之间的博弈矩阵（见表2）。（二）博弈模型构建与求解。根据政府与物业管理公司的博弈矩阵，对于物业公司来说，选择按规定收费预期收益的期望收益bt1，物业公司不按规定收费的预期收益bt2，物业公司的平均期望收益bt，政府监管时的期望收益为ct1，政府不监管时的期望收益ct2，业主的平均期望收益ct分别为：（7）bt1=b；（8）bt2=y1（b1 h-f-v2） （1-y1）（b1 h）；（9）bt=x1bt1 （1-x1）bt2；（10）ct1=-cx1 （f v1-c）（1-x1）；（11）ct2=-v3（1-x1）；（12）ct=y1ct1 （1-y1）ct2。由（7）（8）（9）得出物业公司在选择“按规定收费”情形下的复制动态方程为：f（x1）==x1（bt1-bt）=x1（1-x1）{y1（f v2）-h}；由（10）（11）（12）得出政府在选择“监管”情形下的复制动态方程：f（y1）==y1（ct1-ct）=y1（1-y1）{f v1-c v3-x1（f v1-v3）}，令f（x1）=0，则可以得到物业公司在选择“按规定收费”情形下的复制动态方程的三个均衡点分别是x1=0，x2=1，y1=，且当bt1>bt2时物业公司才会选择按规定收费，即y1>；同理令f（y1）=0则可以得到政府在选择“监管”情形下的复制动态方程的三个均衡点分别是y1=0，y2=1，y1=，且当ct1>ct2时，即x1>时政府才会选择监管。

三、结束语

物业费范文篇6

一、物业公司的收入及征收特点

（一）规模较大的物业公司的收入及代收费用包括：物业管理费收入、租金收入、经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入、清理生活垃圾收入、物业大修收入、中介收入、广告收入、其他收入及代收水费、电费、燃气费、房租、维修基金、暖气报装费、排污费、宽带入网费、有线电视入网费等。一些规模较小的物业公司只有以上项目中的几种收入。

（二）物业管理行业企业收费及收入现状。

1、物业收费面对的是广大业主，个性千差万别，收取难度不一，部分业主因房屋质量问题、物业服务质量问题、业主已入伙但未实际入住等因素拒交物业费。造成部分物业费收入不能到位。

2、部分物业公司物业费收取未能按照物价部门批准标准收取，在实际收取中采用低于批准的物业费标准收取物业费，再综合入伙率、入住率、物业费收取率几种因素，造成理论上的计算与收取到位的收入存在较大差异。大部分的物业费征收率在30%---80%之间。部分物业公司存在微利经营、艰难经营状态，少数物业公司需房地产开发公司的补贴收入才能略有赢利。

二、物业管理行业企业在涉税上存在的问题及成因：

（一）收入不真实。主要表现在以下几种方式：

1、部分收入不入账。业户在缴纳物业费或租金时，未能索取发票，部分物业公司将这部分收入隐匿不入账，造成少计收入。

2、收入不确认，记入其他应付款等科目。部分物业公司在取得物业管理费收入或租金收入时，暂挂预收款、其他应付款等科目，以收入不能确认为由，不计入收入，造成预收款、其他应付款科目余额较大，收入长期得不到确认，收入与其物业管理规模不相符。少数物业公司以住户装修保证金抵业主应缴的物业管理费时，不作收入处理。

3、减免收入。减免收入的情形有：一次性缴纳一年的物业费少收两个月或几个月；对新入伙户一年收半年；为房地产凯时k66会员登录的介绍他人买房，减免当年物业管理费等方式，相应减少了公司应收物业管理费收入。形成应计收入而未计的情况。

4、应收取的物管费以“工资、费用”的形式减少收入，少数物业公司在收取单位物业管理费时，未按规定开具发票，而是以工资、日常发生的费用等方式，向对方取得该部分物业管理费，不入账或不作收入处理，从而少计收入。

5、补贴收入记往来账。少数物业公司对于房地产公司物业管理补贴收入，不作收入处理，长期挂其他应付款，以暂借款的名目，少计收入。

（二）纳税申报不规范

1、纳税义务发生时间的变化形成会计准则与税法差异，造成营业税当期计税依据不准确。就一次性收取的物业管理费或房屋租赁收入，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）中第五条“关于纳税义务发生时间”的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款、包括预收款、预付款、预存款、预存费用、预收定金等，其营业税纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认收入的时间为准。也就是说发生在2008年的上述业务可以按照财税[2003]16号文件规定执行。2009年1月1日起施行的新的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其纳税义务发生时间具有了收付实现制的特点而不完全属于权责发生制的性质，在会计处理与税法存在差异的情况下，应按税法规定办理。物业公司应在收到款项时一次性申报营业税，而不需考虑所属期。部分物业公司在收取物业费等款项时，采用预收款方式，一次收取半年或一年的物管费等，根据所属期按月分摊结转收入，按结转收入申报营业税，而不是一次性全额申报，按月分摊方式既不符合税法规定，税务机关也很难把握，难以核对，会造成申报和税务管理的混乱，同时滞延了应纳税款。

2、代收费用扣除不规范。国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税。”部分物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。随着社会的发展，代收费用中的暖气报装费、排污费、宽带入网费、有线电视入网费等代收费用政策上未明确是否要缴纳营业税。代收的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租等费用长期挂其他应付款，历年结转，既反映不出代收的手续费，也反映不出其余额中有多少是代收费用，长期挂账几年的其他应付款未结转收入申报税款。

3、跨年度租金收入企业所得税问题的政策因素。《企业所得税法实施条例》第九条与第十九条第二款二者容易产生歧义，但第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，对租金收入的处理作出了具体规定。一次收取跨年度租金收入应一次结转。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

按照以上规定，笔者认为，企业的跨年度租金收入在2008年1月1日前可按年度分摊结转，2008年度、2009年度则应全部结转，2010年1月1日后则可一次结转或按年分摊结转。在实际工作中，一次结转还是按年结转这两种观点一直存在，大部分企业的表现形式为按年分摊结转，主管税务管理部门予以默认，实际操作上两种情况都存在。

（三）发票使用不规范。部分物业公司在收取个人业主物业管理费时使用自制收据收取物业管理费，而在收取单位物业费或出租给单位使用的门面时才使用税务发票，从而造成未按规定向业主开具发票。一方面是业主索取税务发票的意识不强，按入伙时签订的物业管理合同或租赁合同的约定付了物业管理费或租金后，索取税务发票的意识不强，合法权益未能体现；另一方面，物业公司开具发票的意识不够，收取款项时未向业主开具税务发票，或出于某种目的，向个人业主收取款项不开具税务发票。部分物业公司申报营业税等税款后，未领购相对应的发票，造成应开具而未开具发票、可以领购又未领购发票的现象。

（四）账务不健全或不建账。部分规模较小的物业公司人员少，收入成本核算简单，设立简易账或不建账，不能全面反映收入、成本、费用等情况，税务机关不能掌握其真实的收入、费用等情况。

（五）税务管理部门收入难核实。采用自制收据收取的应税收入是否全部入账核算方面同时也就相应地存在问题，税务部门在核实物业公司管理情况时，可能调查到物业公司管理了多少幢、多少套，但入住业户多少则较难掌握，已入伙业主也有长期不在的情况，已入住的业户物业管理费也存在征收率的问题，并不能100%到位。物业面积、入住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异，物业公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收入难。

三、管理措施

（一）宣传与辅导。一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，加强涉税辅导，向企业财会人员宣传行业最新政策，提升财会人员对政策的正确理解，准确、及时确定收入，诚信纳税，提高企业对税收的遵从度。另一方面要通过多途径向业主宣传，提高业主索取发票意识，把索取发票当作一种常态，形成维护自己的合法权益的一种习惯。

（二）规范使用发票，强化“以票控税”。1、物业公司使用税控机向业主开具机打发票，但大部份物业费需管理人员上门征收，适用于自行缴纳物业费率较高的单位，并且允许该部分企业领用定额发票，方便物业公司因业主未自行缴纳而需上门收取物业费。2、领取定额发票，但业务量较大的企业领用发票的数量较大，使用也不是很方便，适用于规模相对较小的企业，3、领用裁剪式发票或允许企业自行印制专业发票，税务机关加强控管。4、建立发票违规举报制度，打击发票违章行为，规范发票开具和使用，维护纳税人的合法权益。

（三）日常管理。建立物业管理明细台账，企业每半年报送一次纳入物业管理的楼盘、房屋、门面相应的入住、使用及收取物业管理费情况，主管税务机关在审核后可建立相关动态台账，后期的每期数据应呈递增状态，如发现异常，及时跟踪管理。税务机关应加强税源调查，实地调查、详细了解企业物业管理项目，各小区物业面积，入住情况、门面出租情况，物业费收费标准、其他经营项目等情况，与企业自报资料进行比对，分析异常，加强巡管。

物业费范文篇7

关键词：油田；物业管理；问题

新时期，为满足社会的发展，加强油田企业发展与建设成为必然要求，作为油田发展与建设的重要内容，物业管理是一项重要工作，其决定着居民的生活质量。但是，就目前油田物业管理现状的分析，了解到油田在物业管理方面还存在着诸多的不足，制约着物业管理的实效性，成为当前亟待完善的重要内容。以下就油田物业管理中所存在的问题进行具体性的分析。

一、油田物业管理中所存在的问题

1.安全问题

油田物业管理中，安全问题相对突出。为保证油田的高效生产，应做好通信、供电与供水工作的安全性，以提高居民的生活质量[1]。但是，从目前油田物业管理现状来看，通信设备故障百出，日常的维护力度不足，导致通信网络信号质量低下、不稳定。此外，突然停电、断电的情况时有发生，会大大影响油田区域的通讯需求。在供水、供电方面，由于相关人员缺乏足够的安全意识，日常的监督与审查力度不足，极易导致供水管道破裂、线路漏电等安全事故的发生，对人们的安全与生活构成威胁，是一项尖锐性的问题。

2.费用问题

在物业管理工作开展的过程中，收费问题也是一项比较尖锐性的话题，在物业费用缴纳方面经常存在拖欠的现象，使得物业公司的经济利益受到严重的伤害。在油田上，针对物业收费的相关问题未予以重视，政策不够完善，导致物业费拖欠问题比较严重，再加之物业公司也没有行之有效的自我维权的方案[2]。此外，由于在物业费方面，会根据住房的面积来进行计算，进而收费标准也不统一，极易导致住户与物业产生矛盾与纠纷。

3.服务问题

通过对油田物业情况的调查，住户们对物业具有很大的意见，对物业的服务不够满意，社区内的安保、卫生、住房质量等方面存在着一系列的问题。在油田物业的意见箱里充斥着来自居民的投诉信件，或以电话的形式进行投诉，使得物业在服务方面还存在着诸多的问题，住户的满意度大大下降，成为物业管理亟待完善的关键问题。若想提高居民的满意度，物业管理部门应从自身的服务等方面着手，充分践行人性化的理念，为居民的生活提供高质量的服务是必然需求。

二、油田物业管理中问题的应对策略

1.建立物业应急安全管理队伍

在油田物业管理中，安全始终是一项关键性的问题，关乎着居民的生活质量与生命安全，为了保证人们健康、高效的生活，必须提高油田物业管理水平，打造物业应急安全管理团队，专门针对油田物业管理中出现的安全问题进行应急处理，进而降低安全隐患的滋生，提高居民生活的安全性。在通信设备方面，为保证油田区域与外部的联系与通信，管理人员应及时对通信设备进行质量检验，对设备的性能进行安全检查，禁止出现通信设备瘫痪的状态。在水电设备方面，直接影响着居民的日常生活质量，应急安全管理人员应及时对供水管道、供电线路等进行质量与安全检查，对于管道裂痕、线路老化等问题应及时改善，做好线路的安全维护，有利于避免安全事故的发生。一旦油田社区的电力系统崩溃，应急安全管理人员应及时启动应急灯，与此同时，对崩溃的线路进行抢修，保证在最短的时间内完成供电服务[3]。此外，为了提高物业管理的安全性，应制定严格的安全管理制度，针对紧急状态下的安全问题进行罗列与规范，分别在制度之中予以体现，强化安全管理责任制，实现权责的明细化，采取24小时轮班制，及时对安全隐患予以消除。

2.建立严格的物业收费标准

在油田物业管理工作中，物业费的收费问题变得愈发严峻，住户常常拖欠物业费，会对物业公司带来严重的困扰。为了提高收费水平，解决物业费收费难的问题，应建立完善的收费机制，建立完整的物业费收费体系，强化监管、质量考察与问题反馈等收费机构的重要职能，严格按照统一的收费标准收取物业费，在物业费清单上罗列每平方米的收费单价，对每家每户的房子大小进行标注，进而表明物业费的总额，在相关部门的监督与管理下，能避免矛盾问题的滋生。

3.构建完善的物业服务体系

油田物业管理工作的开展，应充分考虑住户的实际需求，深入到住户之中，与住户及时沟通与交流，通过住户的相关反馈，能够让物业管理部门对相关问题进行及时的解决，强化主动服务，转变传统住户投诉的方式，物业管理部门应做到主动出击，从中了解工作中的问题，分别就小区内的房屋质量、环境卫生、绿化以及安保等问题进行调查，应具备前瞻性，提前对可能存在的问题进行预测，不要等到东窗事发才予以处理，为时已晚。此外，为了提供高质量的服务，应及时对物业管理人员的素质予以重视，当住户来反映相关问题时，住户情绪激烈，应及时安抚，而不是比住户的情绪更激烈，甚至还会出现打架斗殴的情况，会使问题更加恶化。此外，为了丰富油田社区文化，物业管理部门应定期举办文化类活动，让居民参与其中，并设置多个奖项[4]，既能丰富人们的生活，还能提高居民日后对物业工作的配合度。油田物业管理工作的开展，提高服务水平是关键，只有充分考虑住户的居住需求与精神需求，才能提高居民的生活质量与满意度，也有利于物业管理水平的不断提高。

三、结束语

综上所述，通过对现阶段油田物业管理现状的分析，了解到物业管理工作还存在一定的漏洞，安全问题、收费问题以及服务问题等相对突出，制约着油田的健康发展与建设。面对此类问题，应提高物业管理水平，对物业管理中所存在的安全问题、费用问题以及服务问题予以解决，制定更为完善的物业管理体系，以实现物业管理水平的不断提高，进而提高居民的满意度与幸福指数。

作者:刘静 单位:辽河石油勘探局欢喜岭公用事业处物业一公司

参考文献:

[1]姜苈珊.浅析油田物业管理中存在的问题与对策[j].民营科技，2015，（5）：81.

[2]蒋萍.胜利油田物业管理的问题与对策[j].中国石油和化工标准与质量，2011，（1）：77.

物业费范文篇8

一、老小区先天性严重不足，基础设施不配套。由于老小区开发时间早，年久失修，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上老小区中有部分是原来单位的集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度。有的老小区由于规模小、小区通道多，造成管理运行成本大；还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老小区内居住人员复杂，低收入家庭多（如城东新村2500户居民中，下岗工人占30%比例），出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，影响服务档次的提升。

二、小区管理缺乏力度，物业进驻难成共识。由于老小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致物业企业在实际管理中存在诸多困难。此外政府有关部门在相互配合上没有整体性，如小区周边的无证经营，特别是餐饮业，作为工商、卫生、环保都可以管，但实际上没有一家单位真正在管。物业公司对这些居民反映的问题无法解决，居民认为物业公司没有管好，意见比较大，有的业主就拒交物业费，使得整个物业费收取出现了难题。现在小区物业收缴率一般在80%左右，低的只有65%，在老小区中有10－15%的住户长期只交卫生费不愿交纳物业费，甚至是一些机关事业单位干部职工欠交物业费现象已屡见不鲜。

三、物业管理不够规范，业主委员会作用发挥不大。目前我市19家物业公司中只有三家具有二级资质，其他都是三级资质，资质低下导致部分物业公司管理质量不高。一是没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》，不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益。二是行业队伍素质不高，人才短缺。从业人员很多是外来务工人员，没有经过相应的管理培训，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求。三是老小区物业收费低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之间，而服务人员工资报酬在逐年提高，接管的物业公司无利可图，甚至亏损，往往出现管理不到位、服务质量降低现象，导致居民满意度和物业费收缴率的降低。四是现有业主委员会人员基本上是一些退休人员或在职人员组成的，属于一种松散型的组织，其作用尚未充分发挥。

四、新《劳动合同法》出台，加重了物业公司成本负担。新《劳动合同法》实施后，用工制度更加规范，劳务成本也会提高，这对劳动密集型企业物业公司影响很大。原来招的员工一般文化、技术要求不高，就业门槛低，工资报酬相对低廉，现在如果真正按《劳动合同法》条例实施，劳务成本要提高50%以上，从原来每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物业费势必也水涨船高。据了解，有个小区原来的物业费是18万元，现在要提高到42万元，提高了133%。物业收费大幅度提高，肯定会出现更多的居民不接受、难接受，物业费收缴率可能更低，退出管理小区的物业企业会更多、更频繁的现象，老小区物业发展面临举步维艰处境。

建议：

一、逐步建立老小区物业财政帮扶机制。老小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要象支持贫困村发展一样扶植老小区物业管理。如海曙区已尝试对老小区建立物业长效管理奖励资金制度，政府拨出300万元资金，按每月每平方米0.1元的标准，根据考核结果和居民满意程度分档补贴。上海浦东新区房产管理署建立了物业管理应急处置机制，设立“物业无人管理专项补贴资金”，接手的物业公司可得到每平方米0.2元的补贴；除了物业应急托底保障外，该专项补贴资金还有另一项功能——房屋综合整治，根据老小区房屋设施设备老化情况，对房屋实施保障型的综合整治。所以建议市政府拨出专款对老小区物业进行扶植，同时建议在2008年市服务业奖励政策中继续对接管老小区的物业公司给予奖励。

二、加强对物业公司的管理。一是市建设局在招标、竞标的过程中对兼管老小区的物业公司要给予优先竞标，特别是新小区的前期物业在招标、竞标时要看该公司有否管理着老小区的物业，如果没有的不允许参加招标、竞标。二是要加强行业队伍建设，抓好用工人员的培训工作。三是要充分发挥行业协会的作用。

三、扩大社区保安管理范围。社区保安队伍由原城区街面、路面、公共场所等管理区域延伸到一些大型老小区的治安巡防管理，通过政府财政转移支付形式承担老小区治安管理职能，减轻居民物业费负担，促进社会稳定。

物业费范文篇9

(一)物业费缴费率低

天津市a物业管理有限公司为例，其对滨海新区某一普通住宅项目进行物业管理，自2012年5月起一期业主办理入住，截至到当年年底共有312户居民进住，我们就以这312户居民为样本，观察其物业费的缴纳情况。2013年7月之前按时缴纳物业费的业主是312户,物业费缴纳率为100%，数字让人欣慰，但这一现象是由于办理入住手续时必须预付1年以上的物业费的硬性规定所实现的。从2013年8月起，按时缴费的业主逐渐减少，截至到2015年3月底，按时缴纳物业费的业主仅有124户，还不到所观察的业主的40%。整个物业费的缴纳情况呈现出随居住时间增长，按时缴费人数逐渐下降的线性关系。

(二)建管不分家

虽然一直呼吁物业市场化，且物业服务企业也具有独立法人，但大多是由房地产开发公司出资控股，这就是人们所说的“父子关系”。天津市的物业公司也不例外，亲密的关系导致诸多问题的出现。例如，在价格方面，本应由物业企业对物业服务的价值进行衡量测算后，与业主协商定价，而现在往往是由控股的股东来决定，即房地产开发公司定价，从而导致价格机制失灵。更有甚者，房地产开发商为了销售业绩，将物业服务作为赠品，送给业主，严重损害物业企业的利益。另一方面，开发商在选择前期物业企业时，直接选聘自己控股的物业企业，并没有通过公开招投标方式择优聘用，导致市场竞争机制失灵。第三，由于有房地产商做靠山致使这些附属的物业企业不思改革，不求上进，却仍未被市场淘汰，而独立的物业企业却因生存困难，被迫退出市场，致使市场退出机制失灵。

(三)房地产开发公司遗留问题多

天津市b物业有限公司，负责河东区某超高层住宅小区的物业管理。由于开发商违规建房，致使房本面积为8.9万平方米，而实际面积却有16万多平方米之多，即使全体业主都按时缴纳物业费，物业公司依然亏损。在此情况下，开发商与b物业公司签订了另外的合同，即由开发商弥补因面积不足产生的物业费，但是开发商并没有履行合同，目前已经拖欠物业公司费用570多万元，物业计划撤出。而此时业主无法联系到已经撤出项目许久的开发商，只能将矛头对准物业公司，希望其解决开发商遗留的问题，致使物业公司腹背受敌，陷入危机。

二、危机形成的主要原因

造成上述危机的原因很多，但究其根本不外乎以下4点：

(一)前期对业主的需求了解不够深入

业主的消费需求，需要以一定的经济支付能力作为支撑。只有当衣食住行基本需求得到满足后，仍然有多余的消费能力，才会去追求更高层次的需求，对于居住来说就是“如何住得更加舒适”，才有可能希望享受更好的物业服务。同一个物业项目的业主都具有不同的收入水平，因此很难保证业主对物业服务的需求相同。所以，业主在缴纳物业费时也就出现了明显差异。

(二)物业企业自身的缺陷

过去房屋产权一直属于房管部门或是企事业单位。居住者属于承租人，只要按时缴纳租金就可以。至于房屋维修、绿化、卫生服务均由房管部门或企事业单位负责。随着房屋产权制度改革，越来越多的商品房出现，承租人变成了产权人。在花费了巨额购房还要缴纳维修基金、物业管理费时，人们不能够坦然接受。另一方面为解决房屋在开发过程中产生了物业费用由谁承担的问题，政府提出“谁开发、谁管理”的想法，促使开发企业组建物业服务企业，以满足开发企业的需求和购房业主在小区建设尚未全面完成前的物业服务需求。发展至今就形成了开发商与物业公司的“父子关系”。

(三)相关法律不健全

自业主委员会成立后，便与物业服务企业签订物业服务合同，而业委会的性质又区别于其他自然人、法人等民事主体，在进行诉讼时，它可以代表全体业主进行公共权益的诉讼，向物业企业或其他机构或个人主张权利。但是，物业企业的权利受到侵害时，是否可以起诉业委会，一直是争论的焦点。笔者认为业主委员会虽然不属于具有必要财产，可以独立承担民事责任的法人，但是它可以作为具有一定财产的其他组织参与民事诉讼。然而，在《最高法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》中明确指出“物业企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”换言之，在主张物业费的过程中，代表全体业主的业委会，并不能替代业主承担违约责任。

三、危机管理在居住型物业企业的应用

居住型物业企业应该将危机管理常态化，从而应对经济市场的瞬息万变。

(一)事前建立危机预防机制

完善的危机预防机制可以在危机出现时，使企业快速应对，有条不紊的化解危机。因此笔者认为，危机管理的重中之重便在于此。

1.增强物业从业人员的危机意识

居安思危、未雨绸缪的危机意识应该植根于每一位物业从业人员的心中。定期组织员工学习危机案例，让员工意识到危机无处不在，加强对危机的防范意识。危机爆发时，根据经验予以应对。例如，安排物业人员分批次的参加物业专业知识的培训，时常进行业务交流，以应对经验丰富职工的离职带来的人员危机。同时对危机情景进行模拟演练，培养员工的危机处理技巧，使不同岗位的人都可以掌握与本岗位相关的危机应对措施。

2.研判可能发生的危机

物业企业针对所承担的住宅项目将可能发生的危机，进行前期的预防。首先，应该掌握业主的情况，通过走访与业主进行沟通，了解他们的需求，以满足大多数业主的需求为前提，制定具有针对性的服务计划。例如，经济适用房的购房者在经济收入上会有所欠缺，所以只要提供必要的物业服务即可，将物业成本降下来。而对于低密度的别墅区的物业，则应该除了必要的物业服务外，还可以增加会所的建设，甚至是洗衣、寄养宠物等多元化，个性化的增值服务，提高物业收费标准。其次，将危机按来源分为行业自身危机，管理过程的危机以及其他突发危机三类，逐个提出危机解决预案并形成纸质文档，方便查阅。最后，当危机出现时，迅速实施危机预案，同时结合实际情况对预案进行调整。

3.适时危机预警预报

将上述可能发生的危机进行指标分解，并根据危害性的大小给每个指标赋予一定的分值。当达到一定分数后，进行危机预警，随着分值降低，预警级别提高。这里以物业企业管理过程中的危机预警分解指标为例，但不局限于以下指标。

(二)事中积极应对危机的出现

有了完备的预防机制，危机出现，可第一时间赶到现场，了解真相，评估危机等级，根据预案，确定应对方案。值得注意的是，任何危机都是有其特殊性的，不能“唯预案论”，应该具体问题具体分析。如果危机涉及的面广，且有可能影响到物业企业的整体形象，则有必要通过小区的公共滚动屏或是公告栏，将事件澄清，消除其他广大业主的误会以及不必要揣测和臆想。例如:当业主因为开发商遗留问题跟物业企业产生矛盾时，作为物业工作人员首先应当安抚情绪激动的业主，向业主讲明物业的服务范围，让业主明白物业并不是万能的。同时可以帮助业主联系开发商共同解决问题，必要时可以协助业主搜集证据通过法律途径主张自身权利。当然这种做法的前提是物业企业必须是独立。如果物业企业隶属于房地产开发公司，就很难站在公平的立场上去解决业主与开发商之间的矛盾。因此，建管分家是实现物业企业健康有序发展的前提。

(三)事后以“双赢”为原则进行善后

物业费范文篇10

一．当前物业管理所存在的问题及成因

(一)业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的。

(二)物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。像有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、124商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。

(三)开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面，一是业主所购买的房屋的质量问题。这以屋面、墙面渗水、卫生问、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。二是小区的公建部分的质量问题。主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。这些问题往往是隐蔽工程，而且属于小区的公建设施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、维护、维修就需投人大笔的资金，物业对此往往无能为力。特别小区的消防管网、设备设施，由于缺乏专业人员和相关设备维修，使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重，形成严重的火灾隐患。像近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏，物业又无力整改，而被消防支队责令予以暂时停业整改就是这方面的典型案例。

(四)物业费、水电费用欠缴情况普遍，物业管理难以为继。由于各种各样的因素，小区普遍存在欠缴物业费的情况。当前比较普遍的物业费欠缴原因在于：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难。二是物业管理存在的问题。像安保、保洁、停车管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源，其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量。

(五)物业管理公司税赋重，运营成本高。物业管理是一个劳动力密集型的行业，要保持一定的服务质量和水平，就必须保持有一定的人员配备。因此，物业员工的社保、医保便成为物业企业应担当的必不可少的责任。同时，物业企业所承担的税赋也很重。以福州市为例，凡福州市的物业企业要将营业收入的6％用于缴纳营业税、文化建设城建税等，而且还需预缴所得税(按营业收入的25％乘以10％进行预征)，这无形中让物业企业要将其营业收入的8．5％上交国家，再加上企业需承担的社保、医保配套费用，物业企业税费成本将达到营业收入的10％以上。

(六)物业费标准调整或动用公用部位维修基金等行为，效率过于低当前，在通货膨胀、人工工资不断上涨的形势下，许多小区如沿用原有的物业收费标准，势必留不住物业管理员工，从而直接导致物业管理服务水平和质量的下降，进而引发业主的不满。但如需调整物业收费标准又必须征得占总建筑面积和总人数1／2的业主的同意。在时—f，j、区大多数业主民主意识欠缺，参与意愿差的情况要调高物业收费无疑是难度极大的任务。此外，像公共部位维修基金的动用，根据(福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法)第十一条的规定，使用住宅专项维修资金须经制定方案、业主确认、办理备案、首次开户、资金划转、竣工验收、决算审核共七个程序，而且业主确认环节更规定了需占总建筑面积2／3和总人数2／3的严苛标准。由于其门槛高，业主间的利益很难平衡，使得该基金使用效率低下。

(七)物业管理服务义务与公共行政管理的权责不清，极易引发纠纷。这在实践中表现最为突出的集中表现在两个方面：一是物业的安全保障服务；二是制止小区违法、违章装修行为。根据(《物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但是由于小区物业管理使用的基本上都是格式合同，对这部分的内容约定非常宽泛，甚至根本没有涉及，这往往导致业主的相关侵权案件发生后，物业和业主间极易就损失赔偿举证、索赔金额等等事项发生争议。除此之外，目前，小区业主的在房屋装修过程中的违法、违章装修行为相当普遍，对于这类的违法、违章行为，无执法权的物业的劝导和制止根本无法奏效。

(八)物业管理难以做到城市社区的全履盖，严重影响城市居民的居住安全和生活品质。目前，由于城市中一些小区开发较早，设施老化严重，业主构成复杂且支付能力差，使得小区存在没有物业或物业形同虚设的局面。还有一些小区，由于业主意见不统一，在赶走旧物业后，新物业无法及时到位，形成了小区物业管理的真空。据不完全统截至2010年7月，福州市区共有住宅小区2200多个，其中实行专业物业管理的小区有1200个，而未实行物业管理的小区约1000个，基本上都是老旧小区。而小区没有物业或者物业管理2011年第l2期《发展研究》不到位，极易对小区业主的生命财产安全造成威胁，甚至损害。

二、完善我国物业管理制度的思路和办法

鉴予小区是现代城市社会构成的一个重要细胞，因此，要加强小区的物业管理，就必须将小区物业管理纳入整个社会管理的大体系中去统筹考虑，用开阔的视野，创新的思维，务实的方法，构筑起新形势下我国物业管理的新体制、机制：

(一)把物业费缴交情况纳入个人信用系统。在原有的物业管理体制下，随着越来越多的新建小区投入使用，开发商、业主与物业间的矛盾越积累越多，物业费欠缴情况也越来越普遍。而且由于追索物业费欠缴的管理成本、司法成本太高，使得众多物业企业只好采取息事宁人的态度，而这无疑更加助长了业主的物业费欠费行为。但少数业主的欠费行为，实际上不仅损害了物业企业的利益，事实上也损害了绝大部分按时缴费的业主的合法权益，是一种极不道德的损人不利已的行为。因此，为杜绝这类行为的继续蔓延、扩散，我们认为，除了应继续推广完善福州市现有的社区调解员制度外，还有必要将物业费缴交情况纳入个人的金融信用系统，让业主们不敢、不愿欠缴物业费。同时’为了保证物业费欠缴情况信息的公正性、公平性，有必要将物业费欠缴案件作为简易类案件，由物业公司采取向基层法院申请支付令的方式，确保物业费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。

(二)实行税收返还，专项用于社区科教文卫基础设施建设。现在西方媒体频频炒作中国的税负和税收痛苦指数之类的新闻，这实际上源于我们税收的转移支付或者使用方向还存在不够科学、不够完善、不够透明的地方。事实上，在我们看来，实践中对于业主向物业企业缴纳的物业管理费等所征收的税收，以及将来可能开征的物业税，都必须采取“取于社区，用于社区”的政策，将每个小区业主向国家所缴纳的相关税收，直接返还用于社区和小区内的学校、诊所、体育馆、博物馆等公益性机构的修缮、维护。同时，也可以从上述的税收返还中切出一块，专项用于小区内属于全体业主共同共有的公共部位、公共设施、公共设备的修缮、维护。实质上，采取房产税、物业管理税收属地化使用后，就有利于真正实现社区业主子女入学、医疗的划片管理，有利于社区公共资源的合理配置。

(三)规范房地产开发企业和物业的前期开发和后期管理。为防止因为开发企业工程质量原因而产生小区公建配套、设施和设备质量问题，进而影响小区的物业服务品质和水平，建议对新开发项目实行物业管理过渡期制度，规定对于新开发项目在一定年限内的物业管理应由开发企业设立的物业负责，以便对在过渡期内出现的公建配套质量问题进行及时整改和完善。而对于在过渡期内，业主大会通过法定程序选任新的物业对小区进行管理的，开发企业应按过渡期的长短，折成款项交由业主委员会和新选任物业专项用于开办费和小区公建配套质量问题整改及完善，以确保小区不因开发企业遗留的质量问题而影响物业服务的品质。而对于物业企业，行政机关则可以利用资质年检等行政手段，强制物业企业对物业管理的各项收费、收入及使用情况进行公示，同时可以采取抽检的方式，对物业企业的财务情况进行年度审讥以便及时发现问题，并进行规范整改。此外，还可以发动小区的业主，采取聘任义务监督员的方式，对小区物业的日常管理活动进行全方位、全面监督，发现问题及时向社区派驻的监事反映，以切实监督物业透明、规范地对小区进行管理。

(四)社区向业委会委派监事，加强对业委会的监管。小区实行业委会的民主自治管理是一个正确的趋势，也是一种正确的模式，需要的只是对其加以进一步的完善。具体而对于业委会的选任、职责，实践中，除了可继续执行好《福州市业主大会和业主委员会指导规则，积极探索业主自治与行政干预间的利益平衡管理模式之外，还可以采取由社区向业委会派出监事的方式进行完善，同时明确监事的权责利。这样就可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构，业委会为常设机构，物业为具体执行机构，社区为监事机构这样一个三足鼎立的类似于公司中股东会、董事会、监事会和职业经理人这样的管理架构，从而在“民主监督、相互制约”中共同履行好各自的职责，做好小区的物业服务管理工作。

(五)明晰公共行政管理机构和物业服务机构的工作界线，各司其职。小区是城市社区的一个重要组成部分，也是城市的一个部分。因此，无论是小区的公共安全、治安管理、交通安全，还是小区的建章建筑，政府的相关职能部门均有义务和职责做好相应的管理工作，不能把这些职能全部转嫁给物业。因此，公安、城管等相关部门必须把物业管理与其之间的职责分工规范化、明晰化，并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中进行公示，让业主们明了物业的职责所在。在条件成熟的情况下，还可以采取保安由专业公司委派或者公安、城管等行政机关向小区派驻代表的模式进行小区的公共行政管理。同吨可以通过技术手段将小区内的安防体系纳入城市安防体系，实现小区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与物业机构的联动，以便更加科学有效地实现对小区的物业管理。