房地产企业会计论文十篇-ag尊龙app

时间：2023-03-24 12:09:40

房地产企业会计论文

房地产企业会计论文篇1

战略成本会计和传统成本会计一样，都是由专业的财务人员或会计，在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与凯时k66会员登录的售后服务进行全面成本监控，并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据，为企业不断地适应市场环境，在其行业中保持一定的竞争地位，提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言，战略成本会计是从成本的角度，将成本控制嵌入生产经营的各个环节，通过成本规划和控制手段，始终保持或降低企业的成本，提高企业的盈利能力，保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此，战略成本会计对于企业来说，将不仅仅是传统成本会计记账的功能，还有制定企业发展战略策略的功能，即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略，使企业基于当前的生产经营流程，为进一步的发展预测未来市场的走势，针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变，始终保持企业处于成本不断优化的进程中，最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节，产品性质也有别于一般企业，但是，通过战略成本会计在房地产企业的应用，无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、凯时k66会员登录的售后服务等方面，均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、凯时k66会员登录的售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的凯时k66会员登录的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、凯时k66会员登录的售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;凯时k66会员登录的售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，凯时k66会员登录的售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在凯时k66会员登录的售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加凯时k66会员登录的售后服务的设施和相应的凯时k66会员登录的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。

5结论

房地产企业会计论文篇2

【关键词】房地产企业；财务管理；内部控制；现状；改革

一、问题的提出

无论何种企业类型，会计内控都是企业财务管理的重点，同时也是企业内部控制的难点。会计内控是市场经济发展的产物，促进企业在新时代的背景下不断优化财务管理程序、合理配置资源、提高市场竞争力。会计内控是企业从财务视角对企业的内部管理程序、财务管理流程等方面的有计划的组织、协调、管理、监督等一系列方法和程序。会计内部控制是企业规范化、高效化的有效保证与基本条件。

近年来，随着市场经济的发展，人们的生活水平逐步提高，对住房等生活品质的追求也与日俱增。我国房地产企业获得了迅猛发展。然而，随着国家各项针对房产市场的宏观调控措施的出台，我国房地产企业的生存环境并不乐观。在此背景下，我国房地产企业唯有不断加强会计内控，积极改善内部管理，方能在激烈的市场竞争中实现长期而稳定的发展。

二、我国房地产企业实施会计内控的意义

不同于一般企业，我国房地产企业资金投入额大、施工周期长、企业风险较大。正是由于房地产企业的特殊性，使其更需要依靠会计内控机制来完善内部管理、规避风险。房地产企业实施会计内控的意义主要有以下几点：

1.实施会计内控机制是房地产企业实现未来发展战略的需要

随着市场经济的发展与社会的不断进步，电子信息技术被诸多企业引入到内部管理之中。传统的内部控制方法与财务管理程序已难以满足企业的发展需要。在原有基础上如何创新、改变、完善，使会计内控机制能够更加有效的帮助企业实现战略目标，是目前阶段每一个房地产企业的研究重点与追求的目标，而这也是我国房地产企业实现可持续发展的一种必然要求。

2.实施会计内控机制是房地产企业完善公司治理的内部要求

根据我国公司治理理论的要求，无论何种企业，都应建立健全而完善内部控制机制。而会计内控是企业内部控制的难点与重点。因此，建立与实施会计内控机制是完善我国房地产企业公司治理的内部要求。

3.实施会计内控机制是房地产企业提升内部管理水平的必然要求

除上述之外，会计内控机制还是我国房地产企业提升内部管理水平的必然要求。在一定程度上，会计内控机制的执行效果是企业内部管理水平的代表与展现，良好的会计内控能够有助于企业加强沟通与协作，加强配合，提高内部管理水平。

三、我国房地产企业实施会计内控的现状分析

1.房地产企业管理者等相关人员对会计内控的认知度不高

当前，我国房地产企业的管理者等相关人员对会计内控的认知度并不高。相较于内部管理，很多企业管理者更愿意花时间去研究如何能抢占地皮、获得高额利润。正因为如此，很多房地产企业的会计内控存在有章不循的现象。此外，还有些房地产企业的管理者认为会计内控只不过是一项财务管理活动，由财务部门负责。忽视了会计内控需要连接各个部门与全体员工的“全面性”要求。还有些企业管理者将会计内控简单等同于各种规章机制的“大汇编”，“束之高阁”，形而上学。还有些企业管理者对会计内控重视程度不足，即使有人违反会计内控的要求，也处理不及时，甚至无处理。房地产企业的管理者之所以对会计内控的认知度不高，很大一部分原因是很多管理者的传统思维过重，依然趋向于集权管理，对会计内控缺乏全面认识。

2.我国房地产企业会计内控机制有待完善

在当前的社会市场经济环境下，我国的房地产企业基本都已建立了会计内控机制。但是大多是为了建立而建立，不仅缺乏主动性，在实际执行中执行效力并不高；而且所建立的会计内控机制在整体上缺乏系统性与科学性。与企业战略、会计内控目标等并未紧密关联。会计内控机制的不健全，很大一部分原因是当前房地产企业的财务人员水平有限，难以满足市场对企业的要求，无法制定出符合企业战略和发展需求的会计内控机制。此外，还有些企业的会计内控机制内容片面，程序与环节设定的衔接性不足，影响了会计内控机制的发挥。再者，还有些房地产企业并未建立相关的监督约束机制，使会计内控机制缺乏必要的审核。

3.我国房地产企业缺乏对会计内控机制执行效力的有效监督

无论何种制度，无论制度本身多么完善，倘若没有有效而严格的监督，那么再好的制度也将“空有其表”、流于形式。房地产企业的会计内控机制也不例外。因此，若要使其发挥效力，房地产企业需加强对会计内控机制的监督力度。当前，很多房地产企业的管理者或相关人员由于受到个人利益驱动，在企业运营中存在一定的弄虚作假的行为。不仅容易导致企业财务管理工作混乱，而且易造成企业会计信息失真，阻碍了企业的发展，影响了相关者的利益。我国学者曾在2011年在资本市场上选取了200家房地产企业做抽查研究。结果表明，近三成的企业存在资产不实的情况，近两成的企业利润额不真。这些结果无一不是由于会计内控缺乏有效监督所导致。

四、现阶段我国房地产企业应如何建立健全会计内控机制

1.从“环境”入手，做好会计内控的基础工作

就企业的内部控制而言，内部控制环境始终都是其前提与基础。因此，房地产企业若要从根本上改善会计内控的效果，首先应从“环境”入手，做好会计内控的基础工作。会计内控环境包含多种因素，比如人力资源、凯时k66会员登录的文化、公司治理结构等。因此，房地产企业应从多个因素同时入手，共同做好企业的会计内控基础工作。首先，我国房地产企业应进一步加强企业的公司治理结构。明确管理者既是企业的公司治理结构主体，也是会计内控机制顺利执行的保证人。从加强管理者的主观意识入手，积极发挥其模范带头作用，带动企业全体员工共同做好会计内控工作。其次，我国房地产企业应积极建设凯时k66会员登录的文化。明确优秀的凯时k66会员登录的文化是会计内控机制的肥沃土壤。以此为途径，通过凯时k66会员登录的文化的宣传与培养，进一步提高企业员工素质。再者，借助市场经济环境，选聘市场上的高素质、高能力的管理者。唯有具有较高专业水平与个人能力的管理者、唯有与时俱进的管理者，才能真正重视会计内控建设、才能通过自身不断带动企业上下全体员工共同加强对会计内控机制的有效执行。

2.我国房地产企业除了要从环境入手做好会计内控基础工作之外，还应做好会计内控的监督工作。对此，笔者建议我国房地产企业应进一步完善与严格内部监督机制。唯有严格而充分的监督，才能使会计内控机制有效执行。会计监督与会计内控相辅相成、相互联系。脱离了会计监督，会计内控就难以取得好效果。我国房地产企业应在会计内控的执行中实施有效的事前、事中、事后全面监督。同时，明确企业财务人员的权利与义务，提高监督的独立性与权威性。争取在会计内控的制度上、执行上，有效规范每一项经济业务，规避每一个潜在的财务风险，切实确保会计内控机制的有效执行。

3.从“效率”入手，健全资金使用与管理

房地产企业资金投入大、周期长，资金一旦断裂，后果不可估量。正是由于房地产企业的特殊性，资金对其具有重大意义。因此，笔者建议我国房地产企业在会计内控过程中，应格外关注对资金的管理，积极提高资金的使用效率与管理效果。而良好的资金管理，不仅能提高房地产企业的资金使用效率，还能大大节约资金成本。对此，我国房地产企业可从以下几点入手：首先，各部门之间通力协作，针对企业各个房产项目及时了解工程进度、付款方式、各期间的付款比例、余款情况、往来账项等，做好及时沟通与反馈。确保企业各项目在有限期间内都能获得高质量的产品与高流动性的资金。其次，由于房地产企业资金投入大、施工周期长等特点，笔者建议企业在房产项目投入前，及时做好资金的使用计划、合理配置每一笔有限资金。同时，风控部门应结合项目部、财务部共同对项目情况、期间费用、投资成本等做好充分的前期预测，合理编制好书面的资金使用计划。此外，企业还应充分考虑融资环境，以备资金不足的风险。

4.房地产企业还应积极促进企业内的信息流动

房地产企业除了要从环境、监督、效率入手做好会计内控之外，还应积极促进企业内的信息流动。当前，信息化飞速发展，无论是企业还是社会，都处于不断变化与进步之中，“信息化”已逐渐主宰了我们的生活与环境。就房地产企业的会计内控而言，准确而及时的信息，对其至关重要。唯有企业内部信息充分流动，各部门才能实现有效的配合与协作，才能实现真正的会计内控。对此，房地产企业可以借助erp软件，开设多个模块，企业上下各部门、各人员的工作都在模块上予以反映，信息得以通过erp实现流通与共享。同时，借助erp系统，企业内的各类信息都能保证及时、准确。房地产企业的项目部、财务部、采购部、人力部等各个部门都能从“线上”实现沟通与协作。企业管理者都能从“线上”直接安排工作。会计内控也得以从“线上”被有效执行。

参考文献：

[1] 冯自臣. 浅谈企业会计电算化条件下的内部控制[j]. 华章. 2015 （11） .

房地产企业会计论文篇3

关键词：企业会计准则；投资性房地产；重要意义

中图分类号： f235.91 文献标识码： a 文章编号：1671-1297(2008)09-153-01

随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006 年2月15日了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。此准则对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。本文结合自己的理解，就如何更好地实施新准则谈一谈一己之见。

一、投资性房地产的概念

房地产是土地和房屋及其权属的总称。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营性活动，主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是为了增值后转让以赚取增值收益。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资房地产的范围包括：1、已出租的土地使用权；2、持有并准备增值后转让的土地使用权；3、已出租的建筑物。并明确规定，下列各项不属于投资性房地产：①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；②作为存货的房地产。在会计实务处理中，投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为建筑物或构筑物、土地使用权等，确定一项房地产是属于自用房地产还是作为投资性房地产，关键在于确认其持有房地产的目的。

二、投资性房地产准则的显著特点

（一）将投资性房地产与固定资产分账列示

固定资产是企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。长期以来，我国企业会计准则将投资性房地产作为固定资产来进行确认、计量和披露，并按其使用年限计提折旧，而现实中，投资性房地产经过若干个会计年度后，其市场价值不仅高于其账面原值，而且往往是其账面价值的数倍。此外，企业持有投资性房地产的目的在于赚取租金或资本增值或两者兼有，即为投资而持有，因而，将投资性房地产视同一般固定资产，无论在理论上还是实务上都显得不太适宜。基于此，新准则将投资性房地产与固定资产分账列示，记入“投资性房地产”科目进行反映，涵盖了已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，从目的和归属上将两者加以区分，从而体现了投资性房地产的现值，有利于提升会计报表的科学性与可理解性。

（二）引入公允价值计量模式

投资性房地产准则引入了公允价值计量属性。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。新准则对投资性房地产的后续计量有条件地采用了公允价值模式，指出企业应于资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，同时，如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供对决策有用的信息，这样对企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众都有益。

三、投资性房地产准则的应用

投资性房地产是我国会计领域的新生事物，尤其是公允价值计量属性的引入，由于估计公允价值时存在复杂性、不确定性，势必带来操作上的困难。为了更好地运用新准则，从国家、企业、投资人、债权人等多方利益出发，站在真正如实反映会计信息的角度，笔者认为应着手做好以下几个方面：

（一）加强公允价值计量的理论研究

我国理论界对公允价值计量属性的研究尚不深入，当务之急，我们需要加强公允价值计量的理论研究，借鉴国外公允价值计量先进的研究成果，结合我国实际情况，制定符合我国国情的公允价值准则框架，在此基础上制定逻辑一致的公允价值计量具体会计准则。另外，我国也迫切需要制定一项专门和系统的公允价值审计具体准则，这对提高公允价值计量的可靠性有重要作用。

（二）完善我国的市场体系

公允价值是通过市场确认的，但市场环境是复杂多变的，房地产市场交易价格是多变的，尽管近几年在持续攀高，也因此带来高度的市场泡沫风险，因此，只有不断完善的市场体系，让房地产市场价格理性回归，这样市场交易价格才能成为真实的、准确的市场信号。

（三）提高会计、审计执业人员素质

新会计准则的实施，需要企业的财务人员更多地运用职业判断，也更需要审计人员提高业务知识和职业判断力，才能有效起到审计监督作用。为了节约实施新准则的运行成本，更重要的是为了更好掌握新准则，企业应该为财务人员提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应新准则并找到解决问题的对策。

参考文献

房地产企业会计论文篇4

论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例

要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。

（一）成本控制的含义

成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。

（二）房地产企业的特征

1、房地产企业最本质的特征是综合性

现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。

2、房地产企业的建设过程具有长期性

房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。

3、房地产具有很强的地域性

众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。

4、房地产企业具有很强的风险性

房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。

（三）房地产企业成本构成要素

图一房地产企业成本构成要素图

从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。

二、房地产企业成本控制与管理的现状

（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况

1、项目规划

小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。

2、项目位置

“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。

（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分

图二房地产企业项目开发流程图

根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。

1、项目的决策阶段

项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。

2、项目的设计阶段

设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。

3、项目的招标阶段

招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。

4、项目的实施阶段

工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。

5、物业管理阶段

物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。

（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题

1、土地成本费用高

费用核算项目

前期估算费用（万元）

实际发生费用（万元）

差额（万元）

土地费用

7500

8400

-900

拆迁补偿费用

7260

8100

-840

基础设施配套费

1420

1470

-50

各项建设手续费

4988

5100

-112

规划、建筑设计费

456

425

小区配套设施费

2280

2100

180

财务费用

2660

3100

-440

管理费用

865

645

220

销售费用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动

工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。

（三）成本核算对象的正确确认

成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：

1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。

3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。

4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期

1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。

2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。

3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。

4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。

图四施工计划管理流程图

四、总结

文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。

房地产企业会计论文篇5

【关键词】房地产业市场结构产品差异化规模经济

一、引言

scp范式是由20世纪六七十年代美国哈佛学派产业组织理论的权威梅森・贝恩提出的。1959年贝恩出版的《产业组织》一书中提出。他运用产业组织的“三分法”进行分析，构造了“市场结构（structure）――市场行为（conduct）――市场绩效（performance）”的分析框架，简称为scp分析框架。scp分析框架的基本含义：市场结构、市场行为、市场绩效之间存在着因果关系;市场结构决定了企业在市场中所采取的行为，企业的市场行为又决定了市场运行的市场绩效。这种scp分析框架的起点是完全竞争和垄断这两个基本的市场结构模型。在分析框架中突出市场结构，认为自由竞争的市场是最重要的。但是，在完全自由竞争的市场下，当市场结构从完全竞争市场向垄断市场移动时，政府对垄断企业进行分拆，这种分拆行为是非市场的干预，违反了自由竞争。以斯蒂格勒为代表的芝加哥学派的学者，引入了企业理论与交易费用理论，形成了“新产业组织理论”。“新产业组织理论”的逻辑起点不再是市场结构，而是市场绩效，重视企业行为，强调企业行为对市场结构的反作用和市场运行状况对企业行为并进而对市场结构的影响，并在研究方法上引入了博弈论。

目前，学术界关于scp范式的研究，主要是针对某一产业进行市场结构的分析和提出优化策略。现有的研究中，有关于旅游产业组织结构的分析，如张安民、李永文、梁留科（2007年）基于scp模型，运用结构方程方法从市场结构、企业行为和企业绩效3大模块构建了我国旅行社业scp分析模型，并对我国旅行社业的市场结构、企业行为和企业绩效的状况及它们之间的关系进行了定量测度;有关于饭店业组织结构的分析，如张洪、张洁、杨燕（2012年）在scp视角下对2001年至2010年我国星级饭店数量、客房总数以及营业收入等数据进行研究，并提出对我国星级饭店优化发展的建议;有关于交通业组织结构的分析，如胡啸红、江可申、白俊红（2009年）基于scp分析框架对我国民航业的市场研究，提出重组为民航实现规模经济的一条出路;有关于影视业组织结构的分析，如耿蕊（2012年）运用scp理论范式对中国动画产业的市场结构进行检视，指出品牌化、规模化、集群化是中国动画产业发展的现实取向。关于房地产业的市场集中度的现有研究，刘树枫（2009）用产业组织理论的研究方法对房地产业的市场结构研究;唐晓灵、白宝焕（2012），从产业组织的角度对房地产开发市场集中度进行分析研究，进一步认识我国房地产业开发市场。

在现有的研究中，关于市场结构的研究涉及到很多行业。关于房地产业的市场集中度的研究，也有学者进行了研究。但是，相对于现有研究，本文将采用新的指标和角度来进行分析和研究。本文根据从中国国家统计局统计到的数据，研究我国房地产业的现状和市场结构特征，并提出优化市场结构的建议。

二、我国房地产业的市场结构分析

市场结构是指产业内企业间市场关系的表现形式及其特征，主要包括卖方之间、买方之间、买卖双方之间、市场上已有的买卖方与正在进入或可能进入市场的买卖方之间在数量、规模、份额和利益分配等方面的关系和特征，以及由此决定的竞争形式。

市场结构的基本类型主要是四种，完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头竞争。

市场结构受很多因素的影响，主要包括市场集中度、产品差别化、进入和退出壁垒、市场需求的价格弹性、市场需求的增长率、短期成本结构、生产多样化等。这些因素是相互影响的，其中一个因素的转变，会带来其他因素的变化，进而使整个市场结构的特征发生变化。

本文将以2003年至2012年我国房地产业的房地产开发企业个数、房地产开发企业住宅销售套数等数据为主要研究指标，从企业的规模与构成和市场集中度这两个方面，对我国房地产业的现状及市场结构进行实证分析。

1、企业的规模与构成

2003年，我国房地产业的房地产开发企业的个数为37123;2004年，其个数增长到59242;但是，2005年则有大幅度的下降，其个数为56290;从2005年开始到2008年，房地产开发企业的个数一直持续稳健增长，到2008年达到顶峰，其个数为87562;由于2008年遭遇经济危机，2009年房地产开发企业出现大幅度缩减，个数为80407;2009年之后，一直到2012年，房地产开发企业开始持续缓慢增长，到2012年其个数为89859。

我国的房地产开发企业的经济类型主要有内资房地产开发企业，港、澳、台投资房地产开发企业，外商投资房地产开发企业。其中，内资房地产开发企业占绝大多数比例，并且总体上呈上升趋势;港、澳、台投资房地产开发企业和外商投资房地产开发企业个数少、所占比例小，港、澳、台投资房地产开发企业每年都有小幅变动，但基本稳定;外商投资房地产开发企业个数少于港、澳、台投资房地产开发企业个数，并且在2008年之后开始持续减少。

2003年我国的房地产业是以内资房地产开发企业为主要经济类型，到2012年依旧是以内资房地产开发企业为主要经济类型，并且其所占市场比例越来越大。

从2005年到2012年房地产开发企业住宅销售套数，除2008年有大幅度的下降，总体呈上升趋势。平均住宅销售套数也呈现出相同的发展趋势。

2、市场集中度

市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是反映市场垄断和集中程度的基本概念和指标。对市场集中度的衡量指标主要有两种方法，一是绝对集中度指标，二是赫芬达尔―赫希曼指数（简称hhi指数）。运用绝对集中度对市场集中度进行衡量有三个无法体现和反映的状况，一是无法反映全部企业规模分布对市场集中度的影响，二是无法体现最大的n个企业在市场上所占份额在其内部是如何分布的，三是无法反映市场份额和产品差异程度的变换情况。因此，本文将运用绝对集中度指标和赫芬达尔―赫希曼指数这两种衡量方法对我国的房地产业的市场集中度进行实证分析。

（1）绝对集中度指标（crn）

绝对集中度指标是最常用、最简单易行的市场集中度的衡量指标。它是指行业内规模最大的前n个企业的有关数值x（如产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）占整个市场或行业的份额。其计算公式：

其中，crn为x产业的绝对市场集中度，xi为x产业的第i为企业或者地区的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等，n为x产业的全部企业数或者地区数。但是，在用计算指标时，由于产值受季节波动和通货膨胀的影响大，所以一般优先采用产量和就业人数作为计算指标。因此，本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，采用房地产开发企业住宅销售套数作为绝对集中度指标计算的指标，并运用多值分析法（即n=4和n=8），分别考察2005年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2005―2012年我国房地产业市场集中度的计算结果，从2005年到2012年，房地产企业住宅销售套数在前五位的主要是广东省、江苏省、山东省、四川省、辽宁省。这五个省份，一直稳居前五，只是在排名上有上下变动。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名没再进入前八名。这些排名在前几位的省份，都基本上是东部沿海省份，中、西部地区的省份很少能排名进前八位。在这一点上，也体现出我国房地产业的地区发展不均衡。

根据美国学者贝恩的市场结构分类理论，cr4在30%～35%或者cr8在40%～45%时，市场集中度为寡占ⅴ型;cr4在35%～50%或者cr8在45%～75%时，市场集中度为寡占ⅳ型。2005―2012年我国房地产业市场集中度计算结果表明，我国房地产业属于中下寡占型市场结构。并且从2005年至2012年，cr4和cr8也都总体上呈现下降趋势，说明我国房地产业的市场竞争愈发激烈，也同时说明我国的房地产业的规模化和集中化程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。

根据日本学者植草益对于市场结构的分析，cr8在40%～70%时，市场集中度为高、中寡占型。那么据此分析，我国房地产业则属于高、中寡占型。

综合美国学者贝恩的市场结构分类理论和日本学者植草益对市场结构的分析，以及我国房地产业发展的实际情况，我国的房地产业的市场集中度是偏低的，垄断性和规模化程度低，地区发展不均衡。

（2）赫芬达尔―赫希曼指数（hhi）

赫芬达尔―赫希曼指数，简称赫芬达尔指数，是一种测量产业集中度的综合指数，是产业市场集中度测量指标中较好的一个，是经济学界和政府管制部门使用较多的指标。它是指一个特定行业中各市场竞争主体所占行业总收入或总资产百分比的平方和，用来计量市场份额的变化，即市场中厂商规模的离散度。其计算公式：

其中，x为产业市场的总规模，xi为产业中第i个企业的规模，si为产业中第i个企业的市场占有率，n为产业内企业个数。本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，分别采用各省份房地产开发企业个数和各省份房地产开发企业住宅销售套数作为赫芬达尔―赫希曼指数计算的指标，分别考察2003年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2003―2012年以各省份房地产开发商企业个数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，以及2005―2012年以各省份房地产开发商企业住宅销售套数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，所得到的我国房地产业市场集中度的计算结果表明，这两种不同计算指标所得结果的赫芬达尔―赫希曼指数都是趋近于0，并且从2003年至2012年，总体呈下降趋势。这说明我国的房地产业的垄断性弱，竞争性强，规模化和集中化程度低，缺乏大型房地产开发企业做支撑。

赫芬达尔―赫希曼指数所得结论和绝对集中度指标所得结论一致，并相互支撑。

三、结论与建议

综上所述，我国的房地产业的市场结构处于中下寡占型，这说明我国的市场集中度很低，竞争激烈，但是规模化和集中化程度低。这样的市场结构会造成很大的资源浪费和不必要的恶性竞争。因此，优化产业结构和资源配置，提高经济效率，对于我国房地产业的持续健康发展有着重大而深远的意义。

第一，进行政策性倾斜，运用国家力量，提供优惠政策，吸引房地产资本向中部、西部地区流动。根据上文对于我国房地产业绝对集中度的计算结果，我国的房地产业的区域发展不均衡，房地产业开发企业主要集中在东部和沿海地区。在自由竞争的市场条件下，房地产开发企业都集中在东部和沿海地区，无序竞争，造成很大的资源浪费，因此，需要政府的干预和指导，引导房地产资本和房地产开发企业向中部、西部流动，促进我国房地产业的协调、均衡发展。但是，同时也要避免盲目投资和盲目增长。

第二，加强宏观调控，调控土地政策、房屋保障政策等。对土地政策和房屋保障政策进行调控，能够有效的控制住宅的市场供给数量，并能引导需求发生变化，从而能够保证房地产行业的供需发展平衡。

第三，调控融资政策，为房地产开发企业提供优惠的融资政策。在我国，房地产开发企业之间发展不均衡，一直存在着小型的经营不善的房地产开发企业，资金运转不良，空房率高。对融资政策进行调控，能够为房地产开发企业扩展融资渠道，利于其资金融通和企业规模、市场规模的扩大，控制行业内企业数量。同时，提高房地产行业的进入壁垒，降低退出壁垒，让行业内房地产开发企业健康有序发展，提高市场集中度。

第四，创新房地产业发展模式，提高市场集中度，增强规模效益。我国的房地产业的垄断性和集中程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。房地产开发企业要创新发展模式，鼓励对于这种小型而且经营不善的房地产开发企业积极地进行收购和兼并，避免资源浪费，促进房地产业的规模化发展，提高房地产业的市场集中度。

【参考文献】

[1] 张洪、张洁、杨燕：scp视角下的我国星级饭店业市场结构分析[j].安徽大学学报（哲学社会科学版），2012（5）.

[2] 张安民、李永文、梁留科：基于scp模型的我国旅游社业的经营测度[j].旅游学刊，2007（10）.

[3] 胡啸红、江可申、白俊红：基于scp的中国民航市场研究――以重组为主要视角[j].税务与经济，2009（5）.

[4] 耿蕊：中国动漫产业发展的危机与转机――基于创新的理论范式[j].湖南社会科学，2010（1）.

房地产企业会计论文篇6

abstract: this article introduced the study status of internal control in china and abroad first,then analyzed the internal control problems in chinese real estate enterprises, including inadequate corporate governance structure and internal control procedures, company executives’lack of internal controls awareness, ineffective supervision and the lack of operablecode of ethics and conduct, finally, put forward the corresponding countermeasures.

关键词:房地产企业;内部控制;问题;对策

key words:real estate enterprise;internal control;problems;countermeasures

中图分类号:f272 文献标识码:a文章编号:1006-4311(2010)23-0021-02

0引言

改革开放二十多年以来,我国的房地产市场经历了从无到有的过程,而我国的房地产企业也在这短短的二十余年间迅速发展壮大,在我国经济高速稳定发展中起到了至关重要的作用。受房地产市场自身规律、国际经济形势和国内宏观经济等因素的影响,我国房地产企业的发展正面临着新的考验。而考验面前也正是企业强化内部管理、提升专业能力和巩固行业领先优势的机遇。在当前形势下,随着我国房地产企业的管理水平不断提升,越来越多的房地产企业开始意识到内部控制对优化企业管理、增强企业竞争实力和防范风险具有至关重要的作用。

1企业内部控制理论研究现状

1.1 国外企业内部控制理论发展现状从二十世纪七十年代,国外就开始了对企业内部控制理论的研究,八十年代美国诞生了coso委员会(committee of sponsoring organization),专门研究内部控制问题。 coso委员会于1992年提出报告《内部控制――整体框架》(internal control-integrated framework),报告提出:内部控制是由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的,为营运的效率效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵循性等目标的达成而提供合理保证的过程;内部控制的构成要素应该来源于管理阶层经营企业的方式,并与管理的过程相结合。此报告第一次比较完整的提出了企业内部控制的理论体系和整体框架,并在全球得到普遍认可和推广应用。

2002年,在美国安然公司会计造假丑闻发生后,美国众议院金融服务委员会主席迈克尔・奥克斯利和参议院银行委员会主席萨班斯联合提出了《萨班斯――奥克斯利法案》(sarbanes oxley act 2002)(简称萨班斯法案),并在美国国会获得通过。萨班斯法案对企业内部控制和风险管理提出了更为严格的要求,迄今为止仍在实施。 coso委员会于2004年6月提出《企业风险管理―整合框架》(enterprise risk management――integrated framework),内部控制目标被界定为四类:战略目标、经营目标、报告目标以及合规目标。

1.2 我国企业内部控制理论现状新世纪的经济全球化,对中国企业内部控制理论发展产生深远而广泛的影响。近五年来我国会计、审计准则不断与国际趋同。2006年2月15日,财政部在北京了新的企业会计准则和审计准则体系,并于2007年1月首先对上市公司施行,这标志着两大准则体系已经建立。这次实施的会计准则和审计准则体系,实现了国际接轨,与国际惯例趋同,是我国企业内部控制理论发展的重大进步。

继新企业会计准则和审计准则之后,财政部、证监会、审计署、银监会、保监会五部委于2008年6月联合了《企业内部控制基本规范》(以下简称“基本规范”),确立了我国企业建立和实施内部控制的基础框架,在会计、审计领域实施进一步实现了国际接轨。基本规范的实施,是我国企业内部控制理论发展的重要里程碑,使我国企业内部控制的研究与实践有了明确的指引。

我国房地产企业相对于一般企业又有着投资大,项目周期长和社会影响较大等特点,在实际工作中,更容易出现舞弊行为,往往直接导致房地产项目的质量、安全和工期问题,造成不良社会影响。因此,如何加强我国房地产企业内部控制是一个值得研究的课题。

2我国房地产企业内部控制存在的问题

2.1 公司治理结构不完善我国房地产企业的公司治理结构主要存在股权结构不合理的问题。在上市的房地产企业中,控股股东持股比重过大,例如“华远地产”的控股股东北京市华远集团公司持股达45.92%:“万通地产”的控股股东北京万通实业股份有限公司持股达51.16%,而“泛海建设”的控股股东泛海建设控股有限公司更持股高达74.15%。股权过度集中的后果是,持有公司多数股份的大股东依法占有表决权优势。他们往往可以控制董事会,在公司决策上有可能牺牲广大中小股东的利益。同时,很多中小房地产公司还有明显的个人控制现象,控制人常常集控制权、执行权和监督权于一身,拥有较大的任意权力。

2.2 企业高层管理者缺乏内部控制理念我国的内部控制基础薄弱,房地产企业更是只有十几年的发展历史,实践中,管理层不重视内部控制的情况普遍存在。许多房地产企业管理者把精力主要放在房地产商品的开发和销售上;有的房地产企业管理者片面地理解为内部控制系统就是成本控制、会计控制或内部牵制制度等,未能理解内部控制系统的全面含义;还有的管理者认为加强内部控制,束缚了自己的手脚,影响办事效率;甚至还有人认为搞内部控制就是对自己人的不信任,容易制造内部矛盾等。

2.3 企业内部控制制度不完善我国房地产企业的内部控制程制度不健全、不科学,具体表现在:①内部控制制度尚未建立,或不成文,内部控制工作无据可依。②内部控制制度部分建立,但不健全。例如建立了设计、施工、材料设备采购和销售的内部控制程序,但缺乏相应的监督审计程序;建立了成本控制和优化的机制,但缺乏总体协调和制衡机制;制定的内部控制制度没有从本企业实际情况出发,无法实行等等。[2] ③许多房地产企业内部控制程序不科学,目标不明确、不细化。例如:有些房地产企业没有月度工程预算,会计人员仅核算当月成本,无法对整个项目成本实施控制;有些企业虽然制定了各种制度,但不够细化,执行时经常违规,形同虚设;有些房地产企业对分公司没有明确、细化的考核标准,分公司管理者忽视成本控制,导致项目成本大幅增加等。

2.4 内部控制监督乏力首先在内部监督方面,很多房地产企业虽然制定了内部控制制度,而且也较为全面,但内部监督执行不力。很多企业没有在董事会下设立审计委员会或审计部,这就无法保证内部控制制度彻底地执行和落实,不能有效制约会计违法行为的发生。有些房地产企业虽然设立了内部审计部门,但内部审计部门被赋予的职权有限,所发现的问题不能得到及时有效的处理。还有些企业内审工作无考核机制,这些都影响了内部审计的效果,使得内部审计机构不能发挥应有的职能作用。其次在外部监督方面,由于企业信息缺乏透明度,政府职能部门和社会难以对企业内部控制实现有效的监督。

2.5 缺乏可操作性的道德规范与行为准则我国房地产企业一般对岗位职责都能明确、细化,但还没有根据内部控制结构的要求,针对各岗位的特点建立起可操作性的行为规范与准则体系。企业道德规范与行为准则的建设往往流于空洞。

3强化我国房地产企业内部控制的对策

3.1 优化公司治理结构

3.1.1 引进独立董事针对我国房地产企业股权过度集中的问题,应当健全董事会和监事会的职能,引进独立董事,避免大股东在公司决策中损害中小股东的利益以及舞弊的发生。这方面我国于2001年8月了《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》, 要求上市公司建立独立董事制度。[2]

3.1.2 建立科学合理的授权机制我国房地产企业随着开发规模的扩大,很多企业业务已拓展至全国范围,呈现出集团化发展的趋势,部分企业的管理模式由集团直接管理逐步转变为区域多元化管理,地方分公司的独立性越来越高。这就要求房地产企业将业务授权制度的建立与完善作为内部控制体系建设的重点。我国的房地产企业在这方面做出了一些探索和尝试,尚需在实践中完善。

3.2 企业高层管理者提高认识、更新思想内部控制建设需要企业的高层管理者统一思想,提高认识。只有企业的高层管理者充分认识到内部控制的重要性,才能在企业中制定有效的内部控制制度,并确保内部控制的充分性和有效性。

3.3 完善企业内部控制流程房地产企业在内部机构设置上应当结合业务特点和内部控制的要求,明确部门或分公司职责权限,将权利与责任落实到各责任单位。具体操作上可注意以下两点:①制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册,明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况,使企业上下有据可依。②对业务流程不断梳理、完善,加强各部门间协调配合,避免职责交叉和制度缺失等问题,使企业的内部控制流程不断完善,避免墨守成规。③不断完善流程管理信息系统的建设与应用。我国大中型房地产企业中很多已采用了较为先进的房地产企业管理软件,比较有代表性的如“明源”。明源在国内推出的“明源地产erp整体凯时k66会员登录的解决方案”,以房地产企业“战略预算执行”为主线,包含“客户关系管理(crm)”、“项目运营管理(pom)”两大业务管理平台,并将地产企业的专业业务层面、财务层面、行政层面实现一体化整合,基本实现了地产企业“业务一体化运营”,对完善我国房地产企业的内部控制体系作出了有益的尝试。

3.4 加强对内部控制有效性的监督房地产企业要保证内部控制的有效性,仍主要依赖内部审计机构和人员的配置,并保证其工作的独立性。内部审计机构应当可以直接向董事会或审计委员会、监事会报告,以此不断修正内部控制方面的问题和缺陷。对于内部控制有效性的监督工作,可以通过以下三个方面的工作来进一步加强:①重视日常监督检查,并使其规范化制度化。通过对企业内部控制的建设与实施情况进行常规、持续的监督检查,来保证内部控制体系运行的有效性。由于很多房地产企业的开发业务已拓展至多个地区乃至全国范围,日常监督检查主要通过周报、月报的形式来实施,周报和月报的内容包括房地产项目的投资、进度、质量和安全等各方面情况,由项目管理人员和财务人员共同上报并承担责任。②房地产企业同时还要做好专项监督检查工作。房地产企业的专项监督检查主要是针对质量安全工作、文明生产或财务审计工作,而质量安全方面总是放在首位。由于其行业的特殊性,一旦发生质量安全事故,将给项目带来重大经济损失和不良社会影响。而财务审计方面的监督检查也是房地产企业实施内部控制的必要手段。通过专项监督检查工作,房地产企业可以更好地实现对项目部或子公司的运行监督,控制各种风险的发生。③建立问责机制。企业对于监督检查过程中发现的内部控制缺陷和问题,应当积极整改,并追究重大缺陷和问题的相关责任单位或者责任人的责任,避免和“走过场”,使内部控制机制发挥实效。

3.5 以人为本重视凯时k66会员登录的文化建设

3.5.1应当制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策由于房地产开发项目周期较长,关键岗位员工的强制休假制度和定期岗位轮换制度在房地产企业实行起来往往很难,管理人员经常要一个项目一跟到底,这就要求房地产企业都在岗位设置和人才储备上加强建设,尽量做到岗位的可轮换性。

3.5.2 要重视员工培训在培训上,应当职业道德修养和专业技术能力并重,着力提高员工的综合素质和道德水准。同时也要培养员工的法律意识,学习不同地区的法律法规,以适应全国性的开发工作。

3.5.3 加强凯时k66会员登录的文化建设由于内部控制是由包括高层管理人员在内的全体员工实施的,员工的道德水准和价值观念就成为了影响内部控制实施的重要因素。因此凯时k66会员登录的文化建设对于企业的内部控制是十分必要的。房地产公司在凯时k66会员登录的文化建设方面,应结合行业特点,建立具有操作性的行为规范与准则体系。这种行为规范和准则的建立应当按照经济效益和社会效益并重的原则,坚持以人为本,重视房地产企业的社会责任。

参考文献:

[1]财政部证监会审计署银监会保监会关于印发《企业内部控制基本规范》的通知[j],安徽水利财会,2008,(4).

房地产企业会计论文篇7

关键词：房地产；上市公司；资本结构；逐步回归法

中图分类号：f323.7 文献标志码：a 文章编号：1673- 291x（2012）35-0122-03

一、简介

房地产业是国民经济中具有先导性和基础性的重要产业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门，包括了房地产开发、房地产经营和各种房地产中介服务、房地产资产管理等内容。

房地产行业相对于其他行业具有一定的特殊性。该行业属于国民经济的支柱产业，并且资金密集，在其经营过程中受政策影响的敏感性较强，同时具有较强风险性和投机性，且房地产开发周期较长。因此，房地产企业是否拥有合理的资本结构，是否拥有畅通的融资渠道，成为房地产项目能否顺利运作、房地产企业能否健康发展的决定性因素。

由于近年来房地产市场发展迅速以及房地产企业对风险问题认识不足，房地产企业更倾向于多负债经营，这使得房地产企业的融资风险增大，资本结构不合理。为使社会资源能够得到合理配置和有效利用，产生最大的经济效益和社会效益，本文就房地产行业公司的资本结构的现状和特性进行研究。

本文依据中国证券监督管理委员会2001年1月的《上市公司行业分类指引》的官方标准中有关房地产经营与开发行业事项，选取截至2011年发行上市的房地产公司，从中剔除st公司及数据不完整公司，得到样本69只样本，对这69家样本公司2006―2010年数据进行统计，分析房地产上市公司的资本结构特征。

二、房地产上市公司资本结构的影响因素分析

（一）房地产上市公司资本结构影响因素的理论分析

在西方发达国家，资本结构理论已经得到了广泛地研究，出现了众多的研究成果和理论，为研究房地产上市公司的资本结构提供了坚实的理论基础。这些理论不仅有利于加深我们对资本结构影响因素的认识，而且有助于我们结合中国经济发展的具体特点，构建符合具体实际情况的资本结构影响因素的分析框架。一般来说，房地产上市公司资本结构的影响因素有公司外部因素和公司内部因素两方面的因素。

1.公司外部因素

（1）政府的宏观经济政策。房地产业是受政府的宏观调控影响比较大的行业，政策的出台直接影响到房地产企业的决策制定。几乎任何关于房地产的政策都会迫使房地产企业改变自身的资本结构。宏观调控政策控制了资金向房地产开发企业的流入，控制了信贷流入房地产开发企业的渠道，使开发商获得信贷的难度加大。

（2）利率水平。利率水平也是影响房地产企业资本结构的一个重要因素。如果贷款利率水平偏高，那就会增加企业的固定财务费用负担，所以企业只能选择比较低的负债比率；反之则会选择比较高的负债比率[2]。

2.公司内部因素

房地产行业资本结构影响因素的选取与分析。在资本结构理论中，目前关于资本结构影响因素的研究有很多不同的观点，各个行业关注的因素都不完全相同，根据房地产的行业特征及其特殊性，我们主要围绕以下9个方面来对该行业的资本结构进行分析。

（1）盈利能力。自modigliani和miller提出mm理论以来，关于盈利能力和资本结构的关系有着大量的理论研究，但是不同的研究者对公司的盈利能力同财务杠杆的关系却有不同的看法。基于税收的理论模型认为，给定其他条件不变，高盈利能力的企业相应地有较高的负债，因为这样可以更好地利用债务合法避税。但是优序融资理论认为，公司倾向于首先采用内部筹资，如用留存收益来满足经营需要的资金，这不会产生任何对股价不利的信息，没有任何交易成本，也不会泄漏公司战略和投资项目的信息，其次才会选择债权投资。因此，高盈利能力的公司通常会选择较少的负债。

（2）偿债能力。债权人会根据企业的偿债能力是否给予贷款，企业的偿债能力越强，债权人的利益越有保障，企业的负债能力越强。

（3）营运能力。营运能力主要体现为公司对流动资产的管理能力。营运能力强房地产公司，应收账款的回收速度比较快，存货的周转时间比较短，流动资产的利用率比较高，可以缩短公司的营业周期，减少资金占用，降低信用风险，使公司能更好地利用负债经营。因此，较强的营运能力可以确保公司承担较高的负债经营风险，从而可以保持较高的负债比率。

（4）公司规模。一种观点认为，大公司具有较稳定的现金流，抗风险能力较强，不易受财务困境的影响，因而公司规模和资本结构正相关。大公司具有更低的杠杆水平，公司规模和资本结构应负相关。

（5）资产结构。资产结构是指资产的构成，主要包括流动资产与长期资产之间的比例关系，流动资产内部速动资产与非速动资产以及各项目比例关系。流动资产的多少，能够显著的影响企业的营运能力，进而对公司的偿债能力，影响公司的资本结构。流动资产越多，公司的偿债能力越好，正向影响公司的发展。

（6）公司成长性。资本结构理论认为具有高成长性的公司的，负债相比较而言应该更低。这是因为高成长性的公司较低成长性的公司对将来投资具有更多的选择权，如果要用外部权益融资来执行将来的选择权，高负债公司将更可能放弃这个机会。因此，成长性与杠杆水平负相关。

（7）股权结构。公司的股本结构决定了公司的治理结构。股本结构按其股票的流通性分为流通股与限制股，而限制股往往是大股东或是战略投资者持有，限制股的比例越大，证明股本的集中度越高，这样更能形成企业的稳定发展，可以更好的融资，所以，资本结构中负债比率较高，即流通股占总股本的比重与债务水平负相关。

（8）市场择机。市场择机与择机行为存在很强的正相关关系，市场时机较好时，对于ipo收益率明显增大。经研究，择机行为对资本结构存在短期影响，以市净率（m/b）来衡量市场择机，其对于资本结构存在一定的影响。

（9）非负债税盾。税法规定，企业按规定所计提的折旧在企业上缴所得税之前可以作为成本费用予以抵扣，即折旧和债务利息一样具有节税功能。通常这些像折旧一样，虽然不是负债，但是同样可以享受免税作用的因素称为“非负债类税盾”。一般来说，公司的非负债类税盾越大，则越有可能选择较低的负债水平。

（二）房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析

1.假设研究

我们根据相关理论分析提出以下假设：

企业的盈利能力、营运能力、企业的资产结构、市场择机与企业资本结构负相关。

企业的营运能力、公司的规模、公司成长性、企业的非负债税盾与企业的资本结构正相关。

本文数据从选取出的69家房地产上市公司2006―2010年年度报告和财务报表中获得，为了克服短期测算的不稳定性和偏差，本文在分析中所采用的指标变量均以2006―2010年5个年度的平均指标表示。相关数据来源于财汇资讯数据库。

2.变量设计

基于本文上述对资本结构影响因素的理论分析，兼顾我国房地产上市公司的信息披露情况，本文在变量的设计过程中，将理论分析的可能影响因素和现实中信息获取的实际可行性有机地结合起来，力图使我们的实证分析比较全面地反映理论研究成果。

（1）被解释变量。为了比较全面地反映公司的资本结构，本文采用总资产负债率指标来衡量公司的资本结构，以y来表示。资产、负债和所有者权益通常既有账面价值又有市场价值，使用帐面价值和使用市场价值计算资产负债率的结果肯定是不一样的。多数专家认为，同账面价值相比，市场价值更能真实地反映公司的内在价值。但是，由于股票市场的波动性，会造成以市场价值为基础计算的资产负债率发生大幅波动；而且尽管股权分置改革已经结束，但是由于股改承诺中限售条款的存在，中国股市仍有大量股份还没有取得真正意义上的流通权，无法计算其市场价值。因此，本文采用账面价值计算资产负债率。

（2）解释变量。对于每个解释变量，我们所选取的指标如表1。

3.实证分析的方法

资本结构的研究方法通常有时序分析和截面分析两种方法。由于我国的股份有限公司上市挂牌交易的历史比较短，尤其是房地产行业的上市公司时间序列的数据较少，无法有效地说明问题，可操作性比较差；而截面分析具有可操作性，能够反映目前影响房地产上市公司资本结构的主要因素，为优化房地产上市公司的资本结构指明方向。因此，本文采用截面分析方法。为了克服短期测算的不稳定性和偏差，本文采用2006―2010年5个年度的平均指标来表示解释变量，运用统计分析软件spss18.o进行逐步回归分析。

4.模型的建立

逐步回归法是指在建立多元回归方程的过程中，按偏相关系数的大小次序将自变量系数逐个引入方程，对引入方程中的自变量偏相关系数进行检验，较显著的自变量留在回归方程内，由此继续遴选下一个自变量。如果效应不显著，停止引入新自变量。由于新自变量的引入，原已引入方程的自变量由于变量之间的相互作用其效应变得不显著，经统计检验确证后要随时从方程中剔除，只保留效应显著的自变量。直至不再引入和提出自变量为止，从而得到最优的回归方程。

根据本节前几部分所述，本文选择9个影响房地产上市公司的因素，进行多元回归分析，回归模型构建如下：

y=-19.503-0.972x2 4.055x5-0.990x1-0.049x3 （1）

其中：y为资产负债率，为常数项，为回归系数，为资本结构的影响因素，为随机误差项。

5.回归结果及分析

本文运用逐步回归法，进行5次的引入与剔除，最终得到了一个最优的方程。回归结果见表2。

由表3我们可以看出，方程的拟合优度调整后的r2为0.995446，说明解释变量基本上可以解释被解释变量99.5%的变异性，模型的模拟效果很好；dw值为2.19，接近2，表明残差序列相互独立，基本不存在自相关现象。根据各自变量的共线性诊断指标――公差（tolerance）基本符合要求，即认为变量之间共线性程度很小，可以进行方程模拟。所以多元回归方程是可以接受的。

由此，可以得出的多元回归方程为：

y=-19.503-0.972x2 4.855x5-0.998x2-0.849x3 （2）

由以上分析可知，自变量x1、x2、x3、x5对因变量的影响是显著的；x4、x6、x7、x8、x9对因变量的影响不显著。也就是说，通过以上分析，可以得出以下结论：

盈利能力、偿债能力、营运能力、资产结构的估计系数通过α=5%显著水平的检验。因此，就我国房地产上市公司而言，盈利能力、偿债能力、营运能力和资产结构是资产结构的显著影响因素。盈利能力、偿债能力和营运能力与资本结构显著负相关；资产结构与资本结构显著正相关。企业规模、成长性、股权结构、市场择机和非负债税盾等因素对我国房地产上市公司资本结构的影响不显著。

6.结论

房地产上市公司的盈利能力与上市公司的资本结构显著负相关，与研究假设不一致。按照优序融资理论，盈利能力越强的公司，利用留存收益进行融资的倾向性越强，负债融资的比例就会越低，我国房地产公司资本结构决策遵循了这一理论。也就是说房地产企业主要根据盈利能力决策融资比例。

房地产上市公司的偿债能力与资本结构显著负相关，与研究假设相一致。这是因为如果房地产上市公司的资金变现能力比较强，那么就说明该房地产上市公司有能力满足短时间内的资金需求，而若要发行债券，就有一定的风险，此时当然可以少利用财务杠杆，这样就在一定程度上规避了企业的财务风险。

房地产上市公司的营运能力与资本结构显著负相关，与研究假设不一致。这是因为房地产业不同于其他行业，其资金投入比较大、建设周期比较长，存货一般指建成房，如果营运能力比较强，那么资产管理效率就较好，存货的周转速度就较快，款项回收的速度就较快，公司有一定的能力满足自身的资金需求，自然借款就相对减少。

房地产上司公司的资本结构与公司的资产结构显著正相关。即公司的固定资产与总资产的比率越高，资产负债率越高。因为，房地产行业是一个周期长，投入资金大的特殊行业，固定资产越多，相应的流动资产越少，为公司提供的资金流就会相对少，为保障公司的正常运营，资产负债率必然会提高。

其他因素对房地产上市公司的资本结构影响不显著。

三、建议

针对中国房地产上市公司资本结构不合理的现象，并结合本文的研究结果，我们提出以下优化资本结构的建议。

1.拓宽融资渠道。目前中国房地产企业对于银行的依赖过大，使得商业银行系统过多地承担了房地产行业的系统风险。为了维持房地产业的持续健康发展，同时有效地防范金融风险，当务之急就是增加融资工具、拓宽融资渠道。在政策层面加大对银行信贷以外的融资渠道的支持力度，按照市场化原则发展资本市场融资。

2.注重公司的盈利水平。在现有的融资渠道的限制下，由于公司的盈利能力与资本结构显著正相关，盈利能力越强时，公司的资产负债率就越高，相应的，公司所面临的风险也就越大，所以，公司在做资本结构决策时，要注重自身的盈利水平，以降低公司所面临的风险。

房地产企业会计论文篇8

论文关键词：成本会计，开发成本，土地增值税

房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大，建投资风险高，成本核算环节多，设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本算就显得尤为重要。本文将从房地产企业成本核算中成本项目的设置和成本项目设置与土地增值税的结合上进行探讨。以求得出适合房地产开发企业的成本核算模式。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人增收的一种税。房地产开发企业在销售商品房和商品性土地的过程中，取得了增值收入，应该征收土地增值税。而房地产开发企业在成本核算的过程中如果不能准确设置成本项目，就会使账目混乱。导致企业自身和税务局不能准确计算增值额，不能准确计算出土地增值税。从而导致企业和税务机关的矛盾。而从另一方面来看开发成本，也不利于企业自身税务筹划，达到经济利益的最大化。因此，房地产开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项目。

计算土地增值税最重要的是扣除项目的确定，税法准予纳税人从转让收入额中扣除项目包括以下几项：

一、取得土地使用权所支付的金额

二、房地产开发成本

1、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得开发权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿费、安置及动迁支出、回迁房建造费、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4、基础设施建设费。

指在开发项目过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费。

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

三、房地产开发费用

本项目是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四、与房地产转让有关的税金

五、其他扣除项目

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集中国知网论文数据库。一般房地产开发企业以独立的开发项目为成本核算对象。开设的成本项目就可以按照以上规定开设。其中第一项取得土地使用权所支付的金额和第二项房地产开发成本很容易找到成本费用的承担对象，所发生的金额应在“开发成本”账户中进行归集。“开发成本”科目可开设六个成本项目，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。企业会计准则规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但是房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地产企业为开发商品房所支付的土地出让金等应计入“开发成本”的土地征用及拆迁补偿费这一成本项目。另外，企业还应设置“开发间接费用”账户，反映所发生的间接费用，月末再分配转入“开发成本”。企业设置“开发成本”账户来归集开发直接成本意义重大开发成本，注意体现在：

1、为土地增值税纳税申报表的填列提供依据

土地增值税纳税申报表扣除项目分为五项，其中第一项和第二项和开发成本有关。房地产开发企业开设开发成本明细账，成本项目同上，归集企业所发生的开发成本，销售产品时，可直接根据开发成本明细账的发生额填列土地增值税纳税申报表。

2、为计算房地产开发费用和其他扣除项目提供方便

《土地增值税实施细则》规定，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×10%以内。从事房地产开发的纳税人可加计扣除，加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×20%。

由上可见，开设“开发成本”账户并准确计算开发成本对于房地产开发费用和其他扣除项目的计算提供极大的方便。

在计算房地产开发费用的过程中，我们可以看到有两种计算方法。两种方法在不同条件下适用。但是企业却能够控制是否按照按转让房地产项目分摊利息支出这一核算要点。企业的借款有专门借款和一般借款。专门借款在取得时即规定用途，一般因专门借款产生的利息能够归集到特定的成本核算对象，而因一般借款产生的利息则很难归集到特定的成本核算对象，企业一般作为期间费用核算。为了达到节税的目的，企业应在首先了解本地区的税法政策，假定某地区土地增值税房地产开发费用的扣除比例采用国家最高标准。然后，企业再估算企业在进行房地产开发时的借款利息支出，如果借款利息较大，其实际数大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%，则应准确按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明开发成本，此时税务部门则会按照第一种方式计算房地产开发费用，从而达到节税的目的。如果企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。此时企业则应将利息费用都作为期间费用核算。

3、为成本分析提供依据

房地产开发企业往往通过结构比率分析法来分析其成本构成内容的变化。主要是通过计算某成本核算对象的各个组成部分占总体的比重来分析。各组成部分金额来源于开发成本明细账的各项目金额。

综上所述，将土地增值税实施细则和房地产开发企业的成本核算结合，并按照土地增值税的相关规定设置成本账户，可以极大方便会计信息需求者理解成本核算过程和结果，并可在不违背国家税法相关规定的基础上，选择有利于本企业节税的会计核算方式，从而达到企业经济利益的最大化。

房地产企业会计论文篇9

【关键词】房地产盈余管理

一、房地产行业盈余管理的研究现状

目前，以房地产行业为研究对象的盈余管理研究不太多，晋峰龙（2009）对房地产公司的盈余管理行为进行实证研究就得出了我国房地产上市公司出于避税动机进行盈余管理的结论。刘跃生、王小妮（2002）在《房地产企业常见的偷税方式及检查对策》一文中阐述了房地产行业进行偷税、逃税的具体手段。汤惠（2007）主要是对房地产行业利润调节的具体手段进行了研究，研究结果显示：房地产类公司主要是通过调减营业收入和调增营业成本进行盈余管理的。张雁翎、刘昊（2007）对我国房地产行业的盈余管理行为进行了实证研究，在研究过程中以修正的jones模型为基本，加入了一个新的变量—预收账款，从而创立了以预收账款作为被解释变量新模型。通过实证分析得出结论：房地产上市公司通过预收账款进行微弱的正向的盈余管理行为。吴敏（2007）以房地产行业为研究对象通过对比新旧会计准则，得出了以下结论：原会计准则的相关规定给房地产行业留下了较大的盈余管理空间，因为在收入的确认、辅助设施等开发成本的计量以及借款费用核算方面存在较大的不确定性，从而使得房地产上市公司披露的会计信息缺乏价值，而新的会计准则的推行提高了会计信息的使用价值，在一定程度上缩小了上市公司盈余管理的空间。

二、调控政策的颁布

由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌，市场不稳定等情况，2010年，我国政府采取遏制房价上涨过快，减少投资投机性购房，进一步稳定房地产市场，减少房地产市场泡沫等措施。2010年是我国房地产市场调控最为密集的一年。4月27日国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），这次调控被称为“史上最严厉的调控政策”。9月29日，国务院又出台了“新国五条”。据2010年6月份数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0%；环比下降0.1%，较5月回落0.3%，调控初见成效。在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资，但是，新国八条第五条指出：囤地捂盘的房地产开发企业将停止发行股票债券，并停止发放贷款。但是，与首付比和房产税的条款不同，这一条规定具有量化上的困难性，除了土地使用政策的相关规定外，无法判定囤地捂盘的标准。且企业根据宏观政策调整发展战略和方向也具有合理性。因此，这一时期地产企业在可能会考虑通过修改企业投资计划的方式，在土地使用政策允许的范围内，推迟企业的支出项目，从而实现预算和利润的双重平滑。

三、房地产行业盈余管理的分析研究

我国房地产企业具有十分明显的区别于其他行业的特殊之处：一是，房屋建筑工期较长，一般来说楼盘建筑工期为2年左右，大量房地产开发企业为了保证企业的年度利润均采取多个楼盘滚动开发的模式，这一特点一方面加重了企业在开发过程中的资金负担，但是，这一多项目叠加的复杂开发模式也给企业盈余管理提供了时间机会；二是，房地产企业开发完成后，一部分房屋将作为存货和代销商品进入房地产市场，而另一部分则根据企业使用方式自用或出租，分别可以确认为固定资产和投资性房地产。这就为房地产企业的盈余管理提供了空间机会；三是，由于房地产企业具有工期长和资金密集型两大特点，因此，从1994年开始，国家允许我国房地产企业实行审批环境下的预售制，这一销售特点反应在会计上即表现为房地产开发企业具有大量的预收账款，为房地产开发企业创造了利润操纵的可能性。

正是基于上述对房地产开发企业行业特征的分析可以看出，上述的行业和业务特征在房地产开发企业的财务系统中表现出了账务处理及财务核算的复杂性，而正是这些复杂性为管理层进行盈余管理创造了机会。首先，采用会计方式进行盈余管理，在当前政策背景下，由于房地产开发企业的收入受到影响，因此，其有可能通过将当期完工楼盘费用确认入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本费用支出，创造平滑的当期利润。除了通过费用调节当期利润，房地产开发企业也会通过对开发房屋用途的选择，这一点主要表现为加大对投资性房地产的确认比重。由于投资性房地产以公允价值进行计量，而当前的宏观调控政策更多地表现在对销售量的影响上，因此，确认投资性房地产将使房地产开发企业仍然享受房价上升带来的短期收益，从而创造并平滑报表利润。其次，采用经济方式进行盈余管理，在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资，从而实现预算和利润的双重平滑。