房地产公司规章制度范文五篇-ag尊龙app

房地产公司规章制度篇1

重要提示:

一个不遵守制度的人是一个不可靠的人!制度只能对君子有效.对于小人,任何优良制度的威力都将大打折扣,或者是无效的.金豪公司的合格员工应使自己变成君子.

誓言

我将认真地阅读这本手册内容,努力使自己成为金豪公司的合格员工,靠近君子,远离小人.

我将非常珍惜该手册,只要在金豪公司工作一天,它将都伴随着我.

如果我因故离开了金豪公司,我会严肃地将此手册还给金豪公司

宣誓人(签字):

目录

一,前言……………………………………………………3

二,文化篇…………………………………………………5

三,制度篇…………………………………………………7

(一)员工守则……………………………………………7

职工守则……………………………………………8

(二)管理制度……………………………………………9

1,人事管理制度………………………………………9

2,工资管理制度………………………………………10

3,奖励制度……………………………………………11

4,惩罚制度……………………………………………12

5,考勤制度……………………………………………13

6,休假制度……………………………………………14

7,财务管理制度………………………………………15

8,财务报销制度………………………………………16

9,社会保险管理制度…………………………………17

10,医疗费报销管理制度………………………………18

11,工伤事故处理………………………………………19

13,卫生制度……………………………………………21

12,档案管理制度………………………………………22

13,公文办理制度………………………………………23

14,学习及培训制度……………………………………24

(三)工作职责……………………………………………25

1,董事长工作职责……………………………………25

2,总经理工作职责……………………………………26

3,副总经理工作职责…………………………………27

4,综合部经理(办公室主任)工作职责……………28

5,工程部经理工作职责………………………………29

6,销售部经理工作职责………………………………30

7,会计工作职责………………………………………31

8,出纳工作职责………………………………………32

四,特别提示……………………………………………33

前言

为进一步深化企业管理,充分调动发挥公司员工的积极性和创造性,切实维护公司利益和保障员工的合法权益,规范公司全体员工的行为和职业道德.结合《公司法》和《劳动法》的相关规定,建立一套健全的管理制度,以促使公司从经验管理型模式向科学管理的模式转变.

发展是永恒的主题.在运作规范化的企业组织中,体现其管理模式特性的是企业的管理制度.建立管理制度的目的是为了适应环境变化,调控企业行为,保证稳健,快速,健康运行,促进企业的发展壮大.

公司要建立一套健全的规章制度:正如一个人要有健全的四肢及协调性,各司其职,按章办事.一个企业更是如此,管理制度是否健全这尤其重要,制度是企业发展之根本,一个企业如果没有健全的制度其发展空间是非常狭隘的,更重要是企业形象却是在一系列看似繁杂的制度中体现出来的.因此建立一套健全并行之有效的企业管理制度是企业发展的法宝.

创新是灵魂,是动力,是源泉.21世纪是创新制胜的世纪,成功的企业背后必定有一套规范性与创新性的企业管理制度在实施.公司秉承"以人为本"的理念,鼓励一切创新的因素充分涌流.我们遵从国际通用"g"原则,遵从市场行为准则,遵从政策法规要求,符合现代企业制度下的企业经营管理的需要,致力于促进公司的可持续发展,涵盖公司组织和运行,凯时k66会员登录的文化,提品以及营销管理的全过程,努力实现公司内部创业,资源分配,资源吸引的有效重组和整合,最大程度挖掘公司的潜力,发挥公司的效能.

要确立企业的品牌意识:首先要推崇企业的文化建设,我们倡导社会的诚实守信,我们坚持用时展的要求审视自己,以改革的精神加强和完善自己.在市场竞争日益激烈的今天,公司要想永立潮头就要以品牌占领市场.品牌是一个企业重要的无形资产,也是企业持续发展的动力之一.品牌是企业通过对自身的产品,质量,特色,管理,服务,技术,经营理念,凯时k66会员登录的文化等信息进行全面的宣传所形成的一个企业的公众形象,这就要求我们作为一个金豪人的言行举止要始终有一个衡量的尺度,因为你的一举一动所代表的已不只是你个人,同时你所代表的是金豪形象.要使"金豪"这个品牌深入人心,使"金豪人"感到自豪不仅仅是喊几句口号,做做样子,而是要求每一个员工把这种精神贯彻到实际行动中.

公司要确立企业发展信念:凝聚力是企业得以持续发展的长久动力,作为一个金豪的员工要时刻充满自信,对金豪的未来充满必胜的信心,真正做到以公司的发展壮大为己任.公司的发展是双方面的,达到员工的个人事业追求与公司总体目标的真正融合,使公司整体得到可持续发展.创造员工与公司共同发展的平台,达到公司整体和员工个体的全面发展.

公司要确立凯时k66会员登录的文化定位:凯时k66会员登录的文化意义在于它是为了保证企业的生存和发展,使企业组织具备不断改进的能力,从而提高企业组织的竞争力.从另一方面来讲企业的竞争力来自于对企业自身文化的不懈坚持.而一个凯时k66会员登录的文化主要体现在:有以人为本的经营理念;树立以市场为导向的经营策略;加强员工自身的素质锻炼;建立完善的企业规章制度.

公司要树立一种企业精神:企业精神是企业内在的动力,我们应强调人本意识:树立人的价值高于物的价值,共同价值高于个人价值,社会价值高于利润价值;文化意识:力求创新,提高品位;未来意识:走可持续发展的道路,有使命感责任感,不断创新,超越自我;诚信意识:要牢固树立诚信为本的经营理念,把开发的项目看成是企业形象的化身.

把企业做大做强是最终目标.不是片面追求丰厚的收入,而是大家都有一个和谐的生活状态和工作环境,能实现自己的理想和价值,追求大众对金豪的认知,社会对我们的肯定.

愿我们的员工融入金豪公司的发展壮大,愿金豪公司融入创建和谐社会的似锦前程!

文化篇

企业宗旨:为顾客创造价值为企业创造利益

为员工创造财富为社会创造繁荣

企业作为市场经济的主体,要正确处理社会,股东,顾客,员工的相互关系,不可失之偏颇,四者相辅相成,缺一不可.金豪要做的事,就是让顾客,员工,股东,社会"四满意".同时,以此作为金豪的公开承诺,以体现出金豪存在的社会价值.

企业精神:艰苦奋斗开拓创新

诚实做人踏实做事

艰苦奋斗,是一种美德,没有创业,工作的艰辛和永不停息的奋斗精神,则不能成就今天的辉煌,更不能体会成功的来之不易.

金豪将以实际行动鼓励和呵护员工的开拓创新精神,创新精神是企业能与时俱进的动力和发展的源泉.

对一个人来说,要做到老实人,说老实话,办老实事.对一个企业来讲,人人都要讲真话,干实事,只有这样才能认识自己,认识别人,认识社会,只有知己知彼,才会明白自己的缺点和短处,也才会虚心学习别人的优点和长处.讲真话难,干实事更难,知难而进,既是我们的传统,更是我们要不断延续,永久保持的精神.

经营理念:规范管理恪守诚信

追求卓越务实创新

实行规范的管理制度,是一个企业做大做强所应具备的先决条件.管理出人才,管理出效益.没有规范的管理,要把企业做大做强则是一纸空谈.

诚信为企业立足之本,是我们做每一件事所必须遵循的最根本,最重要的行为准则底线.是每一个金豪人所必备的美德,是公司对外的一种形象.同时也是企业立足之本,生存之道.

"卓越"是一种永不妥协,一种超越自我的精神,只有不断走在时代前列,企业才能有永远的生命力.

从实际出发创建对社会,企业,员工有益的价值,是我们办企业的根本,因此一切行为都必需围绕"务实"二字,不能夸夸其谈;要讲求实效,又必须以"创新"为手段,在组织,制度,决策,管理等各方面创新,形成创新机制,才能使企业获得发展与壮大.

企业目标:树金豪形象创金豪品牌

我们追求的目标,更多的应着眼于锤炼企业的核心竞争能力,培育企业创造价值的能力,扩大企业的影响力.不是单纯的以利润最大化为目标.而现代企业竞争的核心即为抢占市场,因而金豪诚信形象的树立和创建金豪品牌,则至关重要.不是在任何一个年代都能创造现代公司,而在中国经济欣欣向荣和金豪事业蓬勃发展的今天,完全可以创造,机不可失.

企业哲学:财空人聚财聚人散

取之有道用之同乐

从企业的角度理解,财空人聚,此处"财"是指一切可用的资源,包括利润,"聚"指对资源进行合理配置,整合开发;财聚则人散,此处"财"是指已开发整合的资源或已形成价值,"散"指将赚取的利润,资源投入到再发展中去.

从员工的角度理解,员工得到了应得的报酬,就会聚在金豪事业的周围,献计献力;如果员工的价值实现不合理,员工就会离心离德,离开公司.而员工要取得应有的报酬,实现自身价值,靠的是诚实劳动.

无论是企业还是员工,在"财"的聚散上均要体现"有道",企业讲"得道多助,失道寡助",而"用之同乐"则是共同的目的.

企业道德:外树诚信形象内育职业忠诚

每一位员工,都应该做到"企业内—优秀的金豪员工,企业外—文明的社会公民",在作为"自然人","企业人"和"社会人"等方面形成有独特行为内涵的"金豪人"形象.作为"自然人"时,生活方式讲文明,有修养;有知识,爱学习;身心健康,艰苦奋斗等.作为"企业人"时于主人活,尽主人现;遵纪守法有现代企业员工的风采,时时处处体现出一种高素质,高风尚,高品质等.作为"社会人"时要维护公司形象,宣传公司形象;对公司不利的事不参与;对公司不利的话不说;体现出对公司的高度自信和作为金豪人的荣誉感;利用各种机会搜集对公司发展有利的信息资料,尽力促成有关方面与公司的合作;遵守法律法规,维护社会公德等.

不论在企业内还是在企业外,"诚信形象"需时刻保持.诚实是做人之本,守信是立事之根.诚实守信,对自己,是一种心灵的开放,是对自己人格的尊重;对他人,是一种交往的道德,是一种气魄和自信;对企业发展,则是一种精神,是无形资产,更是管理价值的有效提升.打造"诚信形象"是长期工程,需从我做起,从身边小事做起.

职业忠诚,是指对自己所从事的职业,事业,岗位忠诚.同时把自己所设计的人生目标与企业目标融于一体,这是最好的效忠企业.

企业作风:

不赶时髦不搞形式走自己的路圆自己的梦

赶时髦,搞形式,讲假话,最终都不可能达到我们的目标.要去伪存真,认准目标,自己的路自己走,自己的梦自己圆.

思路决定出路作为决定地位

一切都是人为时间检验行为

怨天尤人没有出路,消极悲观走向死路,世上没有救世主,只有通过发展自己提高自己,才能自己救自己.对一个人,对一个事业来说,都是这样.生活中,你怎样对待别人,别人就着对待你,工作中你流了多少汗水,就一定会得到多少回报.

一个人有多大的作为就决定着有什么样的地位,一家企业给社会做出多大的贡献,也同样有着什么样的地位,这所有的一切都靠人为.而行为的对和错得依时间来检验,反过来,也就因为如此,我们所考虑的事情,所做出的决定及将付诸于行动前都要想得长远些,更加负责任些,要经得起时间的考验.

天上不会掉馅饼地上没有免费午餐

从来没有救世主一切都靠自己创造

播种才有收获,付出才有回报,只有不断创造才能更好的生存和发展,世上本来就没有救世主,一切得靠自己创造,一个人是这样,一家企业乃至整个社会同样如此.

做人:忍一时风平浪静退半步海阔天空

做事:进一步海阔天空退半步前功尽弃

我们的事业不进则退,只有前进,别无选择.干好事业只要我们认定目标,百折不挠,充满信心,齐心协力,尽心尽力,坚忍不拔勇于学习和改进,努力,努力,再努力,向前一步,就是海阔天空.但是,如果我们有半点投机的想法和怠慢的表现,存在一点侥幸的心理,我们就会前功尽弃.最后是死路一条.

金豪规划:

1,目标:通过市场,管理,资源的创新整合,构建顾客忠诚的金豪制造品牌与市场网络体系,实现利润回报,顾客忠诚,管理潜能,创新学习的同步提升.

2,方针:管理信息化,服务网络化,发展品牌化,合作全球化,资本市场化.

管理信息化是指从以派员直接参与所属企业管理过程运作,事中及事后风险监控与消除,向以健全管理信息搜索与分析制度,以信息整合业务流程,事先掌控预警经营管理风险与帮助所属企业提升管理水平.

服务网络化,是指从以技术,生产,个人营销为核心的市场体系,转化成为以终端服务,快速响应,品牌忠诚为核心的市场网络,为集团相关业务拓展提供市场进入通道.

发展品牌化,是指充分重视技术开发产品质量,配送便捷,终端服务,积极利用集团已有资源,使更多地转化为集团的品牌优势,以提高集团产品最终顾客的忠诚度.

合作全球化,是指在处理与产业链上下游及同行关系时,需重视相互之间优势互补,市场共创,利益分享运作机制的建立,通过有选择地建立战略伙伴关系,增强企业的技术,生产,市场优势.

资本市场化,是指要创造一个规范的投资环境,加快国际资本与民众资本的进入,使金豪向资本实现国际化,股份化并最终走向证券化,全面与国际接轨.

3,措施:"三个一切",即联合一切可以联合的力量,利用一切可以利用的资源,调动一切可以调动的积极因素.

实施"三个一切"需要以"三个必须"为前提,即要想联合,必须拥有;要想利用必须付出;要想调动,必须善待.

具体以"三个围绕"确保"三个一切".即围绕发展企业生产力,联合一切可以联合的力量,打牢企业发展的实力基础;围绕提高员工素质,调动其积极因素,打牢企业发展的智力基础;围绕为社会做贡献,利用一切可以利用的资源,打牢企业发展的资源基础.

只有更广泛地联合社会力量,更有效地利用全球资源,更充分地调动积极因素,让一切创造财富的源泉充分涌流,没有办不成的事,没有办不好的企业.

制度篇

员工守则

1,遵纪守法遵章守制

2,爱企如家爱岗敬业

3,诚实做人踏实做事

4,服从领导服从分工

5,尽职尽责尽心尽力

6,廉洁奉公勤俭节约

7,诚实守信严守秘密

8,相互尊重互敬互爱

9,文明礼貌讲究卫生

10,待客如宾服务为本

十不准

1,不准蒙骗说谎6,不准油腔滑调

2,不准拉帮结派7,不准酗酒

3,不准打骂偷窃8,不准损害公物

4,不准随地吐痰9,不准游嬉好闲

5,不准欺上瞒下10,不准自以为是

职工守则

1,遵纪守法,坚决服从有关上级的管理,杜绝与上级顶撞.

2,禁止对公司的职工品头论足.禁止对公司的制度及公司处理问题的方法和其它一切与公司有关的事宜进行议论.如对某些问题不理解或不认同可通过书面方式反映或要求公司召开专门的会议倾听你的陈述,以便公司做出判断.

3,不得谈论其他职工的工作表现及自己对该职工的看法,更不得探听其他职工的报酬及隐私.

4,职工之间的关系要简单化,不得勾心斗角,互不买帐.如有此情况发生,只要影响到公司的利益,将受到严肃处理.

5,工作时间要衣冠整齐,不得打闹,不得穿拖鞋(特殊工作除外),不得影响别人工作.

6,不得有意怠慢工作或工作不努力.

7,必须做到笔记本不离身,对客户的疑问,上级安排的任务及同事拜托的事情都应做记录,并尽快落实或一一答复(回话).自己解答或解决不了的问题应立即解释清楚并向有关人员汇报,任何事情都必须有个回话.杜绝石沉大海,有始无终.

8,对公司要忠实,不谎报情况,不散布流言蜚语及报喜不报忧.

9,不得向公司提供假文件(假文件包括:假证书,假体检报告,假证明信等一切文件及其复印件或涂改过的文件)这在现代社会里是极不道德与违法的行为.

10,讲文明,懂礼貌,不说脏话,粗话;真诚待人,不恭维成性,不溜须拍马成习.

11,一个好公司对某些人来说如鱼得水,对另外一些人来说则如喝毒药.金豪的任何一位职工都有权利做出以下两种选择:

⑴职工如果有辞职想法的,请尽快办理辞职手续,公司可以考虑给予一定的补助;

⑵可以请1至3年的长假出去闯荡,公司为其保留公职及工龄.

如未做出以上选择的职工,若擅自议论同事或公司事务的,一经发现立即解聘.

12,不得对外吹嘘,炫耀金豪公司及有关的事情.树金豪形象,为金豪增光.

人事管理制度

1,公司用工实行劳动合同制,岗位实行聘任制.总经理由董事会聘任.副总经理,总经理助理,部门经理由总经理聘任.部门副经理,员工经部门经理提名由总经理聘任.

2,新聘员工实行先试用后录用的原则,试用期为三个月,试用期满经考察合格者可正式录用,双方根据《中华人民共和国劳动法》和国家有关法律,法规,规章及公司依法制订的各项规章制度,在平等自愿,协商一致的基础上签订《劳动合同书》,同时签订《岗位聘任书》.

3,在劳动合同期内,双方在平等自愿,协商一致的基础上,可以对合同进行变更,解除和终止,《劳动合同书》的相关条款将对以上情形予以明确.

4,在聘任期内,根据员工的品德,能力,胜任聘任约定岗位工作的程度,业绩,遵守公司规章制度等情形,公司依据国家法律法规,公司制订的规章制度,有权解聘,换岗直至解除劳动合同.对造成经济损失严重者和影响恶劣者追究赔偿责任,构成犯罪移送司法机关处理.

5,劳动合同期和聘任期满,公司对能遵守规章制度,工作业绩显著者优先录用和聘任.

6,员工养老保险等福利待遇按《职工福利及报销制度》执行.

工资管理制度

为明确公司员工的工资待遇,规范公司对员工工资的发放标准,充分调动公司员工的工作积极性和创造性,特订立本制度:

公司员工工资实行基本工资,职务工资,职称工资,加班工资,工龄工资,考勤工资等相结合的工资制度.

一,员工工资每月16日准时发放,遇节假日顺延.

二,基本工资标准为:

董事长:1600元/月总经理:1200元/月

副总经理:1000元/月部门经理:600元/月

部门副总经理:500元/月一般员工:400元/月

三,职务工资:

董事长:800元/月总经理:600元/月

副总经理:400元/月部门经理:200元/月

部门副总经理:100元/月

四,职称工资标准:

高级职称(包括大学本科):200元/月

中级职称(包括大专学历):100元/月

初级职称(包括中专学历):50元/月

五,加班工资标准:按平时公司发放员工工资的两倍计算

六,工龄工资标准:

按在公司实际工作年限计算工龄,第一年每月50元,以后按此幅度逐年递增,按月发放.

七,考勤工资标准:

月全勤奖每月50元,全年满勤奖600元.(每月出勤28天为满勤;请假三天内工资据实发放,超过三天以上部分全额扣除).

八,补助:过节费标准(50—200元),另外夏天降温费及冬天烤火费由公司定额定时发放.对工作做出特殊成绩或有突出贡献者,年终公司给予重奖.

九,其他奖惩按公司有关制度执行业绩工资另定.

奖励制度

1,工作中的改革,创新被采纳并给公司带来效益的,奖励100—500元;

2,发现重大问题并及时解决,为公司减少不必要的损失,奖励100—500元;

3,工作中任劳任怨,却遭他人无理排挤,打击,但为了公司的利益,而不计较个人得失,奖励200元;

4,发现有损公司形象和利益的行为,

5,一年中,连续5次获奖励,年终再次给予5次奖励的总和.

惩罚制度

1,对公司不忠实,谎报情况及散布流言蜚语的,开除.

2,对公司及公司的职工(包括管理者)的缺点及错误不能正面提出而私下进行议论的,解聘,情节严重者开除;

3,私做交易而谋求非法收入的,开除.

4,由于对公司职能部门及有关人员在行使权力时不能理解又不通过正常渠道申诉,或由于其它任何原因,而擅自对其他职工及人员扬言"不想干了"等类似语言的,解聘.

5,对客户的疑问不解释,不解答,不落实的,罚款20—200元/次;对上级布置的任务,同事拜托的事无回话的,罚款20—100元/次.

6,有意怠慢工作或工作不努力的,解聘;未能完全履行自己的职责的,发现公司财物受损,丢失而不管不问的,解聘.

7,应急情况离开,未交接好自己手头工作而又没向公司汇报的,罚款20元/次.应急请假,正常请假及正常调休,在自己安排的天数内,不能如期回公司又未补办手续的,视同擅自离岗.上班时擅自离岗的,罚款20元—200元/次.

8,工作时谈论与公司无关的话题,说风凉话及冷言冷语的,罚款20元—50元.

9,管理人员如采用正确的手段指出自己的缺点,错误及对自己提出批评的职工采取不理智的态度,泄私愤或打击报复时.罚款20元—200元/次,并免职同时解聘,情节严重者开除.

10,在汇报工作时报喜不报忧,对同事及上级进行

11,上班时,工作有工作的样子,走路有走路的姿势.对丢三落四的工作方法和吊儿郎当的走路姿势,公司将提出严重的警告,五次不更改,解聘.

12,员工在工作时无意中犯了错误而能主动向主管人员承认的,象征性地处罚1元钱;对企图隐瞒错误的要从重处罚.

考勤制度

1,公司员工必须严格遵守作息时间,按时上下班,不得迟到,早退和旷工.

2,公司执行国家有关工作时间的规定,原则上每周正常工作时间不超过42小时,每日正常工作不超过8小时.平时工作如有加班在2小时内不支付加班工资.

3,上下班认真填写考勤记录,实行上班签到,下班签出制度.上,下班考勤记录由办公室负责统计,并于月初将上月考勤情况及时报送财务部作为扣发工资,支付加班工资和发放满勤奖的依据.

6,迟到,早退超过五分钟则一次扣款2元,超过10分钟则一次扣款4元,超过三十分钟扣半天工资,超过一个小时的视为旷工一天,一个月累计迟到达三次视为旷工一天,旷工一天每次扣50元,每月旷工三天当自动离职.

7,公司实行月满勤奖和年满勤奖制度.每月上班28天为满勤,月满勤奖为50元/月,连续12个月满勤为年满勤,奖为600元/年,经考核达到满勤标准的员工满勤奖年终公司一次发放.

8,上班外出办事需要向办公室或部门经理讲明所去地点,时间,所需办事宜,如有不相符而影响工作的按旷工处理,上班时间无事不离岗,不串岗,不做与工作无关之事.

休请假制度

1,公司建立调休,请假制度.部门经理以上人员休假,请假半天,员工两天以上(含两天)应提前半天向总经理报告,履行手续经批准后方可离岗;部门副经理,一般员工休假,请假两天由部门经理视工作情况予以审批;所有休假,请假均由办公室进行登记.未请假离岗视为旷工.

2,每月工作平均天数为21.17天,加班计发工资,请假扣发工资以此标准计算.婚,丧假按国家有关规定办理;女员工产假为30天,哺乳期内,上下班时间每天缩短2小时.

财务管理制度

1,公司财务收支严格执行"收支两条线",不得坐支现金.当天发生的经营收入当天必须存入银行.

2,收款收据,发票,现金支票,转账支票等重要凭证和票据由会计统一管理,登记,不得缺号,跳号使用,领用,收回作废(联数齐全)存根收回由会计设立专项登记簿登记.

3,公司的费用开支标准严格执行财政部门,地方政府,董事会或经理办公室所规定的标准,不得超标,尽量减小财务支出.

4,财务印鉴必须分离保管,财务收支日清月结,财务手续合规齐全.

财务报销制度

1,费用报销严格执行先审核后报销的制度.一切费用的报销应先由会计按规定的标准审核,经总经理审批后方可报销.

2,公司财务支出实总经理一支笔审批制度.资金支付凭证必须附有经会计审核,总经理审批的有效票据.

3,费用经办人员应在费用发生后三天内及时报偿.费用报销原则上实行两手制,一人经办,一人证明.

4,因工作需要出差车船费据实报销.

5,住宿费,伙食费省内每人每天按120元包于,省外每人每天按160元包于,由会议统一安排的食宿费据实报销.

6,董事长,总经理手机费据实报销;副总经理,总经理助理,总工,总监手机费每月180元内据实报销;部门经理,司机手机费每月100元内据实报销.

社会保险管理制度

1,为体现公司对员工的关爱,激发员工的工作热情,使员工老有所养,对符合条件的职工一律申报参加社会养老保险.

2,员工社会养老保险工资标准以400元为起点.缴纳的养老保险费按国家规定执行.

3,员工自愿离开公司时,在公司工作期间由公司承担交纳的养老保险费员工要求带走的按如下标准承担:

(1)在公司工作未满5年的全部由个人承担.

(2)在公司工作满5年而未满10年的本人可享一半.

(3)在公司工作满10年以上的本人可享受全部.

4,聘用的离退休,退养及下岗人员公司不为其购买养老保险.如下岗人员原单位不再为其交纳养老保险金,由其本人将单位已交纳的转到公司,由公司按此制度从即日起为其申报交纳社会养老保险.

医疗报销管理制度

1,公司聘用的员工医疗费已包含在岗位月薪酬中.

2,员工在合同期间内患重病或因工负伤需住院,须持县级以上(含县级)医院住院证明按以下标准报销住院医疗费:

(1),连续工龄满3年整的报销50%,每增加1年,报销比例递增5%,最高不超过90%.

(2),一名员工所报销的住院医药费一次最高不得超过1万元,累计不得超过6万元.

3,员工在合同期内因工死亡,女工孕期,产期,哺乳期所发生的医疗费等各项待遇,按国家,地方和公司的有关规定执行.

4,住院期间按工资额的80%发放工资,不享受补助及有关费用.

5,所报的医疗费的标准按"职工医疗保险"所规定的医疗,用药范围,由办公室同财务部负责审核,报总经理批准.

6.受聘用的退休,退养员工由原单位负责,不享受以上待遇.

7,如公司参加医保,将按县参保规定执行.

工伤事故的处理制度

为了提高本公司所有员工的安全意识,严格执行施工中的操作规程,保证全体员工的身体健康,划清工伤的界线,特作如下规定:

一,工伤的界定

1,为了公司的利益,敢于同坏人坏事作斗争,在保护公司财产的过程中与坏人斗争并被坏人打伤的,应为工伤事故.

2,上班时间在工作区域内因由于领导指挥不当或因机械发生意想不到的故障而致使工人或操作人受伤的(操作人员必须是按操作规程使用机械),应为工伤事故.

3,因公外出办事所发生的一切意外事故,应为工伤事故.

4,驾驶员因公在外开车,因对方违反交通规则而造成的事故致伤的,应为工伤事故.

5,因履行职责而遭他人报复致残,致死的,应为工伤事故.

二,非工伤界定

1,严禁酒后上班.因酒后上班所发生的任何伤亡事故,不但不能作为工伤事故处理,而且还要对当班领导给予一定的处罚.

2,施工所用的机械应由专业人员操作.如非专业人员操作机械而发生的事故不属于工伤事故.

3,不服从领导安排,不按公司的有关安全规定办事而发生的事故,属于蓄意违章,不属于工伤事故.

4,不管什么时间(尤其是上班时间)做私事所发生的事故,不属于工伤事故.

5,不管是什么时间在任何地点,因打架斗殴造成的伤亡事故,不属于工伤事故.

6,对公司隐瞒病情,后因暴病伤亡,不属于工伤事故.

7,驾驶员酒后开车,属于故意违章行为.如发生任何事故都应由本人负责,公司不报销任何费用,更不作为工伤处理.

8,在工作中蓄意违章并因有自杀动机而造成的任何事故,不属于工伤事故.

9,公司发给职工的安全防护品在施工时应穿戴好,因不穿戴安全防护品所造成的事故不属于工伤事故.

三,工伤事故的赔偿

1,不论发生任何事故,首先应本着救死扶伤的人道主义精神,将受伤人员立即送往医院医治,然后再根据事故的原因,确定事故的性质.

2,工伤事故者在治疗期间的医疗费用全部由公司报销,并发给全额工资,但应出具县级以上(含县级)的医院或公司指定的医院开出的发票和病历.

3,工伤需要住院治疗,生活不能自理,需要他人(非公司职工)看护的,其看护人员的工资由公司发给,工资数额参照当地的小工工资.

4,因工伤不能上班需要休息者,应出具县级以上(含县级)或公司指定的医院开出的证明.公司根据医院的证明发给受伤者工资.(半年以内100%,半年以上每天18元人民币)

5,因工伤致残而丧失劳动能力的,应出具县级以上或公司指定的医院开出的证明.公司根据医院的证明,一次性发给受工伤者生活费及补助费.数额由公司按受伤者在公司的工作年限及本人的家庭情况而定.

6,因工伤而死亡的,公司根据死亡者的年龄及家庭情况一次性付给人民币壹万至伍万元整.

7,非工伤死亡的,公司根据死亡者的年龄,发给相当于本人一年中月平均工资数额的抚恤金,另加丧葬费500元人民币.

卫生制度

为规范员工日常行为,营造一个舒适,健康和谐的办公环境,维护公司对外整体形象,特制定本制度.

1,每天上班后应将办公室打扫干净并整理好各自办公桌上的文件及材料;

2,每周末对公司整体环境进行一次集体大扫除,

3,不得在办公室乱扔纸屑及烟头等垃圾,更不得随地吐痰.

4,应保持办公桌上的文件,办公用品等摆放有序,不得乱扔乱放,杂乱无章.

5,保持洗手间卫生,用后必须认真冲洗,否则会是对他人的不尊重,从而影响工作.

6,报刊杂志阅读后应及时放回报刊架,按序摆放.不得随意堆放更不得四处乱扔.

7,应保持楼梯,走廊等公共区域的卫生,

8,作为金豪公司的员工应注意个人卫生.否则会给他人带来不好的情绪.进而影响工作

档案管理制度

1,为加强对文件统一管理,防止文件丢失,公司办公室设立文件收文登记簿,签发意见簿,逐日逐项登记清楚.

2,收到的文件应及时交总经理或部门分管经理阅示,对不按制度办事所造成的损失,按本规章制度的奖惩制度执行.

3,要建立健全的档案管理体系,档案的分类应科学合理,各归档的资料应收集齐全,装订成册,鉴定准确.

4,对档案要实行科学管理以保证档案资料的保管安全.

公文办理制度

为进一步规范公文办理程序,提高办文效率和质量,按照"明确分工,各负其责,加强协作,统一管理"的原则,对公司的收发文进行规范管理.

一,收文办理:

1,凡是收文,一律由办公室登记,并根据文件内容,由办公室签批拟办意见,分别呈送各级领导阅示及有关科室办理,急件及时送办.

2,承办科室应按文件时限要求抓紧办理不得延误,推诿,对不属于本科室职权范围或不适宜本科室办理,应当迅速退回办公室并说明理由;总经理签批由具体科室或个人负责办理,则必须按吝惜经理要求办结.

3,对已办结的公文,各科室均应及时送交办公室归档.密级公文办完后立即送交,业务指导性公文需留用的,可采取复印件的办法备用.

4,签收登记后批办的文件,由办公室负责催办.领导批示限期办理的文件,重点催办并及时反馈办理结果.

5,未按办文程序直接送总经理的公文有关科室在接到总经理交办的公文时应到办公室进行补办登记,签收手续.

二,发文办理:

1,根据本规章制度确定的科室职责,各科室在职责范围内需要对外发文的,由各科室拟定文稿,经总经理批示后发文.

2,公文送总经理签发前,应交副总经理及办公室审核.在不改变原意的的情况下,核稿人可对文稿进行删节和文字加工,需对文稿进行较大修改时应提出意见由经办人(主办科室)修改.

3,对外发文一律由办公室发文字号,确定文种,发放范围,打印份数及时间要求.

学习及培训制度

1,为提高公司员工技能素质和适应本企业发展的需要,对业务骨干进行适当的岗位培训和学习,但被培训人员要和公司签订有关培训协议,对国家部门发给的岗位资格证书由公司统一备案管理.

2,公司鼓励员工积极参加相关业务学习,以提高自身业务水平和工作能力.通过学习取得相应的资格,职称后,公司将按级别给予一定的奖励.

董事长工作职责

1,根据《公司章程》,《公司法》等有关法律,法规的规定制订公司相关管理制度和办法,以便规范公司的行为.

2,召集和组织召开董事会会议,聘任,解聘总经理,直至解除劳动合同.对认为不能胜任本岗位工作的其他员工建议总经理解聘,换岗直至解除劳动合同.

3,召集和组织召开董事会会议,审议和批准总经理提交的工作计划,工作总结,制订对总经理的奖惩制度.

4,召集和组织召开董事会会议,决定公司投资,增资,减资等重大事项;审议和批准总经理提交的重大经营决策,方案.研究和决定总经理提出的其他重大问题.

5,对公司的经营活动,内部管理及执行董事长决议的落实和执行情况进行监督,检查.

6,对危害公司形象,利益,失职,营私舞弊等行为及时进行处理,对造成重大损失的进行责任认定,本着谁出问题,谁负责,谁赔偿的原则,进行处理和处罚.

7,对公司的日常经营活动,管理措施提供参考意见.

8,对公司的资金,财产进行有效管理,保证公司财产安全.

9,签署对外上报,印发的各种重要报表,文件,资料.

总经理工作职责

1,执行董事会的各项决议,组织和领导开展经营活动,自主经营,对重大的经营活动需报董事会批准后方可实施,否则,造成的损失自负.

2,根据《公司章程》,负责公司员工的录用,劳动合同的签订,解除,岗位的聘任换岗及解聘,制订岗位责任制.

3,根据董事会的决议制订和完善管理制度办法,业务操作规程,建立,健全公司统一,高效的组织体系和工作体系,并依此调动员工积极性以及发挥企业经营效益的最大化.

4,及时了解和研究市场,制订公司经营发展规划,业务计划.

5,根据"顾客永远最优先"的经营理念,率先垂范并督促经营人员增加服务意识,加强市场营销,拓展业务市场,提升服务水平,以亲切的服务,科学的设计,可靠的质量,合理的价格吸引客户,树立良好的企业形象.

6,对经营过程中经营人员如严重失职,营私舞弊,损害公司利益和形象的行为要及时按有关制度进行处理,对造成重大损失的应向董事会报告,协助董事会进行处理.

7,定期组织和召开经营通报,分析,决策会议,加强决策民主化,增强经营过程的透明度.

9,审查批准年度计划内的经营,投资,改造,建项目和流动资金贷款,使用.健全公司财务管理制度,严守财经纪律,做好增收节支和开源节流工作,保证现有资金的保值和增值.

10,每年初年初制定年度工作计划,并报董事会批准后实施.年终进行年度总结,对公司经营成果向董事会报告.

副总经理工作职责

1,副总经理在公司总经理安排下工作,具体负责公司分配的相关业务工作协助总经理日常工作.

2,认真执行分管业务,办理公司总经理交办事情,并且及时回报事情办理的结果和执行状况.

3,严格执行公司规章制度,对分管ag尊龙app的业务范围内工作人员进行管理,督促工作人员办理事务,对自己不能处理或不能及时处理的事项及时向总经理汇报.

4,定期或不定期向总经理汇报业务工作.

5,参与公司重大投资决策,拟订公司相关计划,制度等.

综合部经理(办公室主任)工作职责

1,在总经理统一领导下工作,负责协助处理公司的日常事务.

2,负责处理公司文件的收发以及档案的整理工作.

3,组织重要会议并负责会议报告和综合性文稿的起草工作.

4,负责公司值班,公文处理,来客接待及车辆派遣等日常工作.

5,定期向总经理汇报工作总结.

6,协调沟通公司各部门业务的衔接

7,协助做好公司规章制度的修订,及时做好制度执行情况的检查工作.

工程部经理工作职责

1,正确贯彻执行国家有关技术工作方面的政策,负责落实董事长,总经理关于工程的指示以及相关决策.

2,负责部内主要问题的决策,沟通公司领导与部内工作关系保持统一.

3,负责部内人员的分工,明确任务,下达工作安排.

4,起草有关工程方面的协议,合同,报告,请示,杜绝出现差错,失误,造成公司经济损失.

5,负责工程技术文件及相关的资料的完整准确,以免归档不及时造成工作被动.并对相关的技术文件资料保管妥善,防止外传,丢失,泄密,给公司带来不必要的损失.

6,收集,整理,掌握,贯彻国家及市有关房地产的方针政策,研究各方信息,提供数据,当好领导参谋.

7,及时对工程进行预,决算.

销售部经理工作职责

1,主持销售部日常工作,沟通上下级及售楼部与其他部门的关系.

2,坚持"顾客至上,科学管理"的宗旨,树立良好的企业形象,创造良好的销售环境,充分调动各员工的积极性,并保持团结协作,优质高效的工作气氛.

3,根据总经理的发展规划和市场预测,拟订销售推广计划,报请公司总经理审核.

4,企业法人签订售房合同,并审核其它售楼员签订合同的有效性.

5,负责监督落实售楼款的回收工作.

6,做好凯时k66会员登录的售后服务工作,反馈楼盘信息,并努力同新老客户保持良好关系,建立客户档案,以便于工作从老客户处寻找新客户.

7,负责组织售楼人员及时总结交流营销经验,加强业务修养,不断提高业务水平.

会计工作职责

1,根据《会计法》,《企业财务通则》,《企业会计准则》,《会计制度》和《公司章程》的规定,设置会计科目和会计账簿,记录经济业务活动.遵循会计核算的一般原则,对公司的一切经营活动进行会计核算和会计监督.

2,严格执行财务制度和公司有关制度,负责对公司的会计凭证,账簿,报表及其他会计资料进行审核,包括经济业务入账前的审核和入账后的复核.重点审核原始会计凭证的合法性,真实性和手续的完整性.

3,参与制订公司的发展计划,业务计划,考核,分析,预算财务计划的执行情况.向董事会通报业务经营情况,财务制度执行情况.

4,加强财务核算,对公司的经营情况,资金运转情况进行全方位的监督和管理,保证公司财产的安全和完整.

5,保证财务核算的时效性,督促工作人员及时结账,报账,收回贷款,及时进行会计核算,编制会计报表,按章纳税,及时惊醒财务分析,保证会计核算的合法性,真实性,正确性.

6,按照《档案法》,会计档案管理规定,公司档案管理制度等对财务资料及时整理,归档,保证会计档案的合规性和完整性.

出纳员的工作职责

1,负责货币资金的及时收付及结算,确保货币资金的安全,不得流失.

2,审核原始凭证的合法性,对于不合法,不合规的原始凭证,票据有权拒绝付款,对于不符合手续的原始凭证,要求经手人补办手续后再付款.

3,及时登记银行和现金日记账,做到账账相符,日清月结.

4,营业款必须当天缴存银行,做到资金安全,做到收,支两条线,不得坐支现金.

特别提示:

人有两件宝,双手和大脑.

双手能做工,大脑会思考.

做工又思考,才会有创造.

要将复杂的问题简单化,一旦变成简单的问题,就要打起十二万分的精神认真地加以解决.

切记:复杂≠认真简单≠草率

金豪公司提倡的价值观是:诚实,勤劳,有爱心,忌走捷径.切记懒惰是万恶之源.

温馨提示:

我钦佩的是那些不论老板是否在办公室都会努力工作的人,我们也应该同情那些努力去经营一个大企业的人,他们不会因为下班的铃声而放下工作.他们因为努力去使那些漠不关心,偷懒被动,没有良心的员工不太离谱而日增白发.如果没有这份努力的心血,那些员工将挨饿和无家可归.

那些不能胜任,没有才能的人都被摒弃在就业的大门之外,只有最能干的人才会被留下来.为了自己的利益,使得每个老板只留下那些最佳的职员——把公司当家的人.

如果你为一个人工作,以上帝的名义:为他干.

如果他付你薪水,让你得到温饱,你应该为他工作,称赞他,感激他,并支持他的立场,和他所代表的机构形成统一战线.

劳动是成功和幸福之本:

1,人们要享受真正的人生,享受真正的生活,就必须从事这样或那样的劳动.只有在劳动中,人们才能找到无尽的快乐,才能创造美好的生活.

2,懒惰,好逸恶劳乃万恶之源;

3,懒惰是一种毒药它既毒害人们的肉体,也毒害人们的心灵.

4,懒惰对身体带来的损耗要远远大于劳动对身体的磨损作用.

5,一个聪明然而十分懒惰的人本身就是一种灾祸,这种人必然成为邪恶的走卒.

6,让我看看你能干什么.我就能知道你是一个什么样的人

7,战胜无聊苦闷的最好办法就是勤奋地工作,满怀信心地劳动.

8,没有工作比过度劳累更坏,一个人一旦没有工作,他的心就会自己折磨自己.

良好企业的属性:

1,崇尚行动——"去干,去弄,去试,这是我们爱用的格言."

2,贴近顾客——"优秀的企业实际上的它们的顾客靠得很紧.也就是,其它企业只停留于空谈,而优秀的企业说到做到"那些所谓的管理者忙着撰写计划书和制定制度,而优秀的企业却老老实实给每一位顾客提供个人化的优质服务.

3,自主创新——优秀的企业鼓励和呵护员工的个人主义精神和创新行动.

4,以人助产——人是企业最大的资源和财富.

5,价值驱动——价值观构成凯时k66会员登录的文化的核心.

6,不离本行——脱离本行的多元化和兼并多半得不偿失;谨慎从事,以本身的优势拓展市场的企业更易成功.

7,精兵简政——机构臃肿的企业往往人浮于事,机制僵化,盛行,不易生存.

8,宽严共济——松和紧,宽和严,大的小,少的多.如何调适和把握软和硬这正是管理的幽门和玄关.

质量是道德,质量是修养,质量也是对客户的尊重!

房地产公司规章制度篇2

【关键词】 反并购措施； 管理效率； 内部监督； 债权人监督； 股东权益

一、引言

随着我国股权分置改革的完成，通过并购流通股股票的要约并购、敌意并购将成为未来上市公司并购的主流。国内学术界大多偏重于并购对策的理论和应用研究，对反并购措施的研究却不多。在股权分置状态下，控股比例低于30%的上市公司占上市公司总数的35%。随着股权分置问题的解决，控股比例低于30%的上市公司的数量会增加，公司股权的流动性进一步增加，公司实行反并购措施的动机也增加了。在我国，公司控制权市场正处于发育阶段，反收购策略选择对于人们深刻认知相关市场制度构建的思路与路径，无疑有着积极的意义。中国特殊的公司治理结构、股权结构和控制权市场也会对并购及反并购活动产生重要的影响。因此，在我国既定法律等制度环境下，通过案例来研究并购发生时公司参与人会采取哪种反并购的措施以及这些反并购措施对中小股东财富的影响有着重要的现实意义。基于此，笔者选择两家案例公司进行分析：兴业房产和爱使股份。这两家公司在公司章程中都曾有过反并购的条款，但却面临着不同的命运：兴业房产一直没有被并购；爱使股份却屡遭并购。那么是什么原因造成了两家公司不同的命运呢？本文以这两家公司为案例分析的对象，结合国内的制度背景，探讨股权全流通的条件下，反并购措施的实施在什么条件下能够保护股东权益？从个案的角度探讨反并购措施的得当与否，为股权全流通改革后的反并购措施的制定提供借鉴，也为我国法律如何规制反并购措施提供依据。

二、案例概况：反并购措施的比较

（一）兴业房产反并购措施概况

兴业房产是1988年8月经上海市人民政府批准成立，1992年1月在上海证券交易所上市的（股票代码600603）。由中华企业公司、上海纺织住宅开发公司、徐汇区城市建设开发总公司、交通银行上海分行、上海市房产经营公司和上海久事公司等六家单位募集组建。是我国第一家上市的房地产公司；是上海市第一批股份制试点企业；是“三无概念股”和“全流通股”。公司的经营范围是房地产开发、经营、系统房、房屋经租、建筑工程管理、室内外装饰，与商品房有关的绿化、生活及办公设施配套服务。截至2005年12月31日，公司股本总额为194 641 920.00元，

均为流通股。

兴业房产反并购措施主要体现在事前的反并购安排，即兴业房产的公司章程中有关规定上。2001年4月24日，兴业房产通过的《上海兴业房产股份有限公司章程》中规定了原发起人对公司控制权的绝对地位：没有公司发起人同意，非发起人哪怕是后来的大股东也没有办法进入公司董事会或在董事会中担任重要职务。如公司章程的第六十七条规定，公司董事的提名方法是由发起单位推荐董事候选人，或由上一届董事会推荐下一届董事候选人。第七十九条规定“公司董事由六家发起单位推荐和总经理担任，并经股东大会选举或更换，任期每届三年。董事任期届满，可连选连任。董事在任期届满以前，股东大会不得无故解除其职务”。第九十八条规定“董事长和副董事长由公司董事担任，以全体董事的过半数选举产生和罢免”。2005年6月29日修改的《上海兴业房产股份有限公司章程》将第六十七条修改为公司董事的提名方法是上一届董事会推荐下一届董事候选人；第七十九条修改为公司董事经股东大会选举或更换，任期每届三年。

兴业房产反并购措施成功地阻止了并购事件的发生。1996年云南恒丰持有538万股，占总股本的7.005%，成为兴业房产的第一大股东后，云南恒丰成为了兴业房产的董事单位。但是在6月10日的董事会选举中，第二股东代表唐相道被选为董事长（法定代表人）、云南恒丰总经理罗江涛为公司常务副董事长。1997年5月12日，云南恒丰减持兴业房产股票，占总股本的0.57%。5月19日，在兴业房产召开董事会上罗江涛被免去常务副董事长的职务。

（二）爱使股份反并购措施概况

爱使股份创办于1985年，公司股票于1990年上市（股票代码为600652），也是“三无概念股”和“全流通股”。1997年12月31日，公司总股本为1.2亿股，第一大股东延中实业持股比例为4.19%。爱使股份原来主营机电设备、五金交电、电脑及配件、房地产开发等，1995年延中实业通过并购进入爱使后，引入了纯净水项目。1998年7月1日，天津大港油田集团有限责任公司公告，称其所属的公司炼达集团与重油公司已合并持有爱使股份5.0001%的股份。7月4日，天津大港油田集团有限责任公司公告，称港联股份购入爱使股份2%的股份。7月17日，天津大港油田集团有限责任公司再度公告称，已合并持有爱使股份9.001%的股份。到7月31日，天津大港油田的持股比例已达10.01%，超过了爱使股份原大股东延中实业的持股比例而成为第一大股东。

爱使股份反并购措施主要体现在两个方面：

1.事前的反并购安排。1998年5月，爱使股份修改了其公司章程的第六十七条和第九十三条。在《爱使股份有限公司章程》中规定，股东如果要推派代表进入董事会的必须“单独或合并持有公司有表决权股份总数10%（不含投票权）以上，且持有时间半年以上”。“董事会任期届满需要换届时，新的董事人数不超过董事会组成人数的二分之一”；董事会换届选举时，更换董事不得超过全体董事的三分之一；每一提案候选人不得超过全体董事的三分之一。董事长和副董事长由公司董事担任，以全体董事的过半数选举产生和罢免。董事长任期届满前，改选董事长的议案需经三分之二以上董事通过。董事长应在连续二年以上持有公司股票的董事中产生。“董事会由13人组成，目前已满额；根据《公司法》，董事在任期届满之前，股东大会不得无故解除其职务。”

2.事后的反并购措施――“皇冠上的明珠”。当得知并购方看中的是其配股资格，为了抵御大港集团的并购，爱使股份采用了“皇冠上的明珠”的反并购措施。爱使股份的“明珠”就在于其即将获得的配股资格。1998年8月21日，爱使股份公布1998年中报，净资产收益率仅为0.5383%，配股资格不保。但这样的做法也没能阻止大港集团的并购步伐。并购爱使股份后，大港集团通过一系列关联交易使得爱使股份的净资产收益率达到10%，取得了配股资格。爱使股份反并购再次失败。

（三）兴业房产与伊利股份反并购措施比较

1.兴业房产反并购措施主要体现为采取了预防性反并购措施即对股东行使董事提名权进行限制。这在股权分散的情况下可以增加并购方的成本，起到反并购的作用。兴业房产公司章程中的这一规定与现行法规并不直接冲突。在这样的制度安排下，尽管公司的大股东几经易人，但公司的董事会与经理层却坚如磐石，出现董事没有代表的股份的现象。

2.爱使股份反并购措施主要体现在预防性反并购措施和反击性反并购措施两个方面。预防性的反并购措施主要体现在公司章程中的反并购条款如限制股东行使董事提名权的持股比例和持股期限、控制职务的解除和限制董事会的人数。我国《公司法》未对股东提名董事的持股比例进行限制。证监会1997年颁布的《上市公司章程指引》第五十七条规定股东提名董事的持股比例是5%，但未明确董事提名的具体方式和程序。控制职务的解除在国外是很常见的反并购措施。美国标准普尔指数的500家公司有一半以上的公司在其公司章程中规定，每年只能更换一定比例的董事。对股东行使董事提名权的持股比例和持股期限的限制使天津大港至少要等半年以上才能推派董事，获得公司控制权则需要等待更长的时间。天津大港油田就此条款要求证监会对爱使股份公司章程行使检查权，同时向上海市领导提交了《关于爱使公司年度中报披露出的有关问题的汇报》。证监会裁定爱使股份公司章程中有关条款违反法律。上海市政府专门就大港并购爱使事件召开协调会。在证监会和上海市政府的介入下，10月31日爱使股份修改了公司章程中的反并购条款，爱使股份反并购失败。事后爱使股份又采取了“皇冠上的明珠”的反击性的反并购措施，但最终也以失败告终。此后，爱使股份就没有实质性反并购措施了。

三、反并购措施与股东的财富效应分析

（一）反并购条款与管理层的管理效率

国外控制权市场的研究表明，如果内部管理层不能有效率地经营公司，公司控制市场就应该通过要约并购或权争夺来进行干预；如果内部管理层把公司经营得很好，就不需要市场来干预。传统的衡量管理层经营效率的方法是通过投资回报率来衡量投资决策对公司投入资本产生的影响。使用的具体指标包括资产回报率、权益资本回报率、每股收益、托宾q值等。表1是兴业房产管理团队的经营效率的估算。从表中的数据可以看出，兴业房产的管理效率不佳。从2002年3月26日开始，由于巨额亏损导致资不低债，公司股票被交易所“特别处理”。这样的公司按照理论来讲应该被并购但却没有被并购。

表2是对爱使股份管理团队的经营效率的估算。从表中的数据可以看出，体现管理效率的各项指标都很好。爱使股份的管理效率比较高。而这样的公司不应该被并购。

（二）反并购条款与董事会的监督

在典型的公司治理结构下，董事会被看作是股东利益的代表，并授权管理层经营管理企业。董事会的中心任务是协调各种利益矛盾，最有效率地对关系进行控制。董事会是监督经理的一个成本最低的内部资源。兴业房产上市之初，第一大股东是中华企业公司，持股比例为11.32%；第二大股东是纺织开发，持股比例为10.13%。在董事会构成中，董事长是唐相道（第二大股东纺织开发的法人代表），副董事长是张昌勤（第一大股东中华企业公司的法人代表）。1995―1999年，纺织开发都是第一大股东（持股比例5.3%）。从2000年开始，纺织开发彻底退出兴业房产。兴业房产的第一大股东几易其手，但其董事会与经理层却坚如磐石。唐相道自上市以来一直担任公司董事长一职，是我国上市公司中资格最老和任期最长的董事长之一。公司总经理曹光骝的任职时间是1992―2009年，也是我国上市公司中资格最老和任期最长的总经理之一。

表3的数据显示，兴业房产第2届董事会是以内部董事为主（占71.42%）；第3届董事会是以外部关联董事为主（占55.56%）；第4届董事会是以外部关联董事为主（占60.00%）；第5届董事会是以内部董事和外部关联董事为主（各占37.50%）；独立董事在董事会中占25%的比例；第6届董事会是以内部董事为主（占40.00%）。因此可以看出，兴业房产的董事会是以内部董事或外部关联董事为主。外部关联董事的任期平均为4.82年，而董事长的任期平均为11年。这样的董事会构成很难对公司的管理层进行强有力的监督。在反并购措施的保护下，董事会结构异常稳定。并购市场的举牌方即使持有再多的股权，仍然不可能进入董事会；即使进入了董事会也可能不会担任重要职务，也不可能实现对公司的实际控制。

表4的数据显示，爱使股份第3届董事会是以外部关联董事为主（占57.14%）；第4届董事会是以外部关联董事为主（占80.95%）；第5届董事会是以外部关联董事为主（占85.71%）；第6届董事会是以外部关联董事为主（占57.14%）；独立董事在董事会中占21.43%的比例；第7届董事会是以内部和外部关联董事为主（各占36.36%）。因此可以看出，爱使股份的董事会主要是以外部关联董事为主。外部关联董事的任期平均为3.70年，而董事长的任期平均为2.80年。爱使股份也是“三无概念股”，与兴业房产不同的是，公司两次被成功地并购。

（三）反并购条款与股东的监督

兴业房产和爱使股份都是一种“相近持股或股权制衡”式的股权结构，且各股东持股比例相差不多。兴业房产前5大股东在各年度末持股总量不断缩减，1996年之前维持在20%以上，之后不断减少。各年各前五大股东平均持股比例不超过6%，但前5大股东所持股份数量相差不大。爱使股份的前5大股东持股合计平均为10.33%，前5大股东所持股份数量相差较大。爱使股份第一大股东的持股比例也都没有超过10%，甚至有的不足1.99%（1995年）。控股爱使股份也不需要太多资金。

（四）反并购条款与债权人的监督

从表5可以看出，2000年前，兴业房产的总资产负债率属于正常范围（30%~60%），从2002年开始总资产负债率惊人地高；2005年更是高达779%。1997年前，公司还存在长期负债，从1998年到2006年，该公司没有任何长期负债，其负债都是流动负债。这种负债结构表明短期负债债权人有动机对公司进行监督。国外的研究表明，短期债权人的有效监督使反并购条款带来的议价优势对股东有利。而爱使股份的总资产负债率平均在50%左右，流动负债占总资产的比例平均为40%。相比之下，短期债权人的有效监督也是兴业房产这些年没有被其他公司并购的原因之一。爱使股份由于没有这一机制，才频繁被并购。

四、中小股东：获益还是损失?

（一）兴业房产：反并购措施保护了谁的利益？

兴业房产自上市以来几乎“无人问津”，其根本原因之一就在于反并购措施的保护。2000年以前，在反并购措施的保护下，发起人股东形成了国有股占主导地位的股权联盟。公司章程中对董事提名方法的规定，实际上是规定了原发起人对公司控制权的绝对地位：没有公司发起人的同意，非发起人没有办法进入公司董事会或在董事会中担任重要职务。这就是为什么1996年云南恒丰集团股份有限公司在二级市场上筹集7.005%持股比例，成为了兴业房产的第一大股东，却在同年6月10日选举的董事会中，其公司总经理罗江涛只被选为兴业房产的常务副董事长，而第二股东代表唐相道被选为董事长和法定代表人的原因。最终云南恒丰集团只得从兴业房产中退出。2003年4月22日产生的新一届董事会中，唐相道担任董事长；第8大股东的城开集团在董事会中占据2席，而前7大股东在董事会中均无一席位。

huddart（1993）的研究表明，如果大股东能够在二级市场上逐渐卖掉其所持有的股票，那么其公司的所有权结构是不稳定的，大股东不会有积极性去履行监督职责的。在这样的董事会结构的安排下，兴业房产大股东不但不积极地履行监督的职能，而且还大量地占用上市公司资金，然后又将其股份卖掉。虽然兴业房产的大股东持股比例与其他股东相差不多，但大股东已经牢固掌握了公司控制权。1999年大股东“纺织开发”占用上市公司资金2 67亿元；2001年占用上市公司资金6.38亿元。同年兴业房产为大股东纺织开发提供了46亿元的担保，其中逾期的就达到44亿元，借款与担保合计超过11亿元。兴业房产2000年中报时，纺织开发是公司第一大股东，到2000年年报时纺织开发已从大股东名单中消失，上海城开集团有限公司成为大股东。但城开集团又于2001年6月30日减持了近一半左右的兴业房产的股票。

兴业房产的股价是否因并购事件异常波动而产生了财富效应？广大中小股东是否因为并购而获得收益？本文采用事件研究法，选择市场调整模型来计算上市公司事件期股价的超额收益率，以考察并购事件对中小股东的影响。“事件期”以上市公司首次并购公告的公告日为基础，取前9个交易日至后10个交易日共20个交易日的上市公司股票收盘价及所在市场数据（如上证综合指数）。“清洁期”选取“事件期”上一年对应时期的连续20个交易日数据，且避开各类公告的公告日。1996年5月17日为兴业房产公告云南恒丰增持股份的公告日；1997年4月1日为兴业房产公告云南恒丰减持股份的公告日；1998年7月1日为大港油田集团的两家下属公司公告公告的日期；2000年7月17日为天天科技和同达网络公告的日期。

从图1可以看出，市场对云南恒丰收购兴业房产持明显的反对态度。在20天时间窗口中，累计超额收益率均为负值，到收购的第10天，中小股东的财富损失近20%。而云南恒丰减持兴业房产股份时，宣布前9天中有3天为负的；宣布后10天中有6天为负的；累计超额收益率波动很大，从减持前9天的收益率15%到减持后10天的超额累计收益率为0。

（二）爱使股份：反并购失败，两次被并购

与兴业房产不同的是，爱使股份却曾经两次被并购。第一次是天津大港油田集团有限责任公司并购的；第二次是被“明天系”并购的。1998年7月1日，大港油田集团的两家下属公司公告，已合并持有爱使股份5.00%的股份，成为爱使股份的大股东。大港并购爱使股份是看重其配股资格。在成功并购爱使之后，通过一些复杂的关联交易使爱使股份获得了配股资格。2000年2月，爱使股份实际获得配股资金3.52亿元。配股完成后，爱使开始计划在上海投资环保型清洁能源lpg（石油液化气）项目，在天津投资信息港宽带网络项目。“明天系”并购爱使股份也是看重其配股资格。2000年7月15日，“明天系”的成员公司天天科技和同达网络公告，已合并持有爱使5%的股份。8月16日，大港集团减持了爱使的持股比例到4.16%，“明天系”成为新的第一大股东。“明天系”入主后，取消原来的投资项目，将配股资金转投it业，把爱使股份的主营业务转变为计算机软硬件及网络设备。无论大港还是“明天系”，他们的经营业务与爱使的原有业务都毫无关联。

由于爱使股份章程中预设的反并购条款被确认为不合理，又没有其它的反并购措施，爱使股份在面临敌意并购时非常被动。并购后并不注重与原有业务的整合，使爱使股份的主营业务不断变更。被大港并购后爱使股份开始涉足石油化工行业；并“明天系”并购后则开始涉足计算机软硬件业务，公司业务经营动荡不安。

爱使股份的股价是否因并购事件异常波动而产生了财富效应？广大中小股东是否因为并购而获得收益？从图2可以看出，大港宣布并购的前9天中有5天为负的；宣布后10天中有2天为负的；“明天系”并购的前9天中有2天为负的；宣布后10天中有6天为负的。

从减持前9天的收益率15%到减持后10天的超额累计收益率为0，在时间窗口内广大中小股东并未因并购而获得收益。

五、结论

反并购措施不能一概而论，能否对股东有利关键在于其公司的管理效率、董事会的监督情况、股东的监督和债权人的监督等方面的情况。通过对兴业房产和爱使股份进行案例分析发现，同样是存在反并购措施的两家公司，由于公司其他方面的环境如管理效率、董事会的监督、股东的监督和债权人的监督不同，反并购措施起到的作用是不同的：兴业房产反并购措施保护的是经营不善的公司管理层，而使中小股东的利益受到损害。爱使股份却是由于缺乏适当的反并购措施，而使自己屡遭“并购”。公司主营业务随大股东的易主而不断变更，使本来经营很好的公司面临动荡不安的局面，也使得公司中小股东的利益受到不同程度的损害。案例公司的情况引发我们对反并购措施及如何规范反并购措施的思考。

【参考文献】

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［9］ 上海爱使股份有限公司年度报告（1994-2006）［r］.

房地产公司规章制度篇3

基本案情

许某于2011年4月以某市a商业银行为被告向该市法院提出诉讼，请求：（1）判令a商业银行办妥其所购得的原b公司抵押房产的产权证及出让土地使用权证，过户费用由a商业银行承担，并承担自2004年11月1日起至2011年4月6日的已付购房款总额的银行逾期贷款利息；（2）判令a商业银行承担案件诉讼费。

其诉称的事实与理由是：许某作为某市c公司股东参与某市法院委托拍卖某市b公司所有的临街商服房产和仓储房产的竞拍活动 ，并于2004年3月12日竞得了临街商服楼一、二楼房产，计价款293.6万元，2004年5月24日某市法院以民事裁定书予以确认。当时所拍卖的房产由债务人b公司抵押给a商业银行，由债权人a商业银行申请法院执行。事后2004年6月14日a商业银行向c公司出具承诺书，承诺在2004年10月31日前负责办妥抵押房产土地证和房屋产权证，但一直未办理。2010年9月27日，c公司又再次去函a商业银行，但至今未办理，明显违约，依照相关法律法规应承担相应违约责任。

经核实，a商业银行确对c公司出具过“负责办妥某市b公司抵押房产出让土地证和房产证”的函件。

焦点问题分析

本案原告许某是否具备适格的原告主体资格

a商业银行作出的承诺函相对人是c公司，作出承诺的行为只可能在a商业银行与 c公司之间产生民事权利义务关系，不可能在a商业银行与原告许某之间产生民事权利义务关系。因此，原告与本案没有直接利害关系，不是民诉法规定的本案适格原告，对其应予驳回。原告诉称其所购房产主要为c公司使用，不仅没有证据支持，而且与许某是否具备本案原告主体资格无法律上的关联。

原被告之间是否存在房地产办证方面的侵权法律关系或合同法律关系

a商业银行没有向c公司办证的合同义务。承诺书的真实意思表示是，a商业银行尽快对c公司竞买的房产解除土地使用权与房屋产权抵押登记，以便c公司在2004年10月31日前办妥出让土地使用权证和房产证。承诺的内容是提供尽快解除抵押登记的便利。a商业银行是b公司房地产的抵押权人，对于进入司法拍卖程序的抵押房产，抵押权人仅对执行法院负有法律赋予的协助义务；对于其他拍卖法律关系人，抵押权人没有协助义务。

a商业银行没有为c公司办证承担办证费用的合同义务。原告认为承诺书的内容包含了承诺人承担办证费用的意思，完全是其主观推断，没有任何证据支持。

a商业银行对原告个人所购得的房产没有实施积极的侵权行为；消极的侵权行为的实施必须以法律条文明确规定了行为人积极行为义务为前提，对原告竞买到的房产没有法律规定a商业银行必须为其办理国有出让土地使用权证和房产证并承担办证费用，因此，a商业银行也没有实施消极的侵权行为；故不存在侵权并承担责任的事实和法律依据。

本案是否已过诉讼时效

本案中，c公司在收到a商业银行作为第三人出具的承诺办妥房产过户的函件后，在承诺函所载内容自出函之日至2004年10月31日未得到实现的情况下，其应当按照法律法规关于民事权利诉讼时效从权利人知道或者应当知道其民事权利被侵害之日起算两年之规定向a商业银行及时主张，也就是法律规定赋予c公司凭借承诺函要求履行的诉讼时效是在2004年11月1日至2006年10月31日。但这期间，c公司从未主张，因此其要承担诉讼时效已过，丧失胜诉权的法律后果。

该承诺函的内容是否足以导致房产过户费用（土地出让金及相关税费）由a商业银行承担

基于a商业银行既没有法定的过户及承担费用的义务，又没有促使其加入到该债务承担中来的某种法律事实或行为，故不能仅凭a商业银行承诺负责办妥出让土地证和房产证，就此认定过户费用（包括土地出让金）由a商业银行承担。

判决结果

该案由某市某区法院进行了一审开庭审理，一审过程中，a商业银行就该案多次进行沟通，但效果不甚理想。11月7日，一审法院下达判决书，判决a商业银行承担产权过户义务及过户费用。考虑到该案一审判决结果对商业银行不利，且一审法院在事实上存在认定不准和法律适用不当，a商业银行于2011年11月20日向中级法院提出上诉，经过努力，中级法院经过二审作出终审判决，撤消一审判决，驳回原告诉讼请求，从而实现案件反败为胜，有效地维护了商业银行的合法权益，成功避免了银行自身的重大经济损失。

案例启示

该案虽然商业银行胜诉，但可做多处总结。之所以引发该案，主要由于该行在以往的不良资产处置过程中，向他方出具了措词极为不利的书面函件，而出具该函件的原因令人费解，且与正常的工作思维和原则相违背，倘若不是因为函件所指相对人发生错误，商业银行可能遭受的损失是非常严重的。对于这与正常工作思维和原则相违背的行为，必须从制度层面对其进行约束和限制。对此我们认为有必要坚持和采取以下措施：

在不良资产的处置过程中，应当保持严谨的工作态度，坚持依法依程序进行。双人上门清收，制订和上报处置预案，按照审查审批意见付诸执行，对执行过程中可能面临的突发问题，不擅断、不武断。一方面需要加大对相关人员的知识培训，提升其自身的学习能力和意识，有效防范外部陷阱；另一方面要加大对处置行为的监督检查力度和频率，杜绝道德行为风险。

对印章的管理，需要坚持严格的用印制度。对印章的管理，必须平衡好效率和管理关系，首先用印流程必须要途经用印人、审核人、审查人和印章管理员等多人，多一双眼睛，就可能多一重保障，避免出现一人就可完成用印的情况。其次对行政印章之外的一些业务章等，要逐步纳入到有效管理体系中，避免出现印章管理的盲点。再次，对用印文本的审查，必须做好格式化文本和非格式化文本的有效区分，对非格式化文本需要坚持进行法律专业审查。

房地产公司规章制度篇4

[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性

[中图分类号]f293．3　[文献标识码]a　[文章编号]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。

2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。

3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。

5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。

综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。

三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。

3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信

托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。

4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

四、发展中国房地产投资信托基金的设想

1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②

2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的reit公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

3．中国房地产投资信托基金的ag尊龙app的业务范围。借鉴美国reit公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的ag尊龙app的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(mbs)，也可以在条件成熟时作为特设机构(spv)以购买的房地产抵押贷款为基础发行mbs，这种投资也计入房地产投资额中。

4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在ag尊龙app的业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。

5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。

6．中国房地产投资信托基金的管理模式。建议国家立法机关尽快制定房地产投资信托基金相应的法律、法规和条例细则，对于房地产投资信托基金进行规范管理，并在发行总量上予以宏观控制，设立资质认定制度。由符合条件的信托投资公司或设立专门的房地产信托基金管理公司作为基金的管理人，并指定若干资本金充足、信誉良好的金融机构作为基金保管人。同时对于申请基金使用的房地产企业设立申请条件。对于信托公司或基金公司的各类专业人才的人数、比例、对外投资的组合比例、投资的决策程序及风险防范机制等也要提出明确要求。

7．对房地产投资信托基金的监管。中国对于房地产投资信托基金的监管主要体现在两方面：一是政府有关主管部门的监管；二是投资人为保障其投资权益的监管。政府有关主管部门的监管除了上述提及的资质认定和提高市场准入门槛等方式外，还可采取制定严厉的处罚措施对基金管理人进行不定期的强制审计，及时指导意见等。赋予投资人较大的权利是对房地产投资信托基金进行市场监管的可行方法。如投资人对基金管理公司在运用信托资产上的相关限制、对于公开披露信息的要求、查看经营和财务状况的要求，禁止场外交易和关联交易的要求等，经代表一定基金份额投资人同意可以撤换基金经理。

[收稿日期]2006―12―14

[作者简介]戴晓红(1973―)，女，江苏泰兴人，北京海淀科技园建设股份有限公司财务金融部经理，会计师，研究方向为企业会计。

房地产公司规章制度篇5

第二条本制度是为了规范公司财务管理和会计核算活动，促进公司建立科学、合理的财务会计管理办法，适应现代企业制度的要求，强化自我约束能力。它是制定具体财务会计管理办法和操作规范的依据，是财务会计制度体系有效实施的保证。

第三条本制度的内容体系包括总则、公司会计组织机构、公司财务管理与会计核算体系、会计核算原则和组织形式、帐户处理及核算程序、会计报告体系、资本金管理和筹资管理、流动资产管理及核算、固定资产和其他长期资产管理及核算、成本费用管理及核算、人力成本管理及核算、收入管理及核算、利润分配管理及核算、财务计划和全面预算管理、税务管理、外币业务管理、财务分析、会计档案、网络财务和会计电算化、责任会计与会计控制、会计事务管理。第二章公司会计组织机构

第四条公司实行统一领导、分级管理的财会管理体制，即总经理或副总经理——财务总监——财务部或会计主管。

第五条总经理或副总经理主持日常经营管理和会计核算工作。

第六条财务总监根据授权，分管公司财务工作。

第七条财务部为职能机构，具体负责公司财务管理和会计核算工作。

第八条承担会计与控制职能的工作岗位主要包括：⑴出纳。负责现金和银行出纳事务。⑵会计核算。归集、处理各类会计信息，履行记录、核算职能。⑶会计报告。编制企业对外报送的财务报告。⑷成本管理。归集并分配产品或劳务成本（成本分配）；提出降低成本措施，追求“成本最小化”目标（成本控制）；费用控制。⑸资产管理。负责存货、固定资产和无形资产的核算与管理；建立公司表外资产报表体系，开展公司资源管理。⑹经营计划。根据公司战略编制中长期规划和年度经营计划，并报经批准；追踪并报告经营计划执行情况。⑺预算管理。根据年度经营计划编制预算；动态维护预算系统；追踪预算执行情况；分析并报告预算差异及原因；落实预算执行激励。⑻会计档案。负责公司会计档案管理。⑼网络会计。负责公司的会计电算化和网络财务工作。

第九条财务管理的主要岗位包括：⑴资金管理和短期投资。负责统一调度公司能控制的所有资金。⑵财务分析。综合加工会计信息和其他管理信息，为公司管理当局决策提供依据。⑶税务管理。研究行业及区域财税政策；负责投资项目的税务筹划；落实公司（或所属单位）的财税待遇；协调与财税部门的公共关系。⑷人力资本管理。企业人力资本（资源）成本的核算管理；计量人力资本贡献，为薪酬系统提供分配依据；养老金管理。⑸信用政策。负责审查客户信用，评价企业赊销和应收帐款风险；加强债务管理，提高公司信用等级。⑹资本预算。估算投资项目现金流量，分析、评价长期投资方案，提出优化投资方案供公司管理当局决策。⑺公司融资。处理好债权融资和股权融资的比例关系，优化公司资本结构；动态调节公司债务结构，降低财务成本；根据公司资本需求，制定并实施短、中、长期相配比，银行授信、贷款、委托贷款、信用凭证等方式相结合的融资计划等。

第十条会计工作岗位，可以一人一岗、一人多岗或者一岗多人。但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。

第十一条会计人员的工作岗位应当有计划地进行轮换。

第十二条加强会计人员业务素质的培训和思想道德的培养。

第三章会计核算原则和组织形式

第十三条会计核算原则会计核算工作应当以实际发生的经济业务为依据，做到方法正确、记录准确、内容完整，手续齐备，符合时限。每发生一笔经济业务，都应当取得或者填制原始凭证。各种原始凭证必须内容真实、完整，手续齐备，数字准确。会计报表应当清晰明了，便于理解和应用。公司应当设置日记帐、明细分类帐和总分类帐三种帐簿以及各种必要的辅帐簿。各种帐簿应当根据审核无误的原始凭证、记帐凭证或者记帐凭证汇总表等登记。做到登记及时，内容完整，数字准确，摘要清楚。公司应当根据权责发生制的原则记帐。公司收入和费用的计算应当相互配比。公司的财产应当按照实际成本核算。公司应当划分资本性支出和收益性支出的界限。支出的效益及于一个以上（不含一个）会计年度的，应当作为资本性支出；支出的效益仅及于本会计年度的，应当作为收益性支出。公司的会计核算方法，前后各期应当一致，不得随意变更。若有必要变更，一般应当自新的会计年度开始时变更，并在变更年度的会计报告中将变更的情况、变更的原因及其对公司财务状况和经营成果的影响予以充分说明。公司的财务报告应当全面反映公司的财务状况和经营成果。对于重要的经济业务，应当单独反映。公司实行会计电算化，并根据实际情况推行网络财务管理。

第十四条核算的组织形式公司按“统一管理、分级负责”原则，形成总体管理与分级管理相结合、完整核算与成本单独核算相联结的、有机的会计核算整体。公司作为独立法人，以其全部财产，依法自主经营、自负盈亏、照章纳税，公司财务管理部作为公司财会工作的职能部门统管所属范围内的全部财务管理及会计核算工作。第四章帐户处理及核算程序

第十五条会计科目设置企业会计科目设置根据《房地产企业会计制度》确定。

第十六条会计凭证会计凭证包括原始凭证和记帐凭证，根据《房地产企业会计制度》和内部会计控制要求统一格式。

第十七条会计凭证传递公司发生的经济业务，必须经过填制会计凭证，登记帐簿和编制财务报表等一系列会计处理过程，才能成为有用的会计信息，完整、集中、系列地发映公司及所属各单位的经济活动和经营管理活动。会计凭证传递流程是公司内部会计控制的重要形式。为了保证会计信息的质量和会计工作的效率，公司要结合内部控制制度的建立、完善，对一些频繁发生的主要经济业务的会计凭证传递程序作出明确规定。

第十八条会计帐簿设置公司会计帐簿包括但不仅限于总帐、序时帐、明细分类帐、备查帐、台帐等。

第十九条公司可以根据业务特点和核算要求，在合法、合规的前提下，制定出适合本公司的凭证传递、帐户处理及核算的规程，以适应经济核算的深化和发展，最大潜力、最大限度地服务于公司经营活动。第五章会计报告体系

第二十条会计报告是综合反映企业某一特定日期财务状况以及某一特定时期经营成果和现金流量情况的书面文件。会计报告分为年度、半年度、季度和月度财务会计报告。会计报告包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书等。

第二十一条会计报表的种类和格式会计报表是根据会计帐簿记录以及其他有关资料编制的，具有一定的指标体系，用以反映公司财务状况、经营成果和成本费用情况的报告文件，包括资产负债表、利润表、现金流量表三张主表以及利润分配表等有关附表。公司以及所属单位都应当建立一套完整的对外、对内会计报表体系。

第二十二条合并会计报表公司对其他单位的投资如占该单位资本总额的50%以上（不含50%），或虽然占该单位资本总额不足50%，但具有实际控制权的，应当编制合并会计报表，以综合反映公司和子公司所形成的公司集团的经营成果、财务状况及其变动情况。合并会计报表种类包括：合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表和合并利润分配表。第六章资本金管理和公司融资管理

第二十三条资本金的筹集和管理资本金按投资主体可分为法人资本金、个人资本金以及外商资本金等。投资者可以货币资金、实物、无形资产等方式向公司注资；但公司不得吸收投资者已设立有担保物权及租赁资产的出资。投资者按出资比例或者章程规定的比例，分享公司利润、分担经营风险及经营亏损。公司必须对资本金进行保值、增殖管理。在公司改变经营形式时，要由公司组织力量清查资产、负债，达到帐实相符，并在此基础上委托资产评估机构对公司资产进行评估，确定评估价值，作为所有者对改变经营形式后公司的投资。公司在筹集资本金中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额；接受捐赠的财产、资产评估确认价值或者章程约定价值与原帐面的差额以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。

第二十四条公司融资管理公司的负债分为流动负债和长期负债。流动负债包括短期借款、应付票据、应付帐款、预收帐款、其他应付款、应付工资、应付福利费、应交税金等；长期负债包括长期借款、长期应付款等。根据经营需要，在董事会批准或者授权的前提下，公司可向金融机构、金融组织融资，分别以借款用途确定借款期限。在符合国家法律、法规的前提下，也可以其他形式筹资，象商业信用等。

第二十五条资金管理公司应当建立在财务总监的领导下，以公司财务管理部为资金结算中心的统筹统贷、统还统管的资金运行机制，其目的在于有效地管理和监管公司系统内的资金运用，加速资金周转，提高资金使用效率，降低筹资成本，保证资金安全，提高公司整体效益。第七章资产管理及核算

第二十六条公司资产分为流动资产、固定资产、无形资产、递延资产及其他资产。

第二十七条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收票据、应收及预付款项、存货、待摊费用等。应收及预付款项包括应收售房款、其他应收款、预付工程款、预付材料款等；存货包括材料、低值易耗品、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房、开发成本等。固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等；不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期限在一年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。其他资产包括临时设施、特种储备物资、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。

第二十八条公司应当根据各项资产的不同特点，按照有关法规，采取不同的计价方法、核算形式,制定相应的管理制度。

第八章对外投资管理及核算

第二十九条投资类别根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资，包括短期投资和长期投资。短期投资是指能够随时变现、持有时间在1年以内的有价证券以及不超过1年的其他投资。长期投资是指不准备随时变现、持有时间在1年以上的有价证券以及超过1年的其他投资。

第三十条投资管理公司对外股权投资需经董事会批准。公司购入证券一般委托独立的金融机构代为保管。特殊情况下，应将证券存入专用的保管箱内，并只能由经适当授权的职员才能经手，还应定期对证券进行盘点，保证帐实相符。

第三十一条投资计价与投资收益核算公司投资计价和投资收益核算遵从会计准则规定。

第九章成本和费用

第三十二条公司在房地产开发、销售产品、提供劳务、作业等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本费用。

第三十三条房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费以及其他费用。土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、场地平整等支出。建筑安装工程费包括土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。基础设施费指土地房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施及道路等基础设施费用。公共配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。开发间接费指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等。

第三十四条企业发生的销售费用、管理费用和财务费用（开发期间除外），计入当期损益。销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，、以及专设销售机构的各项费用。包括广告费、展览费、差旅费、保险费、销售服务费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职教费、劳保费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失，存货盘盈、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他非资本化财务费用

第三十五条待摊和预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。企业一次支付，分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限确定分担的数额。摊销期限一般不应超过12个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，由企业根据具体情况确定，报主管税务机关备案。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额；需要保留余额的，应在财务报告中予以说明

第三十六条公司对各支出项目要严格列支范围、开支标准，规范审批程序、权限，明确责任。

第十章营业收入、利润及利润分配

第三十七条营业收入是指企业在生产经营活动中，由于房地产开发、销售产品、提供劳务、作业等所取得的收入。

第三十八条企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。

第三十九条企业利润总额包括营业利润、其他业务利润、投资净收益和营业外收支等。

第四十条企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补；下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润等弥补。

第四十一条企业实现的利润总额，按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。

第四十二条企业缴纳所得税后的利润，除国家另有规定者外，按照下列顺序分配：（一）被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。（二）弥补企业以前年度亏损。（三）提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项的10%提取，盈余公积金达到注册资金50%时可不再提取。（四）提取公益金。（五）向投资者分配利润。企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度向投资者分配。

第四十三条公司要加强收入、利润的预测、日常管理，货款的结算和回笼，内部分配的管理。第十一章或有负债的管理

第四十四条公司应加强对外担保的管理。任何个人、部门未经董事会授权，不得以公司名义对外担保，子公司对外担保时，也需经公司批准，否则应追究担保提供人的责任。

第四十五条财务管理部应设置备查簿登记信用担保的提供及被担保人对第三方执行负债的情况，并加强或有负债的函证工作，每月向被担保方或第三方债权人函证。

第十二章税务管理

第四十六条公司应按规定向税务机关申报办理税务登记，领取税务登记证，并在法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限内办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求报送的其他纳税资料。

第四十七条公司财务管理部应加强对公司适用各项财税待遇的研究，加强税务筹划，合法保护公司利益。

第十三章财务分析

第四十八条分析方法财务分析基本方法一般选用趋势分析法、比较分析法和比率分析法。也可以选用杜邦分析法等综合分析方法。趋势分析法是根据连续几期的财务报表，比较各项目前后的增减方向和幅度，揭示财务和经营上的变化及趋向的方法。比较分析法是将实际指标与计划指标相比、实际指标与历史指标相比、在同行业间进行比较，以找出差距，及时改进。比率分析法是将两项相互依存的财务指标进行计算，形成比率，以分析公司财务状况和经营水平。杜邦分析法是通过反映企业经营状况的核心指标——净资产收益率，对企业的财务状况作出系统而相对准确的分析。其基本公式：净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数销售净利率=净利润/销售收入、资产周转率=销售收入/总资产、权益乘数=1/（1—资产负债率）销售净利率反映公司的盈利能力，即每一元的销售收入可以为公司带来多少的净利；资产周转率反映公司的资产管理和运营能力，即公司利用这些资产能以多快的速度产生收入；权益乘数则是用来评估公司的负债情况，权益乘数越大，公司的债务越高，财务风险也就越大。

第四十九条评价指标总结、评价公司财务状况和经营成果的财务指标主要包括：⑴短期偿债能力分析指标：流动比率、速动比率、以及现金流动负债比率；⑵长期偿债能力分析指标：资产负债率以及已获利息倍数；⑶营运能力分析指标：存货周转率、总资产周转率以及不良资产比率；⑷盈利能力分析指标：主营业务利润率、成本费用利润率、人均创利率以及营业增长率；⑸资产保值增殖指标：净资产收益率、总资产报酬率、资本积累率以及资本保值增殖率等。

第十四章会计档案管理

第五十条会计档案是指会计凭证、会计帐簿和财务报告等会计核算专业资料，是记录和反映公司经济业务的重要史料和证据。具体包括：①会计凭证类：原始凭证，记帐凭证、汇总凭证，其他记帐凭证；②会计帐簿类：总帐，明细帐，日记帐，固定资产卡片，辅助帐簿，其他会计帐簿；③财务报告类：月度、季度、年度财务报告，包括会计报表、附表、附注及文字说明，其他财务报告；④其他类：银行存款余额调节表，银行对帐单，其他应当保存的会计核算专业资料，会计档案移交清册，会计档案保管清册，会计档案销毁清册。

第五十一条会计档案管理包括档案建档的管理、档案查阅的管理和档案保管的管理等方面，需要结合国家有关档案管理法律、法规遵照执行。

第十五章会计电算化工作规定

第五十二条会计电算化管理是指在公司财务会计、资产管理工作中，运用计算机技术、网络技术和现代信息技术而对有关财务及资产的数据进行收集、传递、加工、处理、存储和管理的各种系统进行的管理。

第五十三条会计电算化管理包括：①配备会计电算化的硬件和软件及其管理；②会计电算化操作管理，含职责权限管理、基本操作要求和数据处理；③信息安全管理；④档案管理。

第十六章附则

第五十四条本制度仅对其内容体系的核心要点进行了原则性的概括，涉及财务会计的具体管理办法或操作规范，在不违背国家财务会计法律、行政法规、规章、规定的前提下，依据本制度编制，经总经理会议批准后执行。第五十五条本制度解释权和修改权归公司总经理会议