房地产市场范文五篇-ag尊龙app

房地产市场篇1

关键词:房地产市场和谐发展杭州市

步入21世纪,以上海为龙头的,包括南京、杭州、苏州、宁波等十多个城市在内的长三角地区的经济发展已越来越引起人们的关注。这些城市的房地产市场伴随着经济发展也越来越活跃、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州为例,对其房地产市场的发展进行探讨。

杭州房地产发展的良好外在环境

长三角经济圈强劲的经济增长速度及其雄厚的经济实力极大的活跃了该地区的房地产市场。首先,经济增长伴随着外来人口数量的增多、素质的提高,因此对房地产的需求也越来越大。其次,社会中高收入阶层财富日积月累,急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望,一批在房地产市场活跃的投资者,带动了更多的人投入到购房投资的行列。最后,随着当地人们收入的不断增加,对生活质量的要求不断提高,住房的更新换代成为一种必然趋势。

浙江民营经济发达,造就了大量的富裕阶层。据央行测算,“十五”期间,浙江拥有民间资本8300亿。杭州是浙江省的省会,是浙江的政治、经济、文化中心。近年来,杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们居家置业的首选城市之一。杭州市政府在推出了取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上,又出台了放开外地人购房、取消房改房上市审批、降低房地产交易手续费、扩大公房出售范围等相关政策措施、允许经济适用房上市交易,极大激活了潜在的消费群。另一方面,杭州市建立土地储备中心,规范土地使用权转让方式,建立房地产开发用地制度,极大地促进了房地产市场的持续、快速、和谐发展。杭州城市吸引力的增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城。

杭州风景秀丽,人杰地灵,对举办高等教育具有得天独厚的区位优势和人才优势。除了全国一流水平的浙江大学外,云集众多的高水平大学,如浙江工业大学、中国美术学院、浙江中医学院、杭州商学院、杭州电子工学院、浙江财经学院、浙江工程学院等等。从浙江省人口增长情况看,2003年招生的对象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,连续七年大学适龄人数将保持在61-69万人之间,将比1985年出生的多10万人。因此浙江省高等教育将以5%-10%的速度可持续增长5-8年。到2012年,浙江省高校在校人数将达到100万人,杭州市的高校在校人数至少占全省的50%,将达到50万人。作为“学在杭州”的关键,杭州市高等教育园区的建设将为杭州市带来大量的投资和消费,并为杭州的房地产市场培育大量的消费者。“学在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相关性,可以实现良好的互动。目前,已经有较多的开发商在高教园区及边缘区块开发房地产项目。

杭州房地产市场发展的政策支持体系

构建市场化的房地产开发体系和保障性的住房服务体系

结合杭州市房地产发展现状,杭州市政府推出了进一步深化住房供给制度、分配制度、消费制度、住房产权制度和住房管理体制的改革。在推进居民住房供应市场化进程的同时,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理顺商品房、经济适用房、廉租房、二手房和农居多层公寓建设和管理体制,逐步形成对中高收入家庭提供中高档新建商品住宅,对中低收入家庭提供中低档普通商品房、经济适用房和廉租房的两级住房体系。针对不同层次,提供不同的居住选择:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,则供应经济解困房;三是中低收入家庭,在符合准购条件下购买经济居住房。

根据中低收入家庭对经济适用房的迫切需求,增加经济适用房的供给力度,同时控制经济适用房的供应对象,住宅标准、供应范围和分配方式,抬高经济适用房交易门槛,使政府提供的经济适用房真正能解决当前中低收入家庭和困难群众的住房问题。此外,每年从经济适用房中安排一批政策性房源,专门用于解决特困户家庭的住房问题。同时在建立住房租赁市场过程中,调整住房租赁与销售之间的协调比例关系,逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系,以适应不同支付能力家庭需求,实现“居者有其屋”。

构建“置业阶梯”引导消费者建立正确的置业观念

目前对大多数人的消费水平来说,只能分档次、分等级、分先后来逐步实现其住房需求愿望。发达国家的经验告诉我们,阶梯性的置业过程对规范一级市场、活跃二、三级市场有不可忽视的促进作用。

在目前杭州房价较高并且一般居民没有或者比较难以获取与自身经济实力相适应的居所的情况下,政府应当从稳定社会和推进杭州市良性发展的角度向市民提供阶梯式的置业选择,对居民的置业行为加以正确导向,使消费者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置业阶梯。例如香港的不同收入群体,有相应的置业选择。低收入群体租住公共住房,香港现在约有310万人居住公共房屋,居民从中获得了众多的福利,促进了社会的发展。对于一些中等收入家庭提供“夹心阶层住屋贷款计划”,向这类家庭出售特别为他们而建的居所,协助他们自置居所。中高收入群体可以根据自身经济实力,购买商品房。香港的置业阶梯政策满足了不同收入群体的住房需求,促进了社会的发展。

构建快速交通体系以扩大有效供给

杭州道路交通不畅、人口密集、环境污染等“城市病”日益明显,这已经影响到杭州房地产市场的和谐发展。美国专家p.calthhorpe提出tod的解决模式,即公共交通导向型的城市开发模式。tod模式的理念和方法与杭州面临的问题和目标追求十分贴近,借鉴tod模式,将大运量交通、道路系统和土地使用三位一体综合地进行规划和实施,在解决城市交通问题的同时,tod模式所形成的紧凑的城市空间形态,可避免城市“摊大饼”式的蔓延;同时借助土地利用规划及分区管制措施,统筹安排引导整个新市区朝着规划所期望的战略重点——“城市东进、跨江发展”。

借助tod强大的空间拓展功能和高效的运行方式,在杭州新市区范围内建立起由tod轴线连接、公交社区、市镇(包括新城)及核心城市等城市单元有机结合,构成多中心、网络型、生态化的空间结构能将原本无效的土地供给化为有效的商品房土地供给。

正确处理政策导向和市场机制关系

适当调整地价水平

在土地经济运行中,不仅会产生许多正向的外部效应,如政府对城市土地的投资开发,改善了整个城市地区的投资环境,提高了邻近地区的土地价值——这是政府利用税收手段(如增值税或房产转让税)分配土地增值收益的依据;而且还会产生诸如生态环境质量恶化,市场过度开发导致建筑垃圾增多、绿地减少、噪声污染等城市环境问题,以及城市景观的美学和生态学价值降低等负面效应——这是政府利用规划、计划、税收等手段调整土地开发利用行为的依据。

房地产业是一个土地与金融两种要素高度紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业渗入投机因素,将会在短期内形成经济泡沫,如果房地产市场资金链突然中断,泡沫经济会立刻崩溃。将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏,日本、中国台湾和香港均有这方面的经验教训。

为了杭州房地产市场的和谐发展,对地价水平进行适当调控,稳定地价,对于杭州市整体经济的良性运行和城市持续发展有积极的作用。

充分发挥政府职能作用

目前,杭州房地产业正处于发展成熟的时期。通过深化改革,推进体制创新,强化宏观调控,加强市场监管,建立住房保障制度等措施,促进杭州房地产市场持续、快速、健康、和谐、稳定的发展是政府的重要职责。

房地产是国民经济的先导性产业,对gdp增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,通过规划、计划、行政、法律和经济等宏观手段,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

针对房地产市场的缺陷和房地产经济发展的独特规律性,世界上大多数国家或地区均用严格的政府调控措施加以应对。这些手段既包括税收与补贴、信贷与利率管制、价格与租金控制等经济性手段,也包括土地利用计划与规划手段、交易管制、强制性公开交易信息等行政性手段,还包括道义劝告,不一而足。政策手段组合运用基于对各国或地区房地产制度和房地产市场具体情况的分析。

我国是土地公有制国家,城市政府代表国家行使城市国有土地的所有权,这为城市政府利用土地政策调控房地产市场提供了比土地私有制经济更为便捷的制度条件。对正处于快速市场化进程中的杭州房地产经济来说,借鉴国际经验,运用税收、金融等经济手段和正确的政策导向,扶持、稳定杭州房地产市场发展是政府不可推卸的责任。

创造遵循市场发展规律的房地产投资环境

房地产作为一个市场,其发展规律是由市场的供给和需求力量共同作用的结果。首先,从购房能力角度看,杭州近年来经济总量持续高速增长,城镇居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房购买能力大大提高;从消费结构分析,随着杭州经济发展和房地产市场的发展,杭州的房地产消费结构发生了明显的变化,房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变,原先的一次性购房,一步到位的观念发生了变化,二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大;从供需关系角度看,根据杭州市房管局案例调查表明,目前纯投资性购房者只占10%,用于实际居住的首次购房者占40%,用于改善居住条件的二次购房者占50%。说明绝大部分的房产是居民按照实际需求购置的;从杭州的品牌效应分析,近年来杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们置业的首选城市之一。城市的吸引力增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城,市场的需求力量雄厚。总的来看,杭州的房地产市场尚处于健康发展的阶段。

未来几年宏观经济和杭州市经济形势继续向好。国民经济良性运行和居民收入的稳定增长,使杭州市房地产市场的有效需求得以继续保持旺盛发展态势。在这样的经济景气形势下,杭州市房地产经济对房地产市场调控的承受能力较强,有利于调整政府、银行、投资者和购买者各方的利益关系。

杭州市政府对于房地产市场的调控,应当以创造良好的房地产投资环境为政策导向。对房地产市场的发展的内在规律进行准确把握,对未来杭州房地产市场的发展趋势进行准确判断。同时认真研究各种调控手段的组合作用,了解各种手段的时滞特征,科学预断,把握时机,实现超前调控。

参考文献:

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2.曹锟生、顾杰.对新时期我国房价的思考.商业研究,2002(6)

3.吴拯.中国房地产业市场结构优化研究.天津城市建设学院学报,2002,8(3)

房地产市场篇2

根据经济学理论的分析研究，可总结出以下影响住宅房地产市场需求状况的因素。第一，人口状况（包括人口数量、性别以及年龄组成，家庭构成）：人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见，人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一；第二，房地产的价格水平：房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量；第三，居民收入水平：个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭十几年甚至几十年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重要因素，一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正比；第四，消费者的投资情况：衣食住行是人们生活中不可缺少的，消费者手中有了钱，就会满足自己的欲望，向各个方面投资，如果投资教育，投资证券以及房地产等等，人们如果对股票丧失了信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产的需求量，因此，消费者的需求量也是影响住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆迁带来的影响：牵动千家万户的危改，促进了房地产市场的健康发展，在近十年的时间里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了许多沉寂的房地产市场，大大增加了房地产市场的需求量，拆迁带来的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押贷款的条件：受经济发展水平的限制和个人积累的制约，个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金问题，形成了银行信贷中一种新的业务（个人住房信贷），近年来，随着我国住房制度的逐步深化，个人住房抵押贷款业务快速发展，贷款利率的高低对房地产需求市场也是有一定影响的；第七，政策因素：政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响，政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段，对房地产供求的总量平衡和结构优化有极强的控制调节作用，与消费者需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的优惠政策。

2层次分析

用ahp方法（层次分析法）分析问题大体要经过五个步骤：第一，建立层次结构模型；第二，构造判断矩阵；第三，层次单排序；第四，层次总排序；第五，一致性检验。其中后三个步骤在整个过程中需要逐层地进行。

我们应用ahp方法对房地产需求的影响因素进行分析，可建立如图1所示的层次结构模型。

利用特尔菲方法（“老手法”）对三类人员（住宅房地产需求人员，住宅房地产专门研究人员，住宅房地产供给人员）进行统计调查，根据调查资料，利用1~9比例标度法得到不同人员意见之间的相对重要性之比为h1：h2=1：5，

h1：h3=1：3，h2：h3=3：1，根据方根法计算得到h1、h2、h3的权数分别为：0.105、0.637、0.258，判断矩阵的最大特征值为λmax=3.039，一致性指标为ci=0.019，平均随机一致性指标为ri=0.58，判断矩阵的随机一致性比例为cr=0.033<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；需求人员意见下各方案相对重要性之比为p1：p2=3：1，p1：p3=5：1，p1：p4=4：1，p1：p5=7：1，

p2：p3=3：1，p2：p4=2：1，p2：p5=5：1，p3：p4=1：2，p3：p5=3：1，

p4：p5=3：1，计算得到p1、p2、p3、p4、p5的权数分别为：0.491、0.232、0.092、0.138、0.046，判断矩阵的最大特征值为λmax=5.126，一致性指标为ci=0.032，平均随机一致性指标为ri=1.12，判断矩阵的随机一致性比例为cr=0.028<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；专门研究人员意见下各方案相对重要性之比为

p2：p3=1：7，p2：p4=1：3，p2：p5=1：5，p3：p4=5：1，p3：p5=3：1，

p4：p5=1：3，计算得到p2、p3、p4、p5的权数分别为：0.055、0.564、0.118、0.263，判断矩阵的最大特征值为λmax=4.117，一致性指标为ci=0.039，平均随机一致性指标为ri=0.9，判断矩阵的随机一致性比例为cr=0.043<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；供给人员意见下各方案相对重要性之比为p1：p2=1：1，p1：p3=3：1，p1：p4=3：1，p2：p3=3：1，p2：p4=3：1，p3：p4=1：1，计算得到p2、p3、p4、p5的权数分别为：0.406、0.406、0.094、0.094，判断矩阵的最大特征值为λmax=4，一致性指标为ci=0，平均随机一致性指标为ri=0.90，判断矩阵的随机一致性比例为cr=0<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；层次总排序计算结果为p3、p5、p2、p1、p4，排序权值分别为：0.393、0.172、0.164、0.157、0.113，一致性指标为ci=0.028，平均随机一致性指标为ri=0.9231，判断矩阵的随机一致性比例为cr=0.0305<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致。

计算结果表明,住宅房地产需求影响因素的优先次序为：

p3----危陋房屋拆迁量，权值为0.393；p5----人均年可支配收入，权值为0.172；

p2----政府的政策，权值为0.164；p1----房地产价格水平，权值为0.157；

p4----银行贷款利率，权值为0.113。

3定性分析

根据以上层次分析，可得以下定性结论：第一，危陋房屋拆迁量和人均年可支配收入对住宅房地产需求量的影响是最显著的，随着我国经济建设的快速发展，人们的生活水平大大提高，对衣食住行，特别是对住方面的要求也不断提高，老百姓手中有了钱，就要不断的想办法满足自己的欲望，因此，住宅房地产市场的需求也随着人们日渐增长的生活水平不断增加，同时，拆迁量增长带来了住房需求的猛增，尤其是中低价位住房需求的猛增，拆迁带火了楼市，强力拉动了对商品房和二手房市场的刚性要求，并且，由于拆迁量的不断增加极大地活跃了二手房市场，从而进一步激活了潜在购房群体的活力；第二，政府的一些政策也带动了房地产市场需求的增长，随着住房制度改革的深化，群众的住房消费观念发生了根本转变，购房积极性持续高涨，国家关于加快启动个人住房消费，扩大内需，改善居民居住条件，拉动国民经济增长的决策正在顺利实施；第三，在人们急需购买住房时，并不会太考虑银行的贷款利率，人们摸不清贷款利率的变化，它的变化是由一些经济形势及政府的相关政策决定的，因此在急需购买住房时，人们不太会注重贷款利率这一因素；第四，现在存在着房屋开发过度、盲目开发的现象，并没有完全考虑到人们对房屋的购买力，由于现在的拆迁，中低价位住宅市场的需求火爆，许多高价房屋存置，而中低价位房屋短缺，供给对需求也不会有太大的影响；第五，人口自然增长率，只反映的是本年的人口增长速度，在短期内并不能改变家庭结构、家庭户数，只有在二十年后，等这批新生人口长大，才开始进入住房需求市场，因此在短期内，人口自然增长率对房地产需求市场影响不大。

4建议

房地产市场篇3

一、进一步落实房地产转让优惠税收政策

（一）个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年（含2年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。

（二）对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴。

（三）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（四）对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（五）契税税率由4%调整为3%。其中：个人购买非普通住房缴纳契税3%，政府给予房款总额1%补贴；个人购买90—144平方米（含144平方米）普通住房缴纳契税1%，政府给予房款总额0.5%补贴；个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房缴纳契税1%，政府给予房款总额1%补贴。

（六）税收补贴金额按现行财政体制分担。

二、调整放宽土地出让金缴纳、开竣工时限

（七）对已经出让的土地，因未能及时拆迁交地，导致受让方未按期付款的，在各拆迁主体报市政府同意后，可根据拆迁实施进度，重新调整付款和交地期限。

（八）在《市政府办公厅印发〈关于保持房地产市场稳定健康发展的意见〉的通知》（宁政办发〔*〕106号）下发前，已出让的房地产开发用地，因受让方自身原因未能按期付款的，在受让方提出延期付款申请后，市政府授权市国土局根据实际情况批准延期，但最长不得超过6个月，同时在批准延期期间按银行同期贷款利率支付利息；超出批准延期期限的，仍按原出让合同约定标准收取违约金。特殊情况仍需延长期限的，需报市政府批准。

（九）付款、交地时间批准延期的，开、竣工时限相应顺延。

三、鼓励根据市场需求调整规划设计

（十）对于《市政府关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》（宁政发〔*〕182号）中关于住房套型比例控制的要求，由原来的“严格控制”调整为“鼓励提倡”。今后新出让项目的规划设计要点按此要求办理。

（十一）对已出让项目的规划设计要点中有套型比例要求的，在规划部门审批规划方案时，不作刚性控制，可以酌情放宽住房套型比例。

四、明确市政基础设施配套费缓缴的程序和时限

（十二）审批程序

对提出缓缴市政基础设施配套费的房地产开发项目，应按照“一事一议”的原则，报经市政府批复同意后按程序办理。对写字楼、酒店式公寓等非住宅类项目从紧审批。

（十三）缴纳方式

凡经市政府同意缓缴市政基础设施配套费的项目，应分两期缴纳配套费，即正常缴纳1/2，缓缴1/2。正常缴纳部分在房地产开发企业申请办理规费缴纳手续时（领取建设工程规划许可证前）缴清，缓缴部分缓缴期最长可延期至房地产开发企业第一次申办商品房预售许可证前。凡办理缓缴手续的建设单位，须与市建委签订缓缴协议，并交由房产部门备案。

（十四）缴纳办法

房地产开发企业在第一次申请办理缓缴项目的预售许可证前，由房产部门根据缓缴协议，督促其到市建委缴纳所欠缓缴款，缓缴款应按照缓缴协议确定的数额一次缴清，不再分期缴纳。缓缴款缴清后，由市建委向房产部门出具相关凭证。

未缴清缓缴款的，市建委暂停办理该单位的审批手续，房产部门暂缓办理预售许可审批手续。

五、加强涉房不稳定事件的应急处置机制

针对近期房地产市场出现的农民工工资、工程款、退房、工程质量纠纷等房地产领域的不稳定因素，市、区（县）两级政府应进一步落实分级负责、条块结合、属地管理的应急处置机制。市政府成立应急处置领导小组，负责协调处置全市房地产领域的各类不稳定事件。各区县人民政府也要分别成立以主要领导为组长的涉房不稳定事件处置领导小组，全面具体负责本行政区域涉房不稳定事件应急处置工作。

六、有关事宜

本意见从2009年1月1日起实施，暂执行至2009年12月31日。《市政府办公厅印发〈关于保持房地产市场稳定健康发展的意见〉的通知》（宁政办发〔*〕106号）执行时间延长至2009年12月31日。

本意见适用于*可参照执行。

房地产市场篇4

根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。世界秘书网凯时k66会员登录的版权所有

总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议世界秘书网凯时k66会员登录的版权所有

1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

房地产市场篇5

关键词：土地市场；房地产市场；关系；分析

中图分类号： f293.2 文献标识码： a 文章编号： 1673-1069（2016）35-82-2

0 引言

随着社会、经济的快速发展，人民的居住需求不断增长，促使房地产的快速、多元化发展。与此同时，房地产除了在满足人类居住需求外，与众多产业也是息息相关，比如消费、金融、就业、信贷等。近年来，国家对房地产业的重视度不断提高，并且制定了一系列的制度、政策，推动城镇住房的快速改革，引导其健康、平稳的发展。然而，由于房地产投资的过快增长，也日益暴露出了各种弊端，比如房地产市场供需结构的失衡、房价增长过快等。因此，对土地市场与房地产市场关系进行研究非常有必要。

1 地价与房地产价格的关系

研究表明，房地产价高的根源在于昂贵的地价。房地产价格与地价均授予产权价格的范畴，且决定于供求关系。其区别在于：在土地市场需求中，受到自然供给的影响，在价格方面的变动，也更倾向于需求。然而，与土地市场不同，房地产供给不包括生产费用。所以，作为一个生产的过程中，必须满足足够的经济回报，才能持续地发展下去。正因为如此，房地产价格既是购买方的价格，也是出售方的价格。除此之外，在不同城市中，地价的差异性，也引发了房地产价格的差异。经分析，可以得出下面的结论。第一，地价与房地产价格永远呈现正相关关系。当税费率、 容积率、建安成木不同时，也会影响到地价与房地产价格的关系。第二，上述条件中，保持其他条件恒定，当容积率的变化与房地产价格的变化呈负相关的关系。比如，当容积率增大时，房地产的价格就会降低。同样，保持其他条件不变，建安成本与房地产价格呈现出正相关的关系。举个例子，当建安成本升高后，就会导致房地产价格上升。再次，保持其他条件不变，税费率的变化与房地产的价格也呈正相关的关系。同时，与其他两个指标上臂，税费率的变化对房地产价格的影响最大。即当税费率下降后，房地产的价格就会下降。当税费率增加后，房地产的价格就会上升。可以看出，要想降低房地产价格，采取降低税费率的方式，是非常有效且比较直接的。

2 土地供应量与房地产数量的关系

房与地息息相关，不可分割。保证足够的土地供应量后，才能为房地产的数量提供条件。在分析二者之间的关系时，通常将容积率作为重要的参数。容积率指的是：在城市用地中，允许修建总建筑面积与地块面积的比值。下面的公式可以反映出二者的关系。如式（1）所示。

q=f×ql（1）

在式（1）中，q为房地产的数量，f表示容积率，ql表示土地供应量。保持容积率不变时，当土地供应量增加后，房地产的数量也增加。当土地供应量减少后，房地产的数量也减少。所以，二者之间是正相关的关系。直线穿过原点m后，显示了土地供应量与房地产数量的线性关系。即容积率下降时，m线斜率减少，并向下旋转，然后成为m1线。容积率上升时，则与上述的变化刚好相反，m线转换为m2线。一般而言，容积率的指标大于1，如图1所示。

3 土地市场与房地产市场互动机理

首先，从经济学的角度分析。如果房地产需求上升后，则会导致土地供应量、地价、房地产数量纷纷增加。所以，房地产价格上升后，也会使土地供应量上升。同时，土地供应量出现变化后，也是由房地产价格的变动引起的。其次，从土地价格弹性变化来分析。如果土地供给弹性充足，此时就可以满足房地产数量对土地的需求。所以，当土地供应量增加后，房地产价格不会受到影响。相反，当土地供给无任何弹性时，如果增加土地供给量，就会扩大房地产的需求，进而导致房地产价格增长。但是，从现实中来看，上述两种情况存在的非常少。最准确来说，二者之间的关系应该是介于两种情况之间。当城市处于发展的初期时，人口对于土地来说，也是相对宽松的。此时，土地供给弹性较大。如果土地供应量出现变动后，则会使房地产价格产生较大的变动。与此同时，随着城市的快速发展，人口数量就会大幅度增加。但是，受到城市规划的限制，城市土地越来越少，进而降低了土地的弹性供给。在这种情况下，如果土地供应量发生变动后，对房地产价格的影响也逐渐削弱。所以，当土地供给价格弹性条件不同时，也会导致土地市场与房地产市场呈现出不同的变化。该关系可以用曲线图来表示，如图2所示。

4 建议

根据上述理论，基于土地市场与房地产市场的关系，本文翻阅了大量的文献，并结合自身的工作经验，提出几点具体的建议和意见。首先，将用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持，比如，减免税收，提供无偿资助政策，有偿资助政策等。在“双轨制”的用地制度下，暴露的问题越来越多。因此，必须加大改革的力度。其次，土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准。具体来讲，相关部门必须深入到土地市场环境当中，考虑到不同供给对象的不同需求，制定合理的供应计划，或者有偿出让用地计划。同时，在实施城市土地规划时，根据市场发展的成熟度，积极向有偿出让形式转变。再次，在出让土地时，采用拍卖的方式。长期以来，在出让土地时，主要采用协议的方式。但是，这种方式并不能真实地反映出市场的需求，本质上来讲就是行政划拨。鉴于此，采用拍卖的方式非常有必要。复次，采用税收的手段，促进城市土地内涵挖潜。研究表明，利益驱动是导致城市用地快速扩展的重要原因。因此，有必要建立城镇土地线，遏制土地被过度占用，以此来增加农业净收入。最后，对现行的城市总体规划制定方式进行改革。当前，在城市土地规划中，存在很多问题，影响到了人口预测的准确性，不利于土地资源的合理配置。因此，必须进行改革，以此来提高决策的科学性、合理性。

5 结束语

本文结合实际的工作经验，分析了土地市场与房地产市场的关系。然后，针对二者之间的关系，提出了改善的具体建议和意见。比如，将用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持；土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准；在出让土地时，采用拍卖的方式等。希望可以作为参考。总而言之，只要掌握开发地产市场的发展规律，才能采取有效的办法和措施，促进其健康、稳定、快速地发展。

参 考 文 献

[1] 厉伟，孙文华.土地垄断供给、纵向市场关系与房地产价格――兼论基于价值链分析的房地产市场竞争促进政策[j].当代财经，2014，12（06）：5-9.

[2] 范卫华.土地供应对房地产市场影响的有效性探析――以合肥市为例[j].西北农林科技大学学报（社会科学版），2012，10（02）：47-50.

[3] 刘博，周晨丹，刘晓欣，孔倩，董纪昌.土地市场波动与房地产价格的关系分析：基于var模型的实证研究[j].数学的实践与认识，2012，25（13）：47-54.

[4] 李佳.通货膨胀、货币供给与房地产市场关系的实证研究――基于后危机时代数据的考察[j].金融理论与实践，2012，14（08）：13-18.

[5] 郭克莎.中国房地产市场的宏观定位、供给机制与改革取向[j].经济学动态，2015，22（09）：4-12.