房地产范文10篇-ag尊龙app

房地产范文篇1

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要有以下特征；(1)投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

2投资性房地产的范围

属于投资性房地产的项目：(1)已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：①这里不包括闲置土地，②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

3投资性房地产的会计处理

3.1投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件；(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

3.2投资性房地产的初始计量

总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：

(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。

3.3投资性房地产的后续计量

后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。通常情况下。采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。

(1)成本计量模式。

企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

科目设置：①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧(摊销)；③投资性房地产减值准备。

处理原则：①采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量；按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

例1：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。

甲企业的账务处理如下：

①计提折旧：

每月的折旧：1800÷20÷12=7.5(万元)

借：其他业务成本75000

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)75000

②确认租金。

借：银行存款(或其他应收款)80000

贷：其他业务收入80000

③计提减值准备：

借：资产减值损失3000000

贷：投资性房地产减值准备3000000

(2)公允价值计量模式。

采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式的条件；①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计：

①确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因索；③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。

会计处理。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

例2：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下：

①2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

借：投资性房地产——成本90000000

贷：开发成本90000000

②2007年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；

借：投资性房地产——公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

注意：由于投资性房地产采用公允价值计量。故不需要计提折旧(或摊销)，也不需要考虑计提减值准备。

③计量模式的变更。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

房地产范文篇2

人（乙方）

第一条（订立合同的基础和目的）

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，甲方订立房地产交易_____（买卖/租赁）合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。

第二条（委托的事项）

（一）委托交易房地产的基本情况

1、座落：

2、建筑面积：

3、权属：

（二）委托事项

1、

2、

3、

第三条（佣金支付）

（一）乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列第_____种方式计算支付佣金；（任选一种）

1、按该房地产______________________（总价款／月租金计）_____％，具体数额为_____________币_____________元支付给乙方；

2、按提供服务所需成本计_____________币___________元支付给乙方。

（二）乙方未完成本合同约定的委托事项第（）项的，应当按按照合同约定的佣金______％，具体数额为________币________________元，给付甲方。

第四条（预收、预支费用处理）

乙方_____________（预收／预支）甲方费用__________币_________元，用于甲方委托的___________________________，本合同履行完毕后，双方按照合同约定再行清结。

第五条（合同在履行中的变更及处理）

1、本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，在约定的时限内，变更约定条款或签订补充条款，并注明变更事项。

2、本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。

第六条（违约责任）

（一）双方商定，乙方有下列情形之一的，承担违约责任：

1、完成的事项违反合同约定的；

2、擅自解除合同的；

3、与他人私下串通，损害甲方利益的；

4、其他过失损害甲方利益的。

（二）双方商定，甲方有下列情形之一的，承担违约责任：

1、擅自解除合同的；

2、与他人私下串通，造成乙方无法履行合同的；

3、其他造成乙方无法完成委托事项的行为。

（三）双方商定，发生上述违约行为的，违约方按照本合同约定的佣金总额的_____％，计_____________币_________________元作为违约金支付给对方。违约方给对方造成的其他经济损失，应当按照法律、法规有关规定予以赔偿。

第七条（发生争议的解决方法）

甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第（）项进行解决：

1、向_____仲裁委员会申请仲裁〖〗

2、向法院提起诉讼〖〗

第八条（订立合同数量）

本合同壹式______________份，甲、乙双方各执_______________份。

补充条款

―――――――――――――――――――――――――

（粘贴线）（骑缝章加盖处）

甲方（名字／名称）乙方（名称）

身份证／其他证件号码营业执照号码

住／地址住／地址

邮编号码邮编号码

联系电话联系电话

本人／法定代表人（签章）法人／法定代表人（签章）

人（签章）执业经纪人（签章）

执业经纪证书（编号）

年月日年月日

签于：签于：

特别告知

一、本合同文本是依据《中华人民共和国合同法》、《上海市经纪人条例》等有关规定制定的示范文本，供当事人约定采用。

二、本合同所称的委托人（甲方）是指委托房地产经纪组织房地产交易（买卖、租赁等）事宜的自然人、法人、其他组织；本合同所称的人是指接受委托为委托人提供服务并具备房地产经纪人资格的房地产经纪组织。本合同所称的房地产是指委托人与人约定，由人委托人进行房地产交易（买卖、租赁等）和其他相关事务，委托人支付佣金的经营行为。人为委托人完成委托事项后，依据合同约定可以收取委托人的佣金。但作为本合同委托人的人在与第三人订立房地产交易合同时，不得同时成为第三人的人，并以人的名义收取第三人的佣金及其他费用。人接受委托人的委托后，转委托他人的，应当经委托人书面同意或经委托人事后确认，否则人应当对转委托在第三人的行为承担责任。

三、房地产经纪人是指依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员（以下简称执业经纪人）和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织。接受委托从事房地产业务的组织和人员应具备上述资格和条件。不具备上述资格和条件的，不得与委托人订立本合同。委托人在委托有关房地产事务前，应查验接受委托业务的房地产经纪人的营业执照、备案证书，以及提供服务的执业经纪人的执业证书，房地产经纪人应予以配合。

四、订立本合同前，委托人应充分考虑与人约定的各项委托事务的要求、条件、时间，并将各项委托事务的要求、条件、时间在合同中明确。

五、在订立合同时，双方对合同的履行时间、支付佣金的数额、发生违约时的佣金退赔与经济赔偿、发生争议的解决方法应当在合同中约定明确。同时，委托人对人所提供的咨询服务和协商订立合同时发生的疑问，应及时向所在地房地产治理部门、工商行政治理部门或房地产交易中心征询或核查。本合同约定时或履行中，双方未尽事宜可通过本合同的"补充条款"予以补充约定。

六、订立合同后，委托人与房地产经纪人应当按照合同约定履行，合同履行期间发生争议的，可通过协商解决；协商不成的，应按照合同约定的方式解决。

房地产范文篇3

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。

2房地产政策调控失效的原因分析

不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：

首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一句口号上。

其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这股调控之风风力减弱。

比如，深圳的楼市新政在出台前临时变卦，开发商最担心的“一户一房”限购令在最后一刻被取消。南京市政府则在市政府新闻会上为出台更温和的实施细则造势，宣称调控已初显效果，4月下半月“新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅”。而国家统计局周二的数据表明，南京市新建90平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了25.1%。

最后，保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中，中央再次强调了保障性住房的重要性，要求各地尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段，作为商品房市场的要补充，保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是，社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章，保障性住房建设之路仍将十分曲折。

3政策建议

3.1加快实施细则中重要概念的界定《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。

3.2完善土地“招拍挂”制度土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像2007年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。

3.3积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。

房地产范文篇4

1.1内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。房地产投资。进行房地产投资决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩，对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素：指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。有间接影响的社会经济与技术因素：房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平有所区别。此外，技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击，影响房地产周期波动。

1.3随机因素，指地震、洪水等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般是短期的，但有时也会持续很长时间。

2企业应对房地产市场周期波动的经营策略

2.1资本动作策略。首先，并购与重组产生的规模经济效应有利于企业产生成本优势。当房地产周期处于衰退或萧条阶段时，并购和重组产生的规模经济效应使企业在房价下跌时降低生产成本，从而保持企业的收益基本稳定，降低房地产周期波动给企业带来的风险。其次，并购与重组实现多元化经营，有利于企业稳定现金流。周期波动期间通过并购与重组实现多元化经营，可以减少企业对现有ag尊龙app的业务范围的依赖，降低经营的风险成本，通过不同业务组合稳定企业的现金流，而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。再次，财务协同效应有利于化解房地产周期波动的风险。

财务协同效应主要来自较低成本的内部融资和外部融资。有大量内部现金流和少量投资机会的企业拥有超额现金流；有较低内部资金生产能力和大量投资机会的企业需要进行额外融资。这两个企业的合并可能会得到较低的内部资金成本优势，实现优势互补，扬长避短。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。

2.2土地储备策略。在一个房价上涨的大趋势和竞争态势很激烈的情况下，房地产公司应该如何进行土地储备，有三点值得思考。第一，选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，所以区位仍然是选地储地的原则。实际操作过程当中，除了主要的区域以外，还有非主要区域和一些不被人们重视、但是实际上在起着非常重要作用的一些区域，如政府将要搬迁地区等。

第二，制定短期、中期和长期的土地储备计划，坚持“适度提前”的基本原则。房地产公司竞争能力的大小，不仅取决于绝对量的大小，更取决于土地储备结构的合理性。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。第三，多渠道增加土地储备，保持良好的储备结构。应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，深入研究当地房地产市场的走势和置业消费观念的变化，积极参与招标、拍卖工作，对有潜质的土地，争取中标。同时积极争取通过股权收购、合作开发等方式获取土地储备的机会，以获得低成本的土地和较好的支持条件。

2.3业务组合策略。业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下，出于某种经营目的，在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务，通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益，同时有效规避单一业务经营所带来的风险。多元化的业务组合应成为房地产开发企业规避周期波动风险的必然趋势与理性选择。而这种多元化的业务组合策略，既可以通过产品组合经营达到，也可以通过资本运作实现。房地产企业在业务组合的设计过程中可以依据业务的经营价值进行考虑，灵活运用。设计业务组合过程中必须坚持以下几条原则：一是坚持主营业务原则。辅助业务只能起辅助作用，无论在产品的开发、制造和经营等方面都要将工夫下在主营业务上，否则轻重不分，会导致整个经营失败。只有在推出新业务替代主营业务时，可以突破这一原则，但为了稳定过渡也必须谨慎从事。

房地产范文篇5

2010年10月份位于山东省莱芜市中心区域的一级地段，每平方米的平均房价为5500-6000元，而在市郊的，房价每平方则不足2500元。通过莱芜房地产市场进行调查与实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。区位、区位、区位，一直是房地产界的黄金定律。在现在的地产投资决策中，地段因素的影响并没有降低，只不过人们对地段的分析不仅仅局限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。那么，在购置房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优劣呢？一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样的。通常，住宅用房产的价格因其周围环境状况、交通是否方便以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多数都希望办公地点位于繁华地带，交通方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商店和购物中心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求是否还在增长与增长幅度的大小。

城市的发展空间是有限的，土地属于有限的不可再生资源，是不可替代资源，而房子几乎是可以无限更新换代的，二者市场价值是不可以相提并论的。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值才是决定房地产价值的根本。因此，选择区位价值潜力高的房地产项目投资或自用才是一个明智的购房者聪明的选择。那么，是不是当前价格高的地区便是区位价值潜力高的地段呢？当然不是，区位价值高并不意味着当前其物业的价格处于高水平。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。我们说置业投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，回报并不一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良、但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额回报。房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。不是地价最贵、售价最贵的物业就是未来价值增长最大和最快的物业。例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策倾斜、基础配套设施建设等。大凡具备这些条件的区域，或早或迟都会转化为热点。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房产价格上涨，理所当然地带动房产增值，给投资者带来丰厚的回报。“不求最好但求最贵”的开发、销售思路肯定是使市场脱节的。例如，莱芜市政府住宅所在的地盘地段是在2005年以极低的价格通过公开招标竞争购入的。时隔5年（2010年），现土地增值达15倍之巨，物业价值直线上升。

2.房地产的位置对于房地产价值的抗跌能力的影响

房地产位置的好坏不仅仅决定他的价值的高低而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。市区的贵重物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。在地产时势好的时候，市区盘、郊区盘都会升值；时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。

总之，处于现代城市市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大；市道不好时，其抗跌能力最强。楼盘郊区化是方向，但不是主流。郊区盘与市区盘不可同日而语，楼盘郊区化缺少了房地产的最核心的价值。楼盘郊区化只是一部分人在不同人生阶段的可能经历。享受生活，人们选择居住郊区；事业成就，人们必须贴近市区。郊区盘抗跌能力不强，住在郊区的生活成本较高，同时，中国的人口密度大，私家车不断在普及，但城市道路承载能力亦有限，交通问题将成瓶颈。随着住房商品化的深入，许多投资者都把房产作为一种保值、增值的手段进行投资。

3.对房地产估价中重视区位影响房地产投资的建议

房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此，如何选择一个好的位置，是房地产投资的关键。一般来说，投资者应该考虑以下几种位置：

(1)自身绿化条件较好的项目——环境较好，空气清新，孩子们有玩耍的游乐场所，老年人有可供活动、休闲、散步的公园。随着人们生活水平的提高，环境对房价的影响将越来越大。

(2)城市的边缘地带——目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。

(3)基础设施完善的地区——基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求，也更能聚集“人气”，形成升值的潜力。

(4)外来人口密集的地区——外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求市场，一般能租个好价钱，因此，多数有条件的商家或个人，均愿在此种位置投资，这样也自然会促使这些区域的房产升值。

(5)文教区——现代经济的发展使得知识日益重要，加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。

(6)交通往来方便的区域——随着人民生活水平的提高，家庭收入的增长，人们已具备了购买汽车的能力。因此，远近已不再是关键问题，能否升值主要是看交通往来是否方便。有多条交通线路可选择进出的区域，是人们的钟爱，此区域内的房产也必然会有所升值。

(7)发展潜力大的地区——这些地区有广阔的发展前景，可能目前的房价较低，但是将来可能在此区域兴建大型公益或科技项目（如高新开发区、科技园等），使其有着相当大的发展潜力。

通过以上分析归纳影响居住房地产的主要区位状况因素有四条：

(1)交通条件——城市交通的通达程度，如估价居住房地产附近是否通行公共汽车、电车等；

(2)生活服务设施——居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施，如：菜市场、商店、银行、邮局等；

房地产范文篇6

透过喧闹的声音和纷繁的脚步，我们最关心的自然是热闹下面实实在在的房地产融资新渠道的出现，透过对本年度房地产六大投融资的成功以及艰难的经历，让我们真正明白：房地产融资还需要太多的支持和关爱!

房企借壳上市真忙

游荡于证券市场多年的广州恒大终于可以把自己的资产“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受让了在深圳上市的“琼能源”，成为“琼能源”的第一大股东，顺利实现了借壳上市。这可以说是房地产企业艰难上市的一个缩影。

可以说，买壳上市，在2002年已开始成为很多新锐房地产公司快速扩张的必由之路，并引发了房地产行业的巨大能量。继阳光股份、光彩建设、珠江控股、金融街被北京的房地产企业成功买壳后，房地产资产忙于“上市”成了资本市场上一道亮丽的风景线。

在北京，一些开发商频繁地出入投资银行或者咨询顾问的写字楼，或者直接聘请投资银行顾问为自己讲课，熟悉如何进入资本市场。作为一位投资银行家，林先生近几个月来已经为4位开发商咨询过有关资本市场的项目。他说：“这些人都是近几年在北京成功做过

一两个房地产项目，已经有了上亿元的身家。但是现在他们希望继续做大，利用资本市场来扩张。其中有两个老板已经委托我们寻找壳资源，买壳上市。”

虽然证监会已经允许房地产企业上市，但是复杂、严格的审核过程，以及漫长的辅导期，使很多房地产开发商望而却步。只争朝夕，房地产商们干脆选择买壳上市。客观地说，2002年房地产商们选择买壳上市有着太多的无奈和不为人知的苦衷。从记者了解的情况看，虽然目前上市公司实行核准制，但如果按正常程序上市也需要好几年的时间。很显然，通过买壳的方式可以为急于上市的公司节约宝贵的时间，由于房地产开发

已进入了速度就是财富就是市场的阶段，而资金就是速度的重要保障。华夏证券高级分析师吴春龙说：“大多数房地产公司买壳上市的根本目的是为了融资。它们必然在适当的时候从资本市场上筹资，或者进行配股，或者进行增发新股，以求获得长期资本的支持。”

想着自己的企业能做大和发展，房地产商们的买壳上市不仅只盯着内地股市，更把目光转向了香港、新加坡、美国等海外资本市场。潘石屹旗下soho中国、首创集团、广东奥园，纷纷将目光投向了香港股市。虽然目前还没最后获准，但这些公司最迟也将于明年之前完成上市。

在2002年香港资本市场的内地民营开发商军团中，我们可以发现，大部分是《财富》富豪榜中的内地首富们，有以农业为主业，后来又转投地产业务的杨斌（涉嫌违规被拘）；有在上海开发房地产业务的许荣茂，通过买壳上市，世贸中国在内地和香港都有上市

公司；中国富豪榜排名第十三位的张扬，也在香港借壳上市公司柏宁顿，改名国中控股；最近，以家电分销和房地产业务为主的鹏润投资，也在香港宣布买壳成功，成为京华自动化的大股东。

而从去年年初开始，几只在香港上市的中国地产概念股就走得很不平凡。在内地有地产业务的新世界、新鸿基以及华润置地、合生创展等股票的走势明显强于香港本地的地产股。以主业位于广州的中华国际为例，在去年年中香港恒生指数大幅下跌逾一成时，该股却放量上涨，累计涨幅高达50％。

对于渴望上市的民营房地产公司来说，在香港买壳无疑是一种快捷的办法。只要通过一笔数目不大的投资，不用排队等候审批即可迅速走完上市之路。

但2002年下半年后，这种形势有所转变，并不是所有人都能顺利地在香港上市。据香港证券业人士透露，去年一个“壳股”的收购价约为3000万至4000万港元。但是在内地民企的追捧之下，现在已上涨到5000万至7000万港元，这对要买壳上市的内地房地产企业来说，是一笔不菲的花销。

上市公司投怀房地产

与房地产商蜂拥买壳上市相反，上市公司竞相进入房地产的火气更猛。10月21日，上市公司海星科技公告称，公司拟与西部信托、西安海星科技投资控股集团、西安海星房地产公司共同设立西安海星科技投资置业有限公司，海星科技出资2500万元，占新公司16.67％的股权，此举表明海星科技欲加大在房地产行业的投资力度。

从2002年9月份算起，已有北方国际、新疆天宏、大连渤海、银基发展、武昌鱼、浦东不锈、青为控股、先锋股份、威远生化、海星科技等10家上市公司公告通过各种不同的方式进入房地产领域，其中部分上市公司更是通过资产置换，将主业变为房地产业。

火气逐渐呈燎原之势，继上述公司将主业变为房地产业后，紧接着又出现了数源科技、亚华种业、益鑫泰等进军房地产业，而国内著名企业海尔、康佳、tcl、美的、三九、联想等也纷纷向房地产业投怀送抱。统计资料表明，全国10％左右的上市公司，不同程

度涉足房地产业，新一轮的房地产热潮呼之欲出。同时也表明，继网络、生物制药、金融证券投资热之后，房地产业正成为上市公司新的投资方向。

而进入11月份，上市公司投资房地产、购买土地使用权又有新的趋势。仅11月份中旬，就有五家上市公司公告称，准备或者已经购买土地使用权。这是上市公司继直接购买成型地产、购买房地产公司股权等方式之后一种投资房地产的新方式。

对于今年上市公司继置换资产进入房地产业后，又兴起了一股“圈地”热的现象。西南证券研究所王德勇先生认为，与其他投资房地产方式相比，上市公司这种圈地运动是一种更理智的投资方式。购买土地使用权的价格往往比较低，前期投入就小，而且获得土地使用权之后，在投资方式上的选择也比较多，可以直接建楼，也可以再次转让，能最大限度地实现公司利润。

从有关方面得知，目前深交所、上交所有房地产业务的上市公司超过300家，真正以房地产为主营的上市公司只有70多家，这足以说明当前的房地产投资热潮丝毫不亚于2000年的网络风暴。

上市公司和业外巨头介入房地产业，不仅活跃了房地产市场，同时给房地产市场的竞争赋予了更新的概念与内涵，有利于将房地产市场竞争引至规模化、多元化层面，提升到更高的平台上。著名经济学家徐滇庆先生认为，目前大多数房地产企业70％的资金都来自银行贷款，房企资产负债率极高。拥有雄厚资本实力的业外巨头的介入，无疑地将有利于减低房企资产负债率，提高房地产业的综合实力与整体素质。不过，业外巨头介入房地产业，首先要有心理准备，不可预期过高；并且要作长期打算，切忌“捞一把就走”。

从上市公司报表也可知，近年来斥巨资介入房地产甚至将主业转向房地产业的上市公司，大多业绩并不理想，不少公司还出现了业绩大幅滑坡而要预警甚至预亏！

降息好事中的缺憾

2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。

一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。

此次降息只是这几年降息的一个小小组成而已。从1996年至今，央行共下调利率七次，分别是1996年5月1日、1996年8月23日、1997年10月23日、1998年3月25日、1998年7月1日、1998年12月7日及2002年2月20日。其中幅度最大的是第二次，调整最频繁的是1998年，而本次降息，无论从幅度还是从频率上，都无法与前几次相比，倒是创了近几年来利率稳定的最长值（计有3年时间没有发生利率变动）。

房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。

当听到央行降息的消息，北京红石公司总经理潘石屹这样描述降息调整经济、刺激经济的作用：“把钱从银行里面赶出去，赶到经济的别的环节，让人们去生产、去投资、去消费……这是一个大的思路。”据潘石屹说“有大量的存款放不出去，跟建房子卖不出去是一

样的，良性贷款是必要而重要的，放不出去意味着库存多，而此次降息无疑是住房贷款者的喜讯。现代城80％的客户采用按揭贷款，降息将减轻负担，购房积极性将提高”。

房地产行业对通胀本身有很强的依赖性，降息对国内房地产行业的影响，与对其他行业的影响比较，效用是最明显的。首先，降息改变了目前国内通缩的状况，大幅度提高房地产企业的资产总值；其次，房地产企业经营有高负债的特点，降息减轻了企业还贷的负担，降低了企业经营成本；三是对房地产消费市场的影响，存款利息的下降，有利促使房地产投资者消费，同时，贷款利息的下降，增加了供平过租的效应，促使投资者进入房地产市场。国内房地产行业的资产负债率一直维持在75％以上，其中银行贷款的比例相当大，1999年至2001年房地产企业的银行贷款之和约为4200.3亿元，由于房地产企业贷款中长期贷款的比例较高，因此，降息对国内房地产行业的促进作用明显。

尤其降息对于建行的房地产资产证券化项目而言是一个好时机，因为由于国内银行缺乏长期的资金，面对的竞争也小，第八次降息前贷款息差达到350个基本点的极高水平。按揭证券化将大为改善中国的房产财务系统。银行可以无须忧虑资产负债表上出现资产与负债期的错配。在中国，十年期债券息率只有3厘，银行大可提供息率4.5至5厘的十年期按揭。即使息差比目前窄，银行仍可借按揭证券化增加利润，这将是推动中国经济的一个双赢方案，由此资产证券化对国内房地产行业产生的传导作用会对国内房地产行业产生良性的循环。

可惜的是，住房贷款证券化一推再推，令银行和房地产企业望眼欲穿，也使住房贷款证券化未能搭上降息的好处。在国内连续八次降息后，目前国内的通缩压力仍然呈上升的态势，因此，对第九次降息的预期也更加强烈。我们可以预测，如果住房贷款证券化在明年推出时恰逢第九次降息的话，房地产业的受惠将是一个多倍的双赢结果。

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正确总结东南亚金融危机的经验教训促进我国经济稳定持续

经济发展中金融的贡献与效率债市首开地产之门

金茂集团股份有限公司开发的金茂大厦年中获得国家计委的特批，正式发债10亿元。这一具有历史意义的举动，令一直被资金困扰的房地产业大受鼓舞，因为此次发债范围一改此前基本投向道路、水力、能源等基础设施或公用事业的状况，而流向了一家以房地产为主营业务的公司。作为首例，它表明中国政府对企业发债收入的用途已经放松了限制。

证券人士普遍认为，金茂债券的发行同时向市场传递了一个重要信号——一部全新的《企业债券管理条例》即将出台。而在企业债一系列发行规则改弦更张的前提下，中国企业债券市场有望迅速启动。

其实，此次金茂获准发债并非偶然。进入2002年以来，很多政府高层管理人员在不同场合都表示过应该制定新的《企业债券管理条例》，以促进企业债券的发展。

随之而来的是，中国企业债市场发展悄然转变，今年初，长江三峡等9家企业总共拿到了19.5亿元的发债额度，尽管规模不大，但从企业债单项审批额度和审批条件都显示出了一定的松动。有专家推测，中国政府决策层有意改变中国资本市场结构失衡的现状。

我国目前的债券市场上为房地产开发筹资而发行的债券主要有两种，一种是房地产投资，海南省于1993年初率先在国内推出房地产投资券，主要有“万国”、“仙乐”和“富岛”等，这三种投资券的发行总额达1.5亿元人民币，并在海南证券报价中心上市；另

一种是受益债券，如农业银行、宁波市信托投资公司1991年1月20日向社会公众公开发行的收益率按资金实际运用收益决定的“住宅投资收益证券”，总额1000万元，期限10年，主要投资于房地产和工商企业等项目。

要发展壮大企业债市场，必然要改变现行的审批与管理规则，其中最关键的问题是企业债利率的市场化。现行《企业债券管理条例》有规定：“企业债券的利率不得高于银行相同期居民储蓄定期存款的40％。”事实上，不同企业由于所属行业、规模等不同，企业债

券的信用等级、风险水平也千差万别。但由于政策设置了企业债券利率上限，不同企业的债券利率无法拉开必要的档次。

这样，利率显然不能准确反映各发债主体的风险差异。比如：某企业发行五年期债券，其现实年利率最高为4％左右，减去债券利息所得税，投资者年收益率约为3％左右。相对于国债等更为安全的投资品种，这种收益率水平并不足以对投资者构成吸引。

无论从哪一个方面来看，资本市场都不能永远一条腿走路，现在的中国证券市场可以说是一个“跛足的证券市场”。而且对金融机构的调整也不利。目前中国的债券市场面临着一个很好的发展机遇，做一些调整是必然的，尤其对房地产企业要予以更多的支持。

国家计委牵头修订的《企业债券管理条例》，将进一步进行市场化改革。预计企业债券将摆脱过去联合监管形成的“额度下达，发行审批”相对独立的两个监管环节，取消额度审批，而是根据发行人的素质和需求来进行债券发行审核。主要在三个方面有重大突破：一是企业债券的发行将由过去的审批制改为核准制，国家计委将不再审批企业是否能够发放债券，而是考核企业是否可以发放债券；二是企业发债的利率将进一步市场化，现行条例规定的不能高于同期银行存款利息40％的规定将被放宽；三是将明确规定企业债券信用等级的差异。

新条例出台后，将为民营企业和房地产企业发债打开更多的融资通道。

假道基金外资旋风突起

2002年，中国的房地产市场再度刮起一场强大的“外资旋风”。继首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团inggroup共同合资成立了“中国房地产开发基金”（这是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金）后，著名的全球性证券与投资公司摩根士丹利也公布了他们对海外基金投资中国房地产市场的一项研究。该项目研究表明：在未来2年～3年，将有3亿～20亿美元的海外资金投向中国

的房地产市场。

在中国房地产开发基金的股权结构中，主要股东是来自欧美、东南亚国家，其次是我国香港和台湾地区的大型房地产企业和金融企业，而首创集团则是这个基金的策略性伙伴。

“在国家政策没有放开之前，外国资本要想进入中国，目前最好的方式是境外投资人和中国相关的金融机构组建成合资基金。”对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓认为。

外商对华投资其实从我国对外开放以来就一直没有间断过，并呈现出迅速增长之势。以美国为例，在过去的21年中对华直接投资年增长率超过20％。即使如此，目前也只有约10.5％的外资与房地产有关。

不过，房地产业对于外资的诱惑却越来越大。根据相关预测，未来5年内，内地房地产开发投资将达3580亿元人民币，平均年增长率达到7％。而住宅项目25％的边际利润率也是吸引外资眼球的另一重要原因。

其实，这一轮外资如此看好中国房地产业，跟高科技浪潮的破灭有很大的关系，从全球市场看，当前经济形势的一个很明显特点是在全球经济走势下，资本向房地产流动增多。这是因为，在美国经济增长不佳的情况下，美国股市、美元都出现了大幅度下跌。高科技浪潮的破灭，美国经济受到实质影响，这种变化造就了美国房地产市场的繁荣，投资的需要使房地产市场成为支持美国经济的支柱产业。

目前，这种房地产市场推动需求已是一个全球现象，美国带头，欧洲也渐见明显。在中国，地产业的带头作用更是鳌头独占，在通缩持续中，房产价格却拾级而上。

地产为何会突然如此重要？全球高科技产业没落是主要原因，科技股泡沫破灭，全球商业机构对资金的需求大幅滑落，资金成本相应下降，借贷成本减轻，房地产投资自然带动房地产市场上升。但现在美国的房地产市场已经呈现出泡沫化，再加上股市和美元的下跌，资本投向发生了些许变化，有迹象表明资本已向亚洲地区转移，主要是向中国转移，其中房地产是一个方向。

目前中国国内的几例大宗房地产投资也表现出这种资本转移特点。一是上海价值上亿元的顶级豪宅被美国某世界级华裔it巨头买走；二是台湾某世界级it富豪大手笔投资深圳多处豪宅；三是国内某软件富豪投资大连豪宅。从这三件涉及金额巨大的投资者的身份特点可以充分看出上述趋势。

根据世贸组织协议，中国政府3年内允许外商成立独资企业，合资合作企业在3年内开始享受国民待遇，届时，市场公开、公平，制度规范、透明，那种靠关系得到的税费减免、低价土地、优质地块的优先取得权等等将不复存在，欧美资金进入房地产开发领域的步伐可能会提速，外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面将会得到很大改善。

外资抢注的动向已使内地房地产市场悄然生变。截止今年，有外资参与的房地产企业已多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20％，利用外资总额已逾40多亿元人民币。

市场在新资金进入的冲击下肯定会重新划分，马太效应势必在外资涌入房地产市场后再度体现。

住房贷款证券化好事多磨

“只闻楼梯响，不见人下来”，在2002年的房地产界，住房贷款证券化称得上是最抢话语权的了，尽管中国建设银行行长张恩照9月份时透露，建行的住房贷款证券化项目将在年内正式启动。但我们看到的仍然是桌面上的证券化。

今年7月底，中国建设银行的个人住房贷款证券化方案曾经被国务院退回，据说退回的理由是建行采用的是德国模式（表内融资）而不是美国模式（表外融资）。所谓“表内融

资”就是被证券化资产的所有权仍然属于银行保留在银行的资产负债表中。通过在银行内部成立一个“壳”——个人住房信贷资产管理中心将个人住房贷款资产注入其中。然后“壳”再将个人住房贷款资产组合打包卖给多家投资银行投行再把这些债券卖

到投资者手上，用句俗话说就是：肥水不流外人田。

建行的个人住房贷款证券化方案被退回一事，曾被媒体炒得沸沸扬扬，甚至被说成是已经“流产”。9月18日中国建设银行房地产金融部住房贷款证券化处负责人出面向媒体表示7月底被国务院退回的建设银行个人住房贷款证券化方案经过修改后已重新上交中国人民银行。而中国人民银行信贷政策处人士则称建设银行个人住房贷款证券化方案将会应国务院要求再次提交审批。该人士同时称，建行被国务院退回的方案主要问题并不是如外界所说的德国模式或是美国模式的问题。

据银行方面的人士透露上次国务院退回方案的同时要求人民银行先出一份对此类操作的《管理办法》。但是否是针对建行房贷证券化的管理办法还是对所有资产证券化的管理办法建行一位人士不予回答。

从1998年我国停止住房实物分配后，住房抵押贷款也即通常所说的“供楼”，成为人们买房的主要方式，它拓展出住房贷款的大市场，这正是住房贷款证券化得以开展的前提。从1998年至今，建行个人住房抵押贷款占整个信贷消费的比例已达7％至8％，工商银行则已经累计发放个人住房消费贷款2450亿元，占全行各项贷款的比重由四年前的0.2％上升到目前的7.8％。

所以，除了建行之外，工商银行也在积极筹备住房贷款证券化业务。工商银行已经向央行和国务院上报了方案。据称，建行、工行率先推出的将会是个人住房贷款的证券化，如果成功，这将标志着我国住房贷款的二级市场已经出现。

我们从另外的银行系统得知，由于住房贷款证券化的具体内容未有任何披露，因而具体操作方面尚未能进入准备阶段。一些不愿公开单位名称、具有证券从业资格的律师、会计师和资产评估机构负责人则表示，虽然他们都很急切地想要了解有关住房贷款证券化的内容，探讨参与其业务的可能性，但消息面上仍处于真空状态。从这种真空状态估计，短期内项目还不会启动。

据证券界人士说，即使2002年住房抵押贷款证券化没能推出，但实现个人住房抵押贷款证券化估计不会迟于明年上半年，因为这是资产大规模证券化的先声。早在几年前，当国人还在埋头忙着办理住房按揭的时候，经验老到的外资银行就已经预言中国将会走上

按揭证券化这条路了。这几年，外资银行不断加大介入住房贷款的动作力度，就是有备而来的。由于我国住房市场极其庞大，将在今后几年成为全球最大的和最瞩目的房地产证券交易市场，因而也是一个掘金的竞技场。

最重要的是，个人住房抵押贷款证券化其实是银行的一个探测器，继个人住房抵押贷款证券化后，房地产开发抵押担保贷款的证券化、汽车等消费信贷的证券化，以及基础设施建设等领域的资产证券也会一步一步来到我们面前。

房地产范文篇7

卖方（甲方）：

买方（乙方）：

根据中华人民共和国有关法律﹑法规和本市有关规定‌，‌甲﹑乙双方遵循自愿﹑公平和诚实信用的原则‌，‌订立本合同‌，‌以资共同遵守‌法。商‌

第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方‌法。商‌房地产具体状况如下：

(一)房地产座落在上海市___________[区][县]____________________________________________________(部位：__________)房屋类型________________结构:_______________;

(二)房屋建筑面积__________平方米,该房屋占用范围内的土地使用权[面积][分摊面积]____________平方米.

(三)房地产四至范围

(四)该房地产土地所有权性质为[国有][集体所有]土地；土地使用权以[出让][划拨]方式获得；

(五)房屋平面布局及附属设施状况﹑套内装饰标准(六)甲方依法取得房地产权证号：___________________________________________;法商乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解‌，‌自愿买受上述房地产‌法。商‌

第二条甲﹑乙双方经协商一致‌，‌同意上述房地产转让价格为（______币）计_____________元.(大写):_____千__________百________拾__________万_________千________百________拾_________远整.甲﹑乙双方同意‌，‌在本合同自签订之日起的__天内‌，‌乙方将上述房地产转让价款分__付与甲方‌，‌具体付款方式﹑期限另立付款协议‌法。商‌乙方交付的房价款‌，‌甲方应开具收款凭证‌法。商‌

第三条甲方装让的房地产为[出让方式][划拨方式]取得国有土地使用权的,供下列第[一][二]款办理‌法。商‌

一﹑甲方取得国有土地使用权的使用年限为________年（从______年____月起至_____年_____月______日止）,其中乙方按本合同约定受让上述房地产,拥有国有土地使用权的年限为_____年（从_______年_______月_____日至________年______月______日止）‌，‌为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限‌法。商‌甲方将上述房地产转让给乙方后‌，‌出让合同载明的权利﹑义务一并转移给乙方‌法。商‌

二﹑按照中华人民共和国法律﹑法规﹑规章及有关规定‌，‌[应办理][可以不办理]土地使用权出让手续的‌，‌应由[甲方][乙方]按规定[办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金][将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家]‌法。商‌

第四条甲﹑乙双方同意‌，‌本合同生效后‌，‌除人力不可抗拒的因素外‌，‌甲方定于______年______月______日将上诉房地产交付（转移占有）乙方‌法。商‌交付标志：___________________________________________________‌法。商‌

第五条除房地产交易管理机构依法作出不予过户决定外‌，‌上述房地产权利转移日期以________________[市][区][县]房地产交易管理机构受理该房地产转让过户申请之日为准‌法。商‌

第六条上述房地产风险责任自该房地产[权利转移][转移占有]之日起转移给乙方‌法。商‌

第七条本合同生效后‌，‌甲﹑乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税﹑费‌法。商‌在上述房地产[权利转移][转移占有]前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费﹑水电费﹑煤气﹑电讯费等其他费用‌，‌按本合同附件四约定支付‌法。商‌自[权利转移][转移占有]后该房地产所发生的费用‌，‌按本合同附件四约定支付‌法。商‌

第八条甲方转让给乙方的房地产根据原房地产权证记载的属[居住][非居住]房屋‌，‌其相关关系（包括抵押﹑相邻﹑租赁等其他关系）见附件五‌，‌业主公约见附件六‌法。商‌

乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质‌，‌乙方对该房地产有关联的公共部位﹑通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务‌，‌并应维护公共设施和公共利益‌法。商‌乙方确认上述受让房地产的业主公约‌，‌享有相应的权利和承担相应的义务‌法。商‌

上述房地产在办理转让过户变更登记后‌，‌甲﹑乙双方共同到物业管理单位办理该房地产转让后变更使用﹑维修管理户名及有关手续‌法。商‌

第九条甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷‌法。商‌如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷‌，‌由甲方承担全部责任‌法。商‌

第十条乙方未按本合同约定期限付款的‌，‌应按逾期未付款向甲方支付利息‌，‌利息自应付款之日起第二天至实际付款之日止‌，‌利息按_____________计算‌法。商‌逾期_______天后‌，‌甲﹑乙双方同意按下列[一][二][三]款内容处理‌法。商‌

一﹑乙方除应支付利息外‌，‌还应按逾期未付款的______%向甲方支付违约金‌，‌合同继续履行‌法。商‌

二﹑甲方有权通知乙方单方解除合同‌，‌甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款______%的违约金‌，‌余款返还给乙方‌，‌已付款不足违约金部分‌，‌乙方应在接到书面通知之日起______日向甲方支付‌法。商‌若乙方违约给甲方造成经济损失的‌，‌甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时‌，‌实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿‌法。商‌

三﹑_______________________________________________________________‌法。商‌

第十一条除人力不可抗拒因素外‌，‌甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的‌，‌应按已收款向乙方支付利息‌，‌利息自约定交付之日起第二天至实际交付之日止‌，‌利息按__________________计算‌法。商‌逾期_______天后‌，‌甲﹑乙双方同意按下列第[一][二][三]款内容处理‌法。商‌

一﹑甲方除应支付利息外‌，‌还应按已收款的_______%向乙方支付违约金‌，‌合同继续履行‌法。商‌

二﹑乙方有权通知甲方单方解除合同‌，‌甲方除应在接到书面通知之日起________日内向乙方返还已支付的房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外‌，‌还应按已支付房款的_______%向乙方支付违约金‌法。商‌若甲方违约给乙方造成经济损失的‌，‌乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时‌，‌实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿‌法。商‌

三﹑__________________________________________________‌法。商‌

第十二条惊甲﹑乙双方协商一致‌，‌本合同未尽事宜‌，‌在不违反本合同原则的前提下‌，‌可订立补充条款或补充协议‌，‌甲﹑乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分‌法。商‌本合同及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力‌法。商‌

第十三条本合同由甲﹑乙[双方签定][_______________公证处公证]之日起生效‌法。商‌甲﹑乙双方在签署本合同时‌，‌具有完全民事行为能力‌，‌对各自的权利‌，‌义务清楚明白‌，‌并按本合同规定履行‌法。商‌

第十四条本合同使用于中华人民共和国法律﹑法规‌法。商‌甲﹑乙双方在旅行本合同过程中若发生争议‌，‌应协商解决‌，‌协商不能解决的‌，‌选定下列一种方式解决：（不选定的划除）

（一）提交__________仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院起诉‌法。商‌

房地产范文篇8

[关键词]房地产；营销模式；线上营销

淘宝、京东等电商购物平台在国内已上线二十多年，房地产作为商品理应成为电商的重要目标。然而房地产具有不可移动、交易复杂等特殊属性，房地产在互联网领域的布局一直滞后于普通商品，但互联网头部企业与房地产巨头一直在积极探索房地产线上交易模式，比如以新浪乐居、搜狐焦点、网易房产等为代表的，以提供房地产行业资讯为主的平台，链家网、中原地产、贝壳找房等房地产经纪服务企业自建的平台，以房多多为代表的经纪人分销平台使房地产经纪人得以房源信息，客户得以搜索房源、线上看房，还有以天猫好房、京东房产等为代表的，将传统售楼部搬到网上的线上购房平台。除建立这些专门的线上平台之外，地产企业也在不断拓展其他线上营销方式。微博、微信公众号是地产企业行业资讯的重要阵地，抖音等短视频平台、微信朋友圈成为不少房地产经纪人自我营销、房源的主要平台，微电影成为地产企业强化品牌认知、增强客户黏性的宣传工具，业主社群是各地产企业开拓市场、拓宽运营渠道、锁定目标客户的重要场所。本文以房地产企业的线上营销为对象，分析房地产企业线上营销产生的背景、目前的运营状况、存在的问题及对策建议。

一、房地产线上营销模式的运作机理

（一）全程线上营销是未来的理想模式

除房地产以外的一般商品，具有价值量小、交易过程简洁、商品信息简单等特点，因此从甄别筛选、购买付款到快递到家，都可以通过网购平台实现线上营销闭环。房地产如果像其他商品一样实现线上闭环营销，其运营机理就是楼盘线上展示、客户线上筛选、双方线上成交，交易双方在线上完成房地产交易的全过程。营销闭环的具体实现方式如下：开发商建立线上售楼部，实现从房源搜索、线上看房、咨询洽谈、下定预购、网上签约、按揭贷款、产权过户以及凯时k66会员登录的售后服务全链条的线上交易。其目的是通过全行业协作，建立不动产交易全链路etc高速通道，提高交易效率。线上售楼部是线上营销的载体。线上售楼部是房地产企业进行房地产项目展示、咨询洽谈、成交签约的线上载体。借助3d技术、云计算、网络直播、线上金融等方面的技术，地产企业能整合技术、客户、数据等资源，实现售楼部线上化。各方参与协作是打通各环节的关键。可构建开发商、购房者和交易服务方共同参与的不动产交易协作机制，逐步构建开发商、购房者、房地产经纪公司、金融机构、按揭公司、产权主管部门等单位之间的纽带，实现房地产全程线上营销。

（二）线上线下互通融合是当前的主流方式

房地产具有价值量大、交易过程复杂、位置不可移动等特点。房地产还具有独一无二性，因地段区位、朝向采光、楼层景观等因素使得每一套房都与众不同。单个消费者房地产成交经验较少，获得的信息不充分。因此，房地产难以像一般商品那样全程线上交易。尽管目前房地产行业有很多房屋信息平台，比如安居客、房天下、贝壳找房等，也有很多地产企业建立了官方网站、微信小程序或app，但目前其功能主要是提供房屋信息，然后通过图片、3d模型、vr沙盘实现在线看房，线上置业顾问接受客户咨询，剩下的交易环节则要转换到线下的售楼部去完成。线上线下互通融合应该是当前乃至未来相当长一段时间内房地产营销的主流方式。

二、线上营销的产生背景

市场是需求和供给的有机统一体。在供求理论中，消费者的购买欲望和消费能力形成需求市场，生产者提供商品的意愿和供给商品的能力形成供给市场。房地产线上营销模式也是需求和供给共同作用的结果。在需求端，客户的线上购房习惯和线上购房需求正在形成；在供给端，房地产企业有推动线上营销模式的意愿，新技术的迭代更新形成供给能力。

（一）需求层面

1.客户的线上购房习惯正在逐步养成。我国居民的网络购物习惯已经养成。截至2021年6月，我国网络购物用户规模达8.12亿，占网民整体的80.3%，网络直播用户规模有6.38亿，电商直播用户规模为3.84亿，说明我国居民的网络购物习惯已经养成，购物习惯网络化有助于客户线上购房习惯的养成。新冠疫情助推了客户线上选房的热情。疫情期间，线下交易受限，房地产网上售房模式加速发展，购房者线上活跃度显著提高。房地产开发商推出vr在线看房、线上讲解、在线选购、无理由退房等服务，大力开展网上购房造势。2020年1月，购房者线上咨询量提升明显，线上咨询次数同比增长65%，用户咨询率同比增长28%，消费者通过网络了解楼盘信息、筛选楼盘的意愿更为强烈。2.客户的线上购房需求正在逐步扩大。其一，新一代购房阶层对线上交易有较高的接受度。目前我国购房主力为95后，新一代核心客户群不仅具有更多元、更个性的需求特征，而且他们的消费方式、决策流程亦呈现新的变化：他们的阅读习惯由“碎片化”阅读进化为“粉尘化”阅读，随时随地都在通过各种媒体获得资讯信息；他们对新媒体的依赖度更高，对新生事物具有更加积极的探索心态；对颠覆房地产传统营销模式的线上营销方式有更强的接受意愿和适应能力。其二，节省选购成本是新一代客群选择线上交易的重要因素。新一代购房客群习惯于借助互联网快捷地获取信息，乐于借助软件技术进行线上比对筛选，缩短线下选购考察的时间。据贝壳研究院统计，2020年前8个月重点城市购房者约有57%的客户来自线上客群。从淘宝后台数据分析来看，消费者越来越习惯于网上选房、购房。

（二）供给层面

1.企业有推动房地产线上营销的供给意愿。首先，对房地产企业而言，线上营销的成本更具可控性。线上售楼部、线上样板房的施工工期更短，成本更低。线上营销的实时语音解说功能，能有效节省销售人员的人力成本。相比线下渠道，线上渠道多依据结果付费，如将线上点击率、活跃用户数等作为线上付费依据，使得线上渠道的营销效果更具有可测性。线上渠道广告受众面更广，能以更小的投入获得更好的营销效果，营销成本更具可控性。其二，线上营销使得房地产产业链延伸成为可能。地产企业在由传统快速开发变现模式向“开发—运营”的地产服务商模式转变的过程中，线上营销带来的数据化资产将贯穿产品开发、设计、装修、物业管理、社区运营等多个领域，能够延长企业的产业链。互联网营销具有传统线下营销无可比拟的优势，因此房地产企业有推动线上营销的意愿。此外，电商企业、科技类等企业也有意愿助推房地产营销的线上化。房地产作为商品，其价值量很大。目前正是国内房地产市场交易活跃时期，市场体量大。若房地产商品进入线上营销平台，将形成一个巨大的市场，因此房地产一直是电商企业、科技类企业不断尝试介入的领域，只是囿于房地产的特殊性，其线上营销领域还处于初探阶段。2.迭代更新的新技术形成房地产线上营销的供给能力。5g技术、vr、大数据、区块链等新技术在房地产交易关键业务节点的运用实施，有助于房地产线上营销模式的快速落地。互联网技术的普及是线上交易的基础。我国拥有全球最大的信息通信网络。第48次《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2021年6月，我国已累计开通96.1万个5g基站，5g网络已覆盖全国所有地级城市、95%以上的县域地区、35%的乡镇地区。数字经济已成为我国经济高质量发展的重要支撑，我国数字经济总量已位居世界第二。移动支付蓬勃发展，数字消费将线下消费与线上消费有机融合。vr技术助力线上看房体验。vr技术通过三维实时显示房地产项目周边环境、楼盘内部配套以及房屋内部户型格局、装修采光等多元信息，使客户在沉浸式体验中获取比文字、图片、视频更丰富直观的看房体验，还可配合房地产置业顾问的在线讲解，使客户获得跟线下看房相同的体验。新冠疫情期间，vr技术更受消费者青睐。2020春节，vr房源量和带看量增长数倍,vr房源量同比增长2倍，vr带看量比上一年同期增长约7倍。大数据将大幅提升地产企业营销精准度。数字经济时代，地产企业正由“粗放式圈地”向“精细化运营”转变，大数据的运用成为企业实现数字化转型的主流推手。精准获取数据，利用大数据进行分析与预测，是房地产企业开展大数据投资的机会所在。借助大数据，房地产企业能更好地匹配前期投资、中期营销和后期运营需求，精准解决营销痛点。以天猫好房平台为例：平台可借助阿里旗下的淘宝、天猫、淘票票、蚂蚁金服、支付宝等平台的数据资源，运用云计算、人工智能等技术，快速融合友盟、高德、达摩盘等阿里全息大数据体系，为房地产企业搭建客户大数据系统，并对客户进行维度细分。然后基于内外部数据勾勒客户画像，绘制客户地图，从而精准锁定客户的区域分布、职业特征、消费偏好等，并通过地产专属标签精准指导线上营销，从而实现精准营销。区块链技术能简化房地产交易流程。区块链是一个去中心化的数据库，能有效解决交易场景受限导致的征信成本过高的问题。房地产交易流程复杂、条款繁多、周期跨度长，房地产业已成为企业和公共部门探索实施区块链技术的关键行业之一。区块链技术将使大多数现有文件和人工密集程序无用武之地，使用数字化的区块链系统可有效提高房地产交易的效率。房地产交易双方信息经过多方验证，能确保交易安全和产权变更公开透明，解除客户线上购房的后顾之忧。

三、线上营销模式的发展现状

通过文献分析与访谈调研，笔者发现目前房地产线上蓄客拓客正通过多种途径展开，房地产产品线上展示正在逐步丰富，线上咨询预定环节已见雏形。

（一）线上蓄客拓客多途径展开

1.直播等新媒体成为线上引流的关键媒介。创新地产营销方式及与购房者沟通交流方式，引入目前最时髦的直播方式，成为房地产企业搭建线上营销的重要一环。企业的置业顾问、公司高管或聘请网红明星，借助直播平台，促使购房者在短时间内达成成交意向。2.让利消费者是线上圈粉蓄客的主要手段。粉丝是地产企业品牌忠实度的重要依托，也是线上蓄客的关键环节。例如“好房双11”期间，用户支付11.11元可享受1千元至25万元不等的优惠，还有补贴家电消费券、抽取超级锦鲤等让利活动。线上购房平台利用购房抵扣券等，既提高粉丝关注度，增强房地产企业的品牌影响力，又帮助房地产企业提前锁定客户，实现精准营销。粉丝在购房平台消费后的即时反馈，则具有“滚雪球”式的裂变传播效应。3.线上引流与线下拓客互通融合。在线上，线上售楼部支持二维码嵌套和分享，与qq、微信、企业ag尊龙app官网、facebook等国内外主流社交平台无缝对接，快速形成全网曝光效应。与此同时，房地产项目的线下拓客依然如火如荼，不同往日的是，楼盘置业顾问会主动引导线下客户参与线上互动，实现线上引流与线下拓客的互通融合。

（二）线上售楼部正在建立

线上售楼部以线上店铺、微信公众号或微信小程序为基础加以呈现。线上售楼处一般包括线上展厅、线上互动和预约看房等功能。用户通过简单操作就能够自主浏览项目信息、线上咨询置业顾问、预约线下看房。线上展厅是线上售楼处最基础的展示功能，包含vr全景、区位展示、微沙盘等内容，借助ar、vr等技术对实体售楼处的楼盘信息作全景无死角的线上展示，给予客户沉浸式体验。

（三）线上咨询预定环节已见雏形

线上售楼处一般还设有线上互动功能，比如线上咨询、预约看房等附加功能。线上咨询环节，置业顾问可就客户关心的项目详细信息、购房贷款、交易税费等问题给出专业凯时k66会员登录的解决方案。线上售楼处的预约看房功能能够将线上客户直接引向线下售楼处。有些线上售楼部还实现了与第三方支付平台的无缝对接，再借助无理由退定、价格保护制度使购房者足不出户就能快速便捷地完成在线选房、线上验资和线上付款。

四、线上营销存在的问题

（一）线上营销推广普及难度仍较大

相比传统营销，线上营销模式的推广难度更大。传统纸媒时代，主流媒体与辅助媒体之间有很清晰的分界，但新媒体时代，媒体更加多样化和去中心化，主流媒体的概念逐渐淡化。以往，房地产企业通过集中投放主流媒体就能获得营销爆点，现在花同样的钱却难以达到同样的营销效果，房地产企业的营销难度变大。此外，线上营销的内容创新难度更大。线上推广的内容更新频率高，营销内容要符合每个新媒体的特点，要迎合每个媒体客户的观看习惯，以往同质化、标准化的营销手段难以实行。总的来看，线上推广难度大，少数房地产企业或销售团队迫于短期业绩压力，会更加倾向于使用传统的见效快、周期短的线下分销渠道，线上营销推广普及之路仍很艰难。

（二）将线上线下看成是割裂的关系

很多人习惯将线上营销与线下渠道看成是割裂的、非此即彼的关系。实际上，两者是相辅相成的互补关系。目前两者之间存在三种互补模式：一是线上获客，线下成交；二是线下获客，线上逼定成交；三是线下获客，线下成交。中间过程可能在线下，也可能在线上，且未来线下环节会越来越少。随着线上营销技术的成熟，线上线下会越来越融合。只有把线上线下的闭环衔接得更紧密，才能更好地提高转化率。

五、完善线上营销的对策建议

虽然房地产行业特点决定了采用纯线上营销模式仍很艰难，但房产交易线上化仍是未来地产企业营销的趋势所在，未来线上与线下将加速融合，企业在组织设计、流程衔接和佣金分成等方面需不断完善。

（一）组织层面实现职能部门的协作运营

在企业组织设计方面，应打破企业内部职能部门的组织界限，重塑企业传统职能部门之间的协同融合运营流程，成立线上营销中心，分设内容部、市场部、运营部、销售部，实现四个部门分工协同运营。内容部职责在于营销内容的设计与产出。市场部负责甄别广告媒体，筛选投放渠道，并实时监控效果，优化投放渠道。市场部将从媒体渠道获取的客户数据分发给运营部，运营部据此搜集客户数据资料。运营部的职责，一是分析与筛选有效客户，将有效客户数据分发给销售部，二是激活潜在客户，通过社群营销、直播拓客、游戏互动等方式进一步激活潜在客户，再将其导流至销售部。销售部的核心工作是线上跟进客户，邀请客户参与ag尊龙app的线下活动，安排案场承接客户。

（二）流程上实现线上线下无障碍衔接

设置标准化流程，实现线上线下闭环衔接。标准化流程首先是项目的线上投放，以获取意向客户，意向客户一般会留电或进行在线咨询。销售部通过电话或线上跟进，及时了解客户需求，通过线上售楼处开展在线咨询、线上带看、在线讲解，锁定目标客户，随后将目标客户匹配给项目，由线下案场承接客户并完成后续交易。全链条重塑客户购房的交互体验，打通线上线下营销动作，可形成线上线下闭环衔接。为实现线上线下的无障碍衔接，需实现营销各环节的全触点数字化、全链路智能化。地产企业应构建多形式、多维度的全触点数字化服务，使各个生产要素和各个营销环节均通过大数据构建与消费者的联接，从而全面感知消费者、员工和组织、房地产项目、合作企业的状态。

（三）探索多边分佣的绩效考核模式

房地产范文篇9

房地产中介服务合同（卖方）

1.签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2.本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

甲方（中介公司）：

联系电话：，

联系地址：，

乙方（卖方）：，

身份证号：，

联系电话：，

联系地址：。

经甲方介绍，乙方【独家】【非独家】委托甲方协助出售位于的房地产。根据有关法律、法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。

第一条乙方确认出售房地产的基本情况

1．房地产的权属证明为；

2．房地产的使用性质为；

3．建筑时间（以为准）；

4．房地产【建筑面积】【套内面积】：平方米（以房产证为准）；

5．该房地产售价在元（￥元）以上；

6．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他】；

7．税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方支付】【税费全部由卖方支付】；

8.交楼状况及时间：；

9．该房地产是否存在共有、出租、抵押、查封等权利受限制的情况：；

10．其他：。

第二条甲方义务

1．甲方应当核实房地产的权属情况的真实性并应察看该房地产。

2．甲方应为乙方提供房地产交易方面的咨询。

3．甲方不得故意隐瞒与订立房地产买卖合同有关的事实或者提供虚假情况。

4．非经乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

5．其他

第三条乙方义务

1．乙方应提供该房地产的权属资料，以供甲方核对。并保证本人对该房地产拥有完整产权或取得业主委托有权处置房地产。

2．甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助。

3．甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的，乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

4．其它

第四条购房定金

甲方如于年月日前取得买方同意以第一条约定的条件购买该房地产的书面文件，甲方不需乙方另行指示，可代乙方向买方收取购房定金元。甲方应在天内将购房定金转交乙方。若乙方收到定金后不以合同第一条约定条件卖房，应承担双倍赔偿定金给买方的责任；双方另有约定的除外。

买方同意以第一条约定的条件购买该房地产时，甲方应及时告知乙方，并尽快促使乙方与买方签订买卖合同。

第五条中介服务费给付

甲方在取得买方同意以第一条约定的条件购买房地产文件，并促成乙方与买方签订买卖合同后___天内，乙方向甲方支付中介服务费元正（￥）。

甲方促成乙方与买方签订买卖合同后，乙方【需要】【不需要】甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【其他】手续。

若买方违约致使买卖合同无法签订，乙方不需返还所收取的定金时，鉴于甲方所付出的劳动，乙方同意向甲方支付元作为劳务费用。

其它

第六条法律责任

1．乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为。

2．甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。

3．因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与业主签订买卖合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为。

4．乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费，并可要求乙方支付违约金，违约金为。

5.其它

第七条文件送达

双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。

第八条纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第种方式解决：

1.向广州仲裁委员会申请仲裁；

2.依法向人民法院起诉。

第九条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十条本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方份，乙方份。

第十一条：其他约定：

甲方（签章）：乙方（签章）：

房地产范文篇10

关键字：房地产所得税管理思考对策

一、当前房地产业所得税管理中存在的问题

1、纳税人自觉申报意识不强。从调查情况来看，绝大部份企业以工程尚未决算，收入成本费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付帐款”、“其他应付款”和“预收帐款”等往来科目，作为收入的“蓄水池”，把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不结转收入,达到不申报或滞后申报的目的。

2、改变用途不作销售处理较多。如将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务、对外投资或分配给股东、以及将完工的房产换取其他单位或个人的非货币资产等均不视同销售处理。

3、成本费用分摊不实。年终未把所有的成本费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润。对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，造成成本结转不实。建安成本重复入帐。建安工程施工复杂，项目繁多，专业性强，企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。有的工程项目决算有意无意滞后，致使成本难以及时结算。

4、钻“两税合并”的空子人为将销售推后，以谋取合并后低税率的优惠，达到少缴税甚至不缴税的目的。

5、以招商为保护伞，过多行政干预加大了征管难度。一些地方政府为了兑现招商引资时的承诺，除给予特惠的土地和资金政策外，在税收上实行地方保护，使主管税务部门处于两难境地。

6、职能部门间的配合协作还不够，造成各部门间的管理信息不实、不全，数据不清，动态不明，监控不到位，给房产商提供了宽松的空间。

二、房地产业所得税征管对策

1、注重部门配合，拓展宣传宽度，在自觉纳税意识上做文章。房地产开发企业涉及多个税种，应该多加强部门配合，在宣传形式上要不拘一格，除通过新闻、媒体等形式外，作为税务部门更应注重企业老板、会计的税收和财会知识的培训，尤其是类似行业的成功案例宣传，让企业从现实中体会到偷逃税收的代价。同时，建立相应的社区协税护税组织，来赢得更多的老百姓支持和配合。特别是对少数地区存在的地方保护和行政干预，应多加强与党政的沟通和交流，努力营造一个和谐的、良性的、健康的发展环境和治税环境。

2、注重队伍建设，在培养专业管理人才加大投入。房地产业的兴起历史不长，由于税收管理人员缺乏一定专业知识，没有足够的管理经验，税收征管质量较上级要求相差甚远。如对房地产业务核算不熟悉、管理户源的不清、责任心不强等一些列因素，使当前房地产业税收管理还处于一个起步探索阶段。因此，注重知识更新、培养专业人才、实行专业化管理是强化房地产行业税收管理的一个重要手段。