房地产价格范文10篇-ag尊龙app

房地产价格范文篇1

关键词:房地产价格;房地产经济学;影响因素探究

21世纪以来，我国经济得到快速发展，各行业领域在经济的带动下发生巨大变革，房地产行业作为与社会民众生活息息相关的行业类型，在经济发展和社会发展方面的影响作用也逐渐凸显。一段时间以来，房地产经济的快速发展成为调动某些地区经济发展的重要支柱，与此同时，持续攀升且居高不下的房地产价格，成为影响和限制部分民众生活质量的重要因素，很多民众渴望改变生活状态，但是面对高昂的房地产价格也只能望而兴叹。伴随国家相继提出房地产调控政策，使得房地产经济发展步伐逐步放缓，如何通过管控房地产价格，满足社会公众的基本住房需求，保证民众的生活质量，已经成为社会发展关注的重点问题。针对房地产价格与房地产经济学的相关问题进行探讨，对于保证房地产价格的合理性具有重要意义。

一、房地产价格及其影响因素

(一)房地产价格。房地产价格是指建筑物价格与建设建筑物所占土地价格的总和，土地价格能够体现土地自然资源的应用价值，建筑物价格则直观表现建筑物建设过程中产生的劳动价值累积、资源投入价值累积，房地产价格高低对于房地产经济运行秩序、建设房地产的资源调配具有至关重要的影响作用。市场经济领域房地产以商品形式存在，其使用价值需要以商品价值的方式进行衡量和体现，从本质而言，房地产价格便是房地产价值的货币表现形式。由于房地产具有商品属性，人或者机构想要获得房地产的使用权或者所有权，便需要以货币作为交换条件，房地产交易也是一种形式的商品买卖，但是又与普通商品买卖存在差异，对房地产价格的调节和控制也具有较大的难度。(二)房地产价格的特征。房地产价格的特征包括以下五个方面:其一，房地产价格的形成机制具有多样性特征;其二，房地产的交易价格与所在地区、社会经济环境、交易双方的主观意愿、房地产建设资源投入等因素密切相关，因而价格具有不一致性特征;其三，房地产的评估价格与抵押价格存在较大差异;其四，房地产的属性存在差异;其五，房地产的形式自身具有多样性特征。由于我国的房地产行业不仅涉及民众的基本生活保障性住房，还有部分房地产具有投资性的资产属性，因而进行房地产价格更需要进行系统性研究。(三)房地产价格的影响因素。房地产价格的影响因素存在诸多方面，主要可以归纳为设计因素、经济因素与政治因素。所谓设计因素是指房地产建设中设计的建筑标准、资源投入等因素;所谓经济因素是指社会经济环境造成的资源成本上涨、国家对经济发展制订的相关政策、gdp、percapitagdp、人均可支配收入等内容;所谓政治因素主要是指政治赋予社会的安定程度、住房制度、土地制度等。不同因素对房地产价格的影响程度不同，其对房地产价格产生影响的解决方式也存在不同，如果想对房地产价格进行调控，则需要对其影响因素进行分析，进而针对影响因素制订相应策略，以减少相关影响因素对房地产价格影响作用。由于房地产价格自身的属性特征，需要从宏观角度与微观角度两个层面进行分析，从而保证房地产价格的合理性。(四)房地产价格变化的规律。房地产价格变化规律比较复杂，由于对其价格产生影响的因素较多，因而无法准确判断其价格变化的规律性特征。主要源于:其一，房地产价格与宏观经济之间存在关系，经济层面存在诸多可预期因素，因而能够确定宏观经济的发展趋势，但是经济基础面指标将会直接影响房地产行业的发展，故而房地产价格在某种程度上能够体现宏观经济的发展趋势，如果经济基础面指标与房地产价格在长期存在相违背的情况，则会出现房地产经济泡沫的情况;其二，房地产行业自身具备经济发展优势，因而房地产价格自身也具备能够抵消通货膨胀的优势;其三，不同国家的房地产价格变化规律存在较大的差异性，国家的社会经济发展程度、人口基数、人均可支配收入存在差异，故而在房地产价格的波动方面也体现较大不同，通常情况下经济发展水平越高，当地的房地产价格也相对较高，但是理性的房地产价格，应当与人均可支配收入存在正比例关系。

二、房地产经济学

房地产经济学属于应用经济学范畴，针对房地产经济运行规律进行研究，形成系统性的理论结果。房地产行业j金融天地inrongtiandi是社会产业结构中的重要环节，因而房地产经济学在产业经济领域也能够体现出交叉性特征:其一，房地产经济学与城市经济学具有相关性，房地产经济学领域需要针对土地利用、土地内部空间结构应用、城市土地经营等内容进行研究;其二，房地产经济学与资源经济学也具有交叉性，资源经济学中需要关注土地资源的合理配置，此部分内容也是房地产经济学研究关注的重点内容;其三，房地产经济学与金融学也紧密相关，金融学涉及宏观经济学、金融市场等研究内容，房地产经济学研究房地产价格波动问题，也需要针对宏观经济学等问题进行研究。

三、房地产经济学需要进行深入研究的问题

为促进房地产行业的持续发展，需要针对我国社会经济环境下的房地产经济学进行深入研究，相较于我国房地产行业的发展情况来看，我国在房地产经济学的研究方面还存在诸多不足，相关研究成果与发达国家相比也存在较大差距。房地产经济学需要进行深入研究的问题包括以下几个方面。(一)房地产价格。房地产价格应当为房地产经济学研究需要关注的重点问题，由于房地产价格与社会民众的生活息息相关，通过房地产价格的相关问题进行探究，寻求房地产价格研究摸索其价格波动的规律性特征，有助于保证社会经济发展趋势的稳定性。一方面部分民众因为房地产价格虚高而导致无房可住;另一方面诸多企业、个人都在房地产行业存在投资性行为，房地产价格的过大波动，可能对社会经济发展造成不稳定因素，如何引导社会资本投资结构的转化，在保证房地产经济可持续发展的同时，能够减少社会民众的住房压力，是符合我国社会性质的发展路径。(二)新建住宅区中的商业住宅价格。为满足社会民众的生活需要，同时提升房地产企业的经济利益，新建住宅区内常会包含商业住宅，而如何进行商品住宅价格行为量测也是经济学家关注的首要问题。通过相关研究活动保证商品住宅价格的合理性。(三)住宅经济学房地产经济的可持续发展，需要保证房地产价格的稳定性，保证能够对房地产价格实现可调可控，而住宅经济学的相关研究是对房地产价格进行调节的重要基础。为保证社会公众的基本权益，需要加大对住宅经济学的研究和投入，关注住宅资金、物业费、供方供给及过滤理论等问题，以逐渐引导房地产价格趋向合理性。

四、从房地产经济学视角分析房地产价格问题

房地产调控是保持房地产价格稳定的重要手段，当前我国为保证房地产价格逐渐趋向合理性，对各地区的房地产价格实施调控政策，从地方政府、消费者等角度来看，全面调控虽然起到一定效果，但是与预期效果还具有较大差距。目前我国房地产价格高速增长的趋势已经逐步得到遏制，但是房地产从投资属性向居住属性的转化还需要一定时间，供大于需依然是很多城市房地产行业的发展状况。2018年中央及地方政府针对房地产价格的调控政策及措施总数超过80项，除以往的限购政策外，在长期租赁住房、共有产权住房等新政策方面进行新的探索，整体房地产价格的调控效果逐渐发挥作用。(一)房地产价格回落。造成房地产价格回落的原因主要源于三个方面:其一，国家推出限购政策主要针对一二线城市的房价增长态势，在当前经济环境下，相关限购政策对一二线城市房价的抑制作用已经取得了显著成效，包括北京、上海在内的20余个一二线城市对购买资格、购买区域等方面都提出限制性条件，因而带动这些地区的住房需求逐渐下降;其二，目前诸多地区的房地产贷款政策也处于收紧状态，限贷政策的推出，使得社会民众在房地产投资方面的支付能力下降，贷款成本的不断增加，更成为房地产投资性需求下降的主要因素;其三，限售抑制房地产炒作，房地产炒作是脱离供需关系的不合理现象，限售政策提出有效抑制房地产炒作空间，房地产持有成本增加，将使更多房地产炒作资本离场，当前房地产调控政策持续实施的情况下，房地产价格将逐渐回归，趋向合理化。(二)调控完成后，我国房地产价格将处于长期的平台期。由于我国城镇化发展战略的实施，吸纳新型城镇化人口将成为二三线城市的发展路径，新市民的涌入将会带动更多的住房需求，结合部分地区的房地产发展资源具有发展基础和条件，城市带、城市群将是大中小城市协调发展的必然格局。同时很多城市的新市民家庭居住质量相对较低，伴随其就业稳定性提升，居住条件的改善也会为房地产行业的发展提供刚需，很多房龄较长、住房面积相对较少的改善性住房需求也会逐步提升，因而房地产行业也会面临全新的发展机遇。在供应与需求保持平衡的条件下，我国的房地产经济发展并不会出现断崖式发展趋势，而是会长期处于一个价格相对稳定的平台中，保证房地产价格稳定性的同时，满足社会公众的房地产居住需求。

五、结语

房地产价格范文篇2

关键词：房地产泡沫；成本推上；国际游资；经济适用房

一、近年来我国房地产价格持续快速上涨

1998年我国房地产市场开始了对旧体制的全面改革，许多的居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而近年来，房地产价格持续走高，严重影响了我国房地产市场的稳定与人民生活的安定。全面房改以来，原本为体制因素压抑下的购房需求爆发出来，加之20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一涨再涨（见表1）：

由表1可以看出，1999～2005六年间，房屋销售价格指数呈明显上升趋势。据国家发改委、国家统计局调查，2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%。在国家大力打压下，我国房地产价格不降反升。

房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳性上涨，当经济快速发展，财政状况好转时，盲目或有目的地投机房地产，而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沫破裂，价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策，控制房地产价格继续大幅上涨。

二、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因

（一）政府方面

有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。最近北京新推出的经济适用房项目，在认购过程中出现了很多不公平、不规范的现象，使调控政策难以达到预期的效果。新出台的政策缺乏权威的解释，容易产生误解，也影响了调控效果，有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外土地审批环节中出现的不公平、不透明的现象，抬高了土地使用成本。

（二）房地产企业方面

1、房地产开发方面。由于对房地产需求的错误预期和高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中，盲目追求“大而全”，而需求较大的中低档物业开发不足。供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业的需求却得不到满足，价格上涨。

2、开发成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升（见表2）。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。开发商在获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。（2）开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。

3、需求方面。（1）城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.43人，2004年则降到3.6人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。（2）社会心理因素。当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。如今我国国民经济飞速发展，再加上“入世”、“奥运”等利好消息的影响，人们自然做出房价上扬的预期。再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买，推动房价继续上涨。

4、外部因素。从2005年7月21日起，我国放弃了盯住单一美元的做法，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节和有管理的浮动汇率制度，人民币开始小幅升值。从汇率制度改革至2006年末，人民币对美元累计升幅达6%，到2008年2月26日人民币与美元的比价已达到7.1505元/美元。在人民币继续升值预期的刺激下，国际资本大量流入，是我国的外汇储备猛增的原因之一，到2006年12月底，我国外汇储备余额已达10663.44亿美元，居世界第一位。这些国际游资兑换成人民币进入我国房地产市场，期待人民币更大幅升值时出售，再兑换成外币，就可得到房地产增值和汇率变化两方面的收益，国际游资的大量涌入大大推动了房地产价格的上涨。

三、稳定房地产市场价格的对策建议

（一）政府

1、正确运用财政税收政策进行调控。在对房地产征税过程中，要区分对不同环节征税可能产生的结果。由于我国房地产市场税负转嫁现象严重，开发商可以通过提高售价的方式将税负转嫁给购房者，若在开发环节课以重税，不仅不能有效地打击房地产的过度开发，反而促使房价一路飙升，因而，在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可，应把征税重点放在房地产的持有和转让环节。

2、减少土地使用审批环节，降低土地使用成本。降低土地使用成本的过程，并非降低土地出让金，而是整顿土地使用权转让过程中的不合理收费。减少土地使用审批环节，也并不是简单的“砍”掉几个环节，方便土地使用权的取得（因为这样会造成土地的无秩序开发，不利于保护耕地），而是加强管理，使其过程更加透明化、简单化，将原来土地批租过程不规范而产生权钱交易的部分减掉。

3、完善房地产税，争取早日开征。目前正在酝酿之中的房地产税，还仅限于理论和实验阶段，也存在诸多争议，需要不断完善。房地产税应为地方税收，本着“取之于地、用之于城”的原则，将房地产税收收入广泛用于本地区的环境改善和基础设施建设，以促进本地区的城市建设和经济的发展。

4、加强收入结构调整。既然住房需求的主体是普通中低收入居民家庭，那么可以通过收入结构的调整，提高中低收入者的收入增幅，降低房价收入比，促进供求平衡，进而稳定房价。对于那些高收入人群，降低他们的收入增幅，可能使他们因为资金不足而放弃或延缓房地产投机行为，从而稳定房地产价格。

5、加强舆论引导。既然消费者预期在推动房价上涨的过程中起着举足轻重的作用，而舆论导向又时时影响着人们的预期，那么，要想切实稳定房价，就要通过媒体的作用，把握舆论导向，间接改变人们的预期，从而控制需求，调控房价。国家为稳定房地产价格而采取的各种新政策，也要通过媒体进行解释。政府应建立官方政策解释机构，领导媒体去伪存真，促进各种政策起到应有的调控效果。

6、规范经济适用房的开发和销售。经济适用房是具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性的特征。经济适用房的开发准确地说不是一种纯粹的经济行为，而是一种调控手段，它将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响，平抑过高的商品房价格。要建立完善的监督机制，避免在经济适用房的开发和销售中出现以权谋私、擅自抬价等问题。

7、采取措施控制“热钱”涌入房地产市场。一方面，要完善外资监管机制，对外资的流入采取监督控制，建立预警机制。另一方面，要引导外资流向，使外资尽量流入生产性领域，发展这些产业，尤其是供不应求的消费资料的生产行业，不仅有利于挤出房地产市场的泡沫，也可以抑制我国目前的消费品价格结构性上涨。

（二）房地产企业

1、从需求出发，调整各类房地产项目投资结构。目前的空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到广大消费者的购买需求。只有开发企业对市场需求情况有了正确的了解，而且据其对房地产投资结构做出相应的调整，才能从根本上稳定房价。

2、融资途径多元化。国外的房地产企业一般采取上市融资、债券融资、购房者与开发商合伙建房等多种途径进行融资。但是在我国，支撑房地产价格的资金60%-70%来自银行贷款，房地产企业的开发资金来源也以银行贷款和购房首付款为主。从长期看，房地产开发企业融资形式单一，一方面会给商业银行和购房者带来较大风险，对于商业银行而言，大量的房地产开发贷款一旦难以收回，便成为呆坏账，使其蒙受巨大的损失。当信贷政策变动，贷款难度加大时，企业的资金链就会断裂，影响开发企业的正常运行。而学习国外先进经验，广泛采用多种融资途径，则可大大降低成本和风险。

（三）购房者

一方面，要了解房地产市场的真实情况，形成正确的预期。要相信国家的调控能力，克服从众心理，形成理性的消费投资习惯，不要盲目从众。对相关信息要学会去伪存真，不要受投机性炒作的影响，把握投资方向，客观上稳定了房价。

另一方面，对房地产政策措施要正确理解，了解最新政策和对政策的解释，避免产生误解。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是人们“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓对美好生活的向往，更是我们要大力发展房地产业的目标所在。虽然，如今我国房地产市场还不成熟，出现了房价过高过快上涨的问题，引发了房地产泡沫，但是，相信通过政府、企业和广大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，稳定房价，使房地产业更好地为国民经济的发展服务，为人民生活水平的提高服务。

参考文献：

1、谢经荣,吕萍,乔志敏.房地产经济学[m].中国人民大学出版社,2002.

2、高晓慧.中国住房价格机制研究[m].中国物价出版社,2003.

3、张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策[j].价格理论与实践,2006(3).

房地产价格范文篇3

关键词：房地产政策；多元线性回归；政策绩效评价；房地产价格

一、政策背景简述

观察近年来实施的收紧土地、信贷从紧、稳定房价的房地产新政，政策作为一项非常重要的房地产市场宏观调控手段，包括在20世纪90年代末国家也陆续过各项政策来进行房地产市场的改革与调控。而政策的实际作用力究竟如何，是否真正调控房地产价格。为验证政策对房地产价格的实际影响，本文以上海市为例，分析1997—2006年以来的房地产政策与房地产价格的数据。

二、上海市房地产价格分析

从1997年到2006年上海市房地产价格指数（以上一年价格为100）分析看来，上海市房地产市场大体分三个阶段。第一阶段：1997—2001年较为平稳，房地产价格略微下跌，价格波动幅度较小。第二阶段：2001—2003年上海市房地产价格呈明显的上升趋势，尤其是2003年，价格指数为120.1，比2002年增长了20.1%。第三阶段：2003—2005年上涨速度放缓，但是仍然保持一定的增长趋势。直至2006年，房地产价格出现了6年来的首次下跌。

三、房地产政策运行效果分析

根据统计数据可以看出，上海市的房地产价格在不同时期表现出不同的涨跌幅度。建立包括政策变量在内的房地产价格指数变化驱动力模型进行定量化分析，由此可估算出我国近十年来房地产政策参与宏观调控所起的实际作用，对政策进行绩效评估和分析。

1.变量指标选取

房地产价格是多种社会因素共同作用的结果，选取其中对房地产价格整体水平影响较大的因素作为指标变量，建立房地产价格指标化驱动力模型。选取因素如下：

（1）gdp，影响区域内地价水平高低的一个重要指标；

（2）消费价格指数，物价水平的高低直接影响到居民对房地产市场的消费需求，间接影响到对房地产的投资；

（3）居民收入水平，影响区域内人民对房地产投资能力。收入水平较高的时候，盈余资金更倾向于投资于房地产；

（4）房屋竣工面积，反应房地产的供给量；

（5）人口变化，对房地产价格的影响主要表现在需求方面；

（6）房地产政策，政策参与国家宏观调控对房地产价格起的是直接的全面的作用。主要包括房地产政策，法律体制的改革和重大措施等。对政策采取分级量化的方式：国家法律、管理体制改革和重大举措赋值3—4分，中共中央国务院发文赋值2—3分，原土地管理局和国土资源部发文赋值1—2分。

综合分析1997年至2006年各政策的颁布情况，按照上述分级量化方式得出结果如下：

2.模型的建立和计算

在建立回归模型前，首先要对各变量数据进行标准化，以此消除不同量纲对模型准确性的影响，在此采用的方差标准化对6个变量进行标准化；方差标准化后的变量具有均值为0，标准差为1的特征。

利用标准化后的数据，通过多元线性回归模型的分析，得出上海市房地产价格指数变化的回归模型如下：

y=0.2109784741 3.6631*gdp-0.5728*shouru^3-

0.5140*renkou^3 0.17831*gongji^2-1.5876*

wujia-0.6383*zhengce

其中，y代表上海市房地产价格指数；gdp表示人均国内生产总值，shouru表示人均工资收入，renkou表示区域内人口数量，gongji表示年房地产竣工面积，wujia表示居民消费价格指数，zhengce表示房地产政策变量。

模型中各个变量均通过检验。r2=0.99976，f、p检验：f=2109.7012，p=0.000016。从相关数据看出，此模型拟合度高，通过检验，该模型有效。3.政策效果分析

从模型看出，政策变量与房地产价格指数呈负相关。政策力度越大房地产价格指数则越低。1997—2000年这一阶段的政策，政策侧重土地的合理利用，并进行了住房制度的改革，此时期房地产价格指数保持微小幅下降的水平，变化幅度不大，价格稳定。2001—2003年，房地产价格指数开始攀升，此时期的政策力度相对薄弱，方向上主要为鼓励房地产市场。直至2003年，上海市gdp上涨速度迅猛，2003年的房地产价格指数也达到120.1，较去年同比增长20%之多，迅速的攀升使其处于巅峰状态。而2003年之后的工作核心则是稳定房地产价格，规范土地出让程序，调控土地供应结构，开始了一轮较为严厉的调控风暴。从2004年开始，房地产价格指数虽然仍然保持增长的势头，但增长速度开始明显放缓，直到2006年，出现了4年来的首次下跌。由此看出政策对房地产价格的影响还是较为明显的。从模型的分析看出，对y，即房地产价格指数影响最大是gdp，影响指数达到3.6631，其次为居民消费价格指数，第三即为政策，影响指数达到0.6383。

四、结论

通过对上海市房地产价格指数的影响因素建立的回归模型分析来看，房地产政策对房地产价格确实起到了实质性的作用，不同时期的房地产政策目标和力度不同，对房地产价格的影响效果也不尽相同。尤其从2004年开始，面对突飞猛进的房地产市场价格，国家颁布的一系列房地产新政对房地产价格的过快增长的确起到了作用，在一定程度上遏制了增长过于迅猛的房地产价格，稳定了房地产市场。由此可见，国家进行对房地产市场进行的宏观调控是有效的也是必要的，是稳定房地产市场非常重要的一个因素，坚持与时俱进、实事求是的原则颁布各项合理且合时宜的政策，指导房地产市场稳定健康的发展。

参考文献：

[1]黄小虎．新时期中国土地管理研究[m]．北京：当代中国出版社，2006：26-31．

[2]周超纲，黄贤金．土地政策构成要素及环境因素分析[j]．中国土地科学，1995，（9）：1-5．

[4]伏玉林，李洋．对土地政策参与宏观经济调控的思考[j]．建筑经济，2006，（28）：64-68．

房地产价格范文篇4

【关键词】政府管制房地产价格比例累进税

自1990年我国土地使用制度市场化以来,我国房地产价格持续攀升。特别是近几年,以上海为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注,国家还针对可能出现的房地产泡沫,从2005年年初开始,出台了一系列调控措施,来稳定房地产价格,但效果并不理想。如何看待中国房地产价格变动以及怎样合理控制房地产价格的过度波动,从而使宏观经济保持稳定是一个值得研讨的课题。

一、房地产市场分析

1、房地产市场是一个区域性市场

在讨论房地产市场之前,了解房地产市场的特性是非常重要的。市场绝不是一个简单的概念,众所周知,市场或者产业的概念是很难准确定义的。罗宾逊(1933)提出从某一给定的商品开始考察该商品的替代品,在考察这些替代品德替代品,直到商品出现明显差异来确定该商品的市场界限。豪泰林(1929)、张伯伦(1951)、兰卡斯特(1966)描述了一个产业中的产品差异性的问题,他们认为一种商品可以用质量、区位、时间、适用性等特性来定义。商品可以定义为不同特性的组合,而消费者对不同的特性具有不同的偏好。从房地产市场的特性来看,房地产市场不是一个统一的大市场,而是一个区域性的市场。从替代性来看,不同地区的房地产不具有替代性,即使是同一地区的房地产,如果区位地段不同,其替代性也很差。从房地产的质量、区位等特性来看,不同的房地产的差异也非常大。所以,从地理区域上看,房地产市场的地理区域应该是一个较小的概念。不应该有中国房地产市场或某某省房地产市场的概念。也就不应该有全国统一的房地产市场的调控措施。

2、房地产市场是一个垄断市场

福利经济学的两个基本定理说的是:完全竞争的均衡一定是帕累托最优;任何帕累托最优的配置都能通过选择一组正确的价格而由市场来实现。完全竞争均衡的一个重要性质就是每一商品都按其边际成本来销售。完全竞争市场是有效率的。但大多数市场都不符合完全竞争市场的条件,尤其是房地产市场。一方面是因为每一个楼盘都具有不可复制性,另一方面是因为房地产的信息的严重的不对称。消费者很难获得所需要的信息。因此,房地产开发商都具有很大的市场势力,可以将房地产价格提高到远远高于其边际成本之上。显然,对垄断市场采取从宏观上的需求和供给两方面的措施效果不会太理想,而且有很大的副作用。调控措施太强烈,会使全国的每一个房地产市场陷入萧条,进而影响整个宏观经济。调控力度不大时,对房地产的价格又不会产生大的影响。

二、房地产价格分析

1、从房地产价格的构成来看

从房地产价格的构成来看,房地产价格的核心是土地价格。在西方经济学中,土地作为一种生产要素,其使用价格(地租)决定于其边际产出,该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性,因为作为一种生产要素,其价格由其边际产出决定,在一般情况下土地边际产出较稳定,所以地价不会暴涨暴落,从而房地产价格也应基本稳定。

但在现实世界中这一结果并不完全正确,国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况。现阶段我国城市化、工业化进程加快,对非农用地的需求旺盛,但土地的供给在一些地区相对不足,使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨,结果是土地价格越来越高。同时也应看到,一些地方政府想从土地市场得到更多的收益,从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的。

一些房地产开发商为获得土地的增值收益,也采取各种手段囤积土地,进一步造成了地价的上涨。房地产商以此为借口,导致房地产价格持续上升。房地产价格随着土地价格的上涨而上涨,有一定的合理性。但是,土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗?

诚然,从土地的自然属性看,一般来说,土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。但人类开发土地的长期历史证明,土地使用效率是在不断提高的,房地产开发的效率也在不断提高。随着土地使用效率提高,土地供给可以认为是无限的。反过来,当人口增长达到某一水平后,人口总量会大致维持在一个相对不变的水平,从这一角度考虑,土地供给与人口增长之间是可以维持一个合理的比例关系的,所以不可能长期存在土地供应不足的问题。如北京市土地管理部门多次公开宣称,北京市的土地有足够的供应量,这也说明土地供给没有出现短缺,但北京的房价却快速上升。所以,土地约束或土地价格的上升并不成为房地产价格上涨的必然因素,房地产价格上涨还有其他因素。有人宣称,中国的土地供应将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升更是完全没有道理。

房地产价格范文篇5

关键词：实际有效汇率利率房地产granger因果检验

利率与汇率的传导理论

利率对汇率的传导机制有效性取决于一国资本账户开放程度、利率市场化和汇率市场化程度。在利率管制和浮动汇率制度下，利率被严格控制，在一定时期内始终稳定在一个水平上，利率对汇率不会产生冲击。同时，汇率的浮动也不会使国内利率发生变动，利率与汇率之间不存在相互传导关系。而在资本账户开放、利率市场化和汇率市场化条件下，利率和汇率完全由市场供求决定且自由浮动，利率和汇率之间存在相互传导的联动机制。利率对汇率的传导主要通过短期国际资本流动的直接渠道和经常项目或总需求变化的间接渠道进行，其中直接渠道表现在通过金融资产需求的变动和通过信贷成本的变动，间接渠道表现通过经常项目变动和通过总需求变动，本币利率上升会导致本币即期升值。

汇率对利率的传导主要通过物价和短期资本流动两个渠道进行，其中物价渠道表现在出口商品价格和进口商品价格两个方面，本币升值导致名义利率上升。短期资本流动渠道表现出不确定性，本币汇率变动决定于本币汇率升（贬）值预期，而影响预期的主要因素是市场中外汇供求力量的对比和央行的汇率政策。

利率与汇率联动对房地产价格影响的理论

从微观视角来看，在开放经济条件下，利率和汇率不断波动，使资本在各产业之间频繁转移，对资本品收益和价格产生了深刻影响。而房地产又是重要的资本品，其开发和销售都与金融支持有密切联系，利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响，使得房地产开发及其价格变动都与利率和汇率有着更直接的关系。

由于房地产开发建设、销售都离不开银行贷款，使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响。同时，本币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移，在较短的时期内完成货币买入卖出的置换，吸纳这些游资的行业不会是汽车业，也不会是消费品生产行业，而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业。这些会很快把房地产业炒热，导致房地产价格迅速上升。

从理论上独立分析利率波动效应和汇率波动效应，利率与房地产价格成负相关，本币汇率与房地产价格成正相关，但是由于不同国家汇率与利率的联动效应不同，利率、汇率与房地产价格交互作用复杂，有必要结合我国国情进行实证分析。

人民币利率与汇率联动对房地产价格交互影响的分析

（一）数据的选择及说明

房地产价格在一年内会发生显著变化，应尽量使用季度或者月度数据才能显示这种变化。另外，本文考虑到利率以及汇率的变动不仅会影响房屋销售价格，还会影响房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积等诸多方面，因此用国房景气指数（以1995年3月为基期对比计算出的综合指数）来反映房地产业发展变化趋势和变化程度会更全面一些。再则我国已实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率波动频繁且幅度大；与此同时，人民币利率调整频繁，贷款基准利率调整多次，且在2008年上半年以前存款准备金率多次上调。基于上述考虑，本文选用2005年7月至2008年5月期间银行拆借利率、人民币实际有效汇率、国房景气指数的月度数据为样本，数据来源于国家统计数据库、国际清算银行以及中国人民银行数据库网站。

由于回归分析要求变量为平稳序列，否则将出现伪回归现象，故而在实证前先对变量进行平稳性检验，由于df和adf检验所考虑的模型比较简单，而在实际的经济、金融时间序列中，其数据生成过程常存在自相关误差项等，pp检验方法作为一种非参数检验，能够适用于更一般的数据生成过程。本文采用pp检验法（如表1），人民币实际有效汇率、利率以及国房景气指数均为非平稳序列，故采用多元回归分析效果不佳，但由于变量均为同阶单整，可采用格兰杰因果检验的方法进行实证分析。

（二）granger因果检验

granger因果检验可以探究变量之间经验数据所反映的相互关联。在进行granger因果检验时滞后期往往会影响结果，因此选择较大的滞后期且结果稳定会更有说服力，本文选择滞后8期，检验结果（如表2）可知利率是房地产景气指数的单向格兰杰原因，房地产景气指数是人民币实际有效汇率的单向原因；而利率与汇率之间则不存任何方向的格兰杰因果关系。

结论及进一步解释

从实证结果来看，2005年7月至2008年5月期间，在央行对人民币利率管制及汇率有管理的浮动制度下，利率与汇率之间不存在相互传导关系，联动机制表现出零效应甚至负效应，这与经济理论分析结果一致。此外，利率的调整对房地产景气是有显著影响的，利率的变化可以预测房地产景气指数的变化，而反之不然，这说明人民币利率对房地产的影响还是主动的，央行采用利率工具调整房价的措施有效。汇率波动并不能预测房地产景气指数，相反，我国房地产业的景气在一定程度上还刺激了人民币汇率的波动，这是因为2008年上半年以前房地产呈现利好，使得大量国际游资挤入房地产市场，本币需求增加，导致当时人民币升值的同时也促使房价节节攀升，从而对当时利率调控的压力加大。

当前我国尚不具备利率、汇率传导机制模型发挥积极效应所要求的前提条件，然而在我国逐步放松资本控制和渐进推行利率和汇率市场化的进程中，货币政策在国际游资面前将趋于被动。必须改善制约我国利率、汇率传导机制运行的经济金融环境，构建灵活、积极有效的利率、汇率传导机制，提高利率政策和汇率政策搭配效率，实现内外经济均衡。

参考文献：

房地产价格范文篇6

[关键词]房地产价格;现状;原因分析;对策建议

一、我国房地产价格攀升的现状从1998年到2006年,我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元,扣除物价因素,年均增长9.2%;同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%,每年约增加1.3个百分点。从居民购买力来看,1998论文年到2006年,城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元,按可比价计算,年均增长8.9%。但是收入的增长速度,不足于支撑目前日益高涨的房价,房价的过快上涨引起了越来越多的短期炒作行为。特别是上海、北京、南京、杭州、宁波等房价上涨较快的城市,国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市场。而投机的大量存在又反过来推动了房价的继续上扬,形成了投机与房价上涨相互推动的恶性循环。2007年8月8日中国人民银行的二季度中国货币政策执行报告认为:今年以来,中国住房需求持续旺盛,虽然房地产开发投资加快增长,但供需关系仍趋紧张,房地产价格又出现了加快上涨的势头,部分城市的房地产价格涨幅依然较高。报告指出,上半年,全国房地产开发投资完成额9887亿元,同比增长28.5%,增速比去年同期提高4.3个百分点,高于同期固定资产投资的增速2.6个百分点。其中,商品住房完成投资增长30.8%,占开发投资总量的70.3%,较2006年同期提高1.2个百分点,房屋竣工增速低于房屋销售增速,住宅空置面积有所下降。上半年,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%。房屋销售价格涨幅有所回升,部分城市房价涨幅较高。6月份,70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅比上月高0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快。深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月份达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中6月份达9.5%。我国平均房地产价格持续上涨。房地产价格的持续快速上涨,已经成为我国经济运行中的突出问题,也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。本文的目的是针对泡沫经济的产生环境和泡沫经济的产生机理展开研究,找出中国房地产价格上涨的真实原因。

二、房地产价格攀升的原因分析

大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭,严重地打击了其经济,造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究,并得出了有价值的结论。但是,日本房地产发展有其特殊的一面,它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别,中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫,只有了解中国房地产价格上升的真正原因,才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有:

(一)供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动,需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济,而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有,使土地供应完全处于国家垄断状态,土地的相对供给不足,必然造成价格的上涨。

在房地产开发企业价值链(图1)组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段,国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度,即土地使用权批租一级市场由国家垄断;二是在市场营销阶段,房地产是一个区域性的市场,房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的,占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性,导致开发商拥有了市场垄断力量,形成垄断价格。可以看出,双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。

2.房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等,土地价格和建材价格的上涨,使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力(见图2)。(1)土地交易价格不断上涨。首先,土地是一切经济活动的载体,随着工业化和城市化建设的推进,产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求,大量的土地资源被占用,土地供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。其次,土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前,土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力,土地交易价格上涨增加了房地产开发成本,推动了房屋销售价格的上涨。(2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年,建材价格指数曾达到105.1,生产成本增大,必然导致房价提高。

3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住,是其实用性;另一方面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。

(1)投资性需求。从20世纪90年代至今,我国储蓄率大体维持在38%至40%左右,远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象,就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格,这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计,截至2007年6月底,全国商品房空置面积为1.24亿平方米,其中空置商品住宅6563万平方米,空置办公楼758万平方米,空置商业营业用房3806万平方米。

(2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线ds(见图3)。在资产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为de曲线。当价格高于p0,消费者出现房价不断上涨的预期,房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可,随着价格的上升,需求出现边际递增的上升,此时为泡沫的出现期,在ef段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地产的资源是有限的(qmax表示房地产的最大存量),价格p0以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势,并且无限接近qmax。由于房地产的特性,导致房地产的长期需求(dl)呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势。这是因为在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因,人们来不及改变其消费习惯,所以短期需求具有相对刚性,当价格达到一定程度后,由于信息不完全,人们的跟风以及非理性因素,导致房地产价格出现反常波动,即随着价格上涨出现需求量的增加。而在长期范围内,人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力,所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型,随着价格的上涨需求量相应下降,房地产长期需求曲线富有弹性。短期需求曲线的变化过程为图3中的ce曲线到ef曲线,当房价超过某个价格(如p1)的时候,人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期,同时房地产投资的风险逐渐加大,此时随着价格的上升,需求曲线会按照长期需求曲线dl的方向运行,即按照fb曲线运行。此时,即为房地产泡沫的破裂。通过图3我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生、发展和破灭的过程。

(二)开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征,即产品的差异性和信息不对称性。由于房地产位置固定加上不同区位的自然、经济、社会条件各不相同,以及建筑物的式样、规模、设备等方面的差别,形成了房地产的差异性。信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣,“道德风险”降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场,而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场,加之我国房地产企业数量众多,其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性,因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临向下的需求曲线,具有垄断势力,在市场交易中处于优势地位,能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润。同时,房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息,这种信息不对称进一步增强了其优势地位,加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间竞争加剧给投资反弹创造的条件,使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,通过虚假广告来夸大需求,通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张,从而达到哄抬房价的目的,炒作的结果必然是房价进一步上涨。

(三)经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。经济适用房作为一种福利措施,旨在通过某种政策倾斜,达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的,它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。由于利益的驱使,大部分项目投资还是倾向于资本回报率高的商品房项目上,开发商开发投资中,住宅房地产开发投资占70.3%,其中经济适用房开发投资占住宅房地产开发投资的2.9%,经济适用房所占比过小,无法通过影响供给消除由于房价过高而导致的不安定因素。同时,国家虽然对经济适用房进行政策倾斜,但是这种操作又缺乏必要的监督机制,造成了许多房地产开发公司与政府间的交易和寻租行为的产生,而使经济适用房游离于主体适用范围之外。此外,许多开发商还把房子越建越大,把销售目标定位在中等收入家庭,这样的操作不符合经济适用房的建设目的和财政补贴的支付原则,这样就与政府推行经济适用房政策的初衷相违背,也造成了房地产供给与需求的巨大矛盾。

(四)流动性过剩下的被动投机,推动房地产价格居高不下2006年末金融机构人民币存贷差达到11万亿元,占存款余额的32.8%。从存贷比指标看,2003年以前各年度存贷比都高于75%,流动性短缺是银行面临的主要矛盾。2004年以后,商业银行存贷比连续三年迅速走低,2006年下降到67.16%。同时,商业银行超额准备金率不断走高,2006年底,金融机构超额准备金率达到4.78%,流动性过剩情况十。资产价格快速上升是流动性过剩的必然表现,房地产价格和股票价格上涨最快。流动性的过剩造成了2002年以来,我国商品房销售额大幅度持续攀升。国内经济结构性失衡是导致我国流动性过剩的根本原因,主要表现为投资消费结构的失衡与贸易结构的失衡。近年来,我国消费增长呈现出明显加快的趋势,但是投资增长高于消费增长,致使大量资金沉淀于银行体系。同时,我国加工贸易和非加工贸易也存在严重的失衡现象。自改革开放以来,我国加工贸易增长显著高于非加工贸易,2006年我国加工贸易实现顺差1888.8亿美元,而我国非加工贸易基本保持逆差,2006年逆差为114.2亿美元。正是由于这种贸易结构的不均衡,导致了我国连续多年实现贸易顺差,外汇储备快速增加。

我国对资本流动控制严格,维持了汇率的稳定和货币政策的独立,管理的浮动汇率制度虽然可以避免国际资本市场对国内经济的影响,可以排除货币大规模投机冲击的可能,但结售汇制度使资本流动呈现单向自由化,外汇储备的增长带来了基础货币的大幅增加。此外,2002年下半年,人民币开始出现升值压力,境外热钱在人民币升值预期的驱动下大量涌入,中央银行通过外汇占款投放的基础货币随之大幅增加,通过乘数效应的加大,造成了流动性过剩现象。

(五)户籍制度间接推动了房地产价格的上涨现有的户籍制度造成了地域分割,限制了不同地域间劳动力的自由流动,使我国形成了典型的“二元经济”。由于限制了以劳动力为主的各种生产要素的流动,降低了社会对资源配置的效率,因此造成了一系列的不平等现象,而这又在一定程度上间接推高了主要城市的房价。学校周边的房价往往是一个区域、一个城市房价的标志。由于现有的教育制度,对教育资源,尤其是小学教育资源的分配也是按户口所在区片划分,从而产生了对相关社会资金的吸引作用,进而带动了房价的整体性上升。同时,在保障性住房购买条件中,几乎都有户口限制,这一限制使得众多城市新增就业人员无法买到适合这一购买力层次的保障性住房,增加了社会压力。同时,由于现有户籍制度立足于人口和地区的捆绑限制,公民在不同城市之间的自由迁徙、工作流动都会受到很大限制,加上中国传统思想观念的原因,更加强化了国民固有的安土重迁的生活习惯。一个流动性强的社会,人们会更多地倾向于租房,倾向于投资更加方便变现的股票、债券,而不是不动产。鼓励公民自由迁徙、流动的户籍制度,有利于增加房地产的租赁,减少购买的需求,进而稳定房地产价格。

三、调整我国房地产价格的对策与建议

(一)调整开发投资结构,增加低价位住房供应,控制房地产价格上涨调整房地产开发用地的供应结构,通过增加普通商品住宅和经济适用住房等建设用地的投放量,增加普通商品住房和经济适用住房的供应,提高其在市场供应中的比例,可以保障城镇中低收入家庭的住房需求。同时,还要建立与住房供应体系相适应的住房价格体系:一是对限定销售对象的中低收入家庭购买的经济适用住房,严格实行政府指导价,限价销售;二是对大多数家庭购买的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指导性价格和浮动幅度,放开销售价格的管理方式;三是对高收入家庭购买的高档商品住房实行市场调节价,由企业依开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。

(二)控制开发成本,降低房地产企业的期望利润一是在相同的开发环境下,房地产企业要通过对设计、施工、材料、装修公司的选择和资金的供给,对房产开发进行有效地组织和管理,开发出适销对路的适应市场需求的产品,并尽可能地降低建筑工程成本、降低产品销售价格,使之在竞争激烈的市场经济环境下,求得生存、求得发展;二是充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制,从而减少管理费用支出,减少消耗,降低成本,既实现企业利润的最大化,又促使开发商拓展竞争思路,把期望利润调整到一个合理的水平。

(三)加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序一是清理整顿房地产的各项税费。对名目繁多的房地产税费要进行全面清理,各种税种的设置应根据市场状况进行调整,通过完善房地产财税制度,促进房地产的流通和消费,消除房地产成本中的不合理税费;向政府部门、事业中介机构缴纳的管理费和服务费等各种收费项目,能降低标准的给予降低标准,能减免的给予减免,对不合法、不合理的收费项目要坚决予以取缔;对因城市建设资金不足而设立的各种基础设施配套性收费,应结合城市公用事业价格改革和费改税的推行逐步降低收费标准,直至取消;对涉及住房开发建设过程中的自来水、电力、燃气、电话、有线或光缆电视等垄断行业的价格和收费行为进行全面清理整顿,严厉打击垄断企业强行推销商品和服务、强制收费的价格违法行为。

二是严肃查处房地产价格的违法行为(如低价出让土地、高价炒卖房地产)。对短少面积、搞价格欺诈等扰乱房地产市场正常价格秩序的行为要予以曝光和严肃查处,以维护房地产市场正常的价格秩序。

[参考文献]

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7]韩冬梅,屠梅曾,曹坤.房地产价格泡沫与货币政策调控[j].中国软科学,2007,(6):9-49.

房地产价格范文篇7

关键词：货币政策；房地产；价格

自从我国实行商品化住房改革以来，由于我国经济的飞速发展，受居民对住房需求的上涨和扩大内需的政策影响，我国房地产市场的价格一直处在一个上升通道，尤其是2009年以来，在多种因素的影响下，房地产市场的价格涨幅更是惊人，引发了各界对于房地产市场是否存在泡沫的争论。近几年我国房地产市场的发展是不均衡的，一线城市的房价仍在飞速上涨，而对于三四线城市则出现了一定程度的库存问题，为此，国家出台了房地产市场去库存的政策。房地产产业是国家经济的支柱型产业，对于国家经济的发展具有十分重要的作用，此外房地产市场价格也是民生关注的热点话题，房地产市场的价格与居民的生活质量息息相关，因此房地产市场的发展与社会稳定也有十分重要的作用。我国对于房地产市场一直在采取宏观调控措施，不管是从房地产供给还是从房地产需求两方面，都采取系列针对性的措施，而对房地产市场上的资金流动性的调控一直是重中之重，我国对于房地产资金流动性的调控最重要的就是通过货币政策手段，因此研究货币政策与房地产价格关系很有必要。

一、货币政策于房地产价格关系的理论分析

根据货币政策传导机制理论，货币政策通过利率渠道、信贷渠道和资产价格渠道都会对房地产价格产生影响，这里主要分析货币政策通过信贷渠道和资产价格渠道中的财富效应对房地产价格的影响。信贷渠道的传导机理为中央银行通过改变货币供应量，从而使得商业银行的准备金和存款发生变化，进一步使得商业银行的可贷资金发生变化，从而使得各行业的融资规模受到影响，这就对整个国家的物价和产出产生影响。对于房地产行业来讲，中央银行货币政策的变化，使得商业银行的可贷资金发生变化，那么对房地产行业的融资会受到影响，进而影响到房地产市场的价格。财富效应的传导机理为中央银行通过改变货币供应量，使得利率和金融资产价格上升，进一步使得其金融财富和终生财富发生变化，进而对其消费需求发生变化，从而影响物价和产出。具体到房地产行业，货币供应量变化使得股票价格发生变化，那么居民的财富和终生财富发生变化，其对于房地产的消费需求也会发生变化，进而影响房地产市场的价格。

二、货币政策与房地产价格关系的实证分析

本文选取广义货币供应量m2作为货币政策的代表变量，选取全国百城历史样本均价p作为房地产价格的代表变量，样本期为2010年6月到2015年6月的月度数据，对各变量进行取对数处理分别记为lm2，lp，首先要对数据进行平稳性检验.

三、结论与建议

从回归结果可以看出，lm2每发生一个单位的变动，将使得lp发生0.26个单位的变动，两者存在着正向的变动关系，即货币供应量的变动的确对房地产市场的价格有影响。在从货币政策角度对房地产市场价格进行调控时，要注意从货币政策传导的渠道入手，尤其是信贷渠道和资产价格渠道，我国对于房地产市场价格进行调整主要是通过信贷渠道进行调整，即通过货币供应量的控制，使得居民和房地产企业可以获得的贷款额度发生变化，进而对房地产市场的价格产生影响，除此之外，国家在对房地产市场价格调整时，要注重货币政策资产价格渠道的作用，这就要求我国对于股票市场要进一步进行完善，充分发挥股票市场的资源配置功能，提高资源配置效率，使得资产价格的决定由市场来决定，完善监管制度，提高信息披露程度，严格落实各项制度，加重对违规行为的处罚力度，加强投资者教育，培育其风险意识，避免让股票市场成为中小投资者的“”，要让股票市场真正从筹资功能向投资功能转化。货币政策对股票市场的影响离不开市场化利率的作用，我国正在大力推进利率市场化进程，利率市场化的早日实现将有助于资产价格的确定和股票市场的发展，也使得财富效应更加凸显，使得货币政策传导更加顺畅，从而对房地产市场价格的调控也更加有力度。总之，用货币供应量才进行房地产价格调控，要从传导机制出发，除了最主要的信贷管理外，还要从资产价格渠道入手，尤其是股票市场的完善和建设，唯有如此，此会使得货币政策传导效果加强，才能更好的对房地产市场价格进行调控。

作者:刘飞 单位:云南民族大学

参考文献:

[1]刘传哲，何凌云.货币政策变量对我国房地产价格的影响分析[j].中国物价，2009（10）.

房地产价格范文篇8

一、房地产价格现状

20*年以前，南和县房地产开发的主要是以庭院为主的少量的个人住房为主，小区没有正规的物业管理，且房价较低。20*年，房地产开始向规模小区发展，金阳小区、怡欣家园的开发，拉开了我房地产开发的序幕，也拉开了南和房价持续上涨的序幕。3年来，房价逐年提高，普通商品房价格由20*年900元/平方米，到20*年1600元/平方米，上涨700元/平方米，上涨幅度达63.6%。

二、房价上涨原因

经分析，南和的房地产价格上涨主要有住房供不应求、房地产成本的上涨以及人为炒作等几方面原因。

1、供求关系。从供求关系来看，南和县现在处于供不应求状态，拉动了房地产价格。居民收入水平的提高，对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求，住宅档次的提高，使得住宅建设成本增加，带来了房价上涨。

首先，从县域居民来看，以前的住房，大部分都属于三无状态，无集体供暖、无统一供燃气、无统一管理，居住环境和生活质量不理想。而这一原因造成了许多居民开始更换住房，以改善生活环境和提高生活质量，这增加了市场房地产需求量。

其次，随着近几年来人民生活水平的不断提高，农村剩余资金增多，不少资金都集中到了房地产市场。有经济能力的农村居民，开始在县城购房，加大了对县城住房的需求量和购买力。而一些有经济能力的居民现有多套购房，囤积房源，对房价上涨起到了推动作用。住房市场需求量增加，市场供不应求。造成房价的必然上涨。

3、房地产成本增加。房地产价格成本增长四方面因素，一是近几年由于煤电油价格的不断增长，房屋建设用原料价格上涨；二是务工人员工资上涨；三是房屋供暖、供气等配套设施不断健全，增加了建房成本的投入量；四是土地价格的上涨。3年间，土地价格上涨严重，其中土地供应不足，特别是城区的土地供应不足是房价上涨的主要原因。

4、人为炒作因素。房地产价格的不断上涨，也存在着人为炒作的因素。开发商为了追求更大的利润，大肆进行市场炒作，各种炒作概念层出不穷，误导了消费者进行不合理投资，在一定程度上也拉动了房地产价格的上涨。

三、未来的房价走势

经分析，南和未来房价总体上是处于平稳高位运行阶段。

因为，土地、建材等住房成本的增加，将带动住房价格的不断上涨，钢材价格虽然下滑，但不会给当地房价带来很大的影响。

其次，成规模的小区目前还不多，人们对高生活质量的追求，带动人们对住房的不断需求，再加上城镇化进程的不断推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速增长，家庭单元的分化，人们买新房的刚性需求不断增大，对住房升级要求不断提高，未来一段时间对住房的需求量势头不减，市场需求量的加大仍会使房地产价格处于平稳高位运行。

四、对平抑房价的三点建议

1、增加土地供应量，提高商品房的有效供给。

房地产价格受供求关系的影响。近几年广大人民群众对商品房的需求增大，造成供给不足，这是造成商品房价格上涨的主要原因。我们应该通过多个渠道加大商品房的供给量，这里指的商品房，是指普通商品房、经济适用房和廉租房。要想增加住房的供给，就要增加土地供应量，并且是用作建设普通住房的土地供应。只有这部分的市场供给量增大了，市场供求关系平稳，房价就有可能下降。

2、制定措施，确定政府目标责任考核。

将地方房价的年上涨幅度确定指标，责任到部门和人。比如说地方房价的增长率，应该低于该地区同类型城市的房价增长率。

房地产价格范文篇9

关键词:货币政策;房价影响;区域差异

1.引言

货币政策作为房地产价格与市场的中间变量，要起到稳定经济增长的作用，以市场的有效性调控为目标。房地产作为社会主义市场经济中的特殊产品，具备许多特性，包括权属性、需求弹性、趋势性、预期性等，其自身的多重特性，决定了房地产产品的价格高于普通大宗产品，正是由于其价值水平高，房地产行业对资金的需求则更为必要，是资金密集型行业。随着我国信贷政策的不断完善，为房地产行业的发展提供了机遇。对于市场而言，更加关注货币政策对房地产行业的影响，资金的流动性是影响其行业与房地产价格的重要因素之一。

2.货币政策对房地产价格的传导机制理论

关于货币政策与房地产价格传导机制关系理论起源于美国金融学家弗里德曼的相关理论，最初是对股票价格与货币量之间关系的探究和归纳。我国学者在其理论基础上分析房价与货币供应量、对银行信贷等方面的影响。房价之所以与货币政策之间存在紧密的联系，是由于资产价格的波动势必会影响货币市场的稳定发展。关于货币政策与房地产价格的传导机制分析，本文主要从利率传导机制与资产价格传导机制两部分进行说明。2.1利率传导机制。货币政策对房地产价格的利率传导作用主要表现在货币供应量上，货币政策实际是借助行政手段对市场货币供应量的调控。依据凯恩斯的利率传导理论，假设国家行政部门采用紧缩性的货币政策，势必会减少放入市场的货币供应量，在货币量供不应求的情况下，会导致利率上升，市场的消费和投资行为会受到一定程度的约束，当然，这种约束并不是政策本身带来的，而是取决于市场自身调节和消费者的心理因素。反之，采用扩张性的货币政策，即会增加货币供应量，利率将会下降，人们的消费和投资需求就会上升。采用凯恩斯的利率传导机制理论，论证货币政策对房地产价格的利率传导机制。假设国家采用紧缩的货币政策，货币供应量就会减少，利率上升，对于房地产开放商而言，资金的流动性变差，企业的生存发展面临着危机;对于消费者而言，购房的成本提高了，此时购房所背负的利率较高，消费者更倾向于保守的消费，购房的需求就会降低，由于房地产需求弹性的特性，其价格受到市场需求变化的影响明显，在购房需求低的状况下，房地产价格就会降低。反之，实行扩张性的货币政策，则货币供应量增加，利率下降，购房成本降低，购房需求增加，房价会呈现上升趋势。利率传导机制如下图。以上是机遇利率传导机制理论，对货币政策与房价之间关系的推导研究，可以发现，不论是紧缩性货币政策或是扩张性货币政策，所导致的结果都会造成市场较大波动。其中，房价的快速上涨伴随产生的房地产泡沫问题影响最为严重，曾席卷日本、美国、新西兰等国家衍生造成了房地产市场崩盘与危机;而紧缩性的货币政策又将遏制消费，国民经济难以实现发展成效。正是由于货币政策的深远影响，我国坚持采用稳健的货币政策。2.2资产价格传导机制。关于资产价格传导机制，主要包括托宾q与财富效应两大理论，这两大理论都是将人们手中所持有的资产划分为金融资产与非金融资产，金融资产即为通常意义上的股票，非金融资产可以理解为不动产或固定资产，当货币政策发生变化时，不同资产的价格水平就会发生相应的变动，而资产持有者会依据产品当时的价格变动对不同类型的资产比例进行调整，规避风险以实现自身利益的最大化。以此为依据，推导货币政策对房地产价格的资产价格传导机制。假设采取扩张性货币政策，货币的供应量增加，利率下调，资产持有者持有的股票价值将会增加，股市的价格会呈现一定程度的上涨，市场投资增加，将会导致房价上升。反之，采取紧缩性的货币政策，货币供应量将会下降，利率上调，股票的价值降低，投资将会减少，房价下降。资产价格传导机制如下图。除利率传导机制与资产价格传导机制外，信贷传导机制也可作为两者关系的探究工具。这三种传导机制都是在理论上论证了货币政策的扩张、紧缩对房地产价格上升下降的关系，是同方向变化的。

3.我国货币政策对房地产价格的影响

2019年3月“两会”的政府工作报告中提出，将继续实施稳健的货币政策，货币政策要松紧有度。2018年央行连续3次下调金融机构存款准备金率，3次降低存款准备金率累计达到2.5%。对于房地产行业而言，放宽了资金准入，增加了资金流动的速度。2019年开年之初，连续两月下调存款准备金率，自2018年以来，累计净投放3.35万亿流动资金。3.1货币适当性宽松政策，房地产价格总体呈稳步上升态势。2018年以来连续5次下调存款准备金率，实施适当性的宽松货币政策，基于利率传导机制，央行连续下调存款准备金的动作，释放了货币供应量，会导致利率下调，购房成本降低，购房需求增加，房价上升。尽管央行不断在下调存款准备金率，但下调的利率数值在下降，2018年4月与10月的两次降准皆下调1%，2019年连续降准皆为0.5%，此举说明现阶段的货币政策是在适当性宽松，整个货币市场需要平稳发展，而不是刺激性地扩张。依据国家统计局的2019年1月、2月全国70城新建商品房房价指数等相关数据，2019年1月份，在全国70个大中城市中有58个城市房价指数环比上涨，2月份有59个城市价格指数环比上涨，符合货币政策对房价的传导机制。值得关注的是，货币供应量的增加并没有出现房价猛涨的情况，一二线城市房价指数变动有很大的差别，北京上海等一线城市房价指数上涨十分不明显，尤其是北京，2019年2月北京房价指数比1月份下降了0.2个百分点，上海2月份房价指数只比1月份增加0.3个百分点。货币政策的适当性宽松，确实为房地产市场注入新的资金活力，全国房地产价格总体呈稳步上升，我国房地产价格是符合货币政策的传导机制，但不完全相同，这是由于我国始终坚持稳健的货币政策，房地产价格不仅受到市场、货币政策的影响，还有区域、限购、成本等影响因素，采用稳健的货币政策也是为了稳定房价，保证房地产市场平稳健康发展。3.2一二线城市房价涨幅分化特征明显。依据国家统计局数据，我国二线城市房价指数变化与一线城市变化不同，西安2月份房价指数较1月份增加1.1个百分点，大理2月份相较于1月份增加了1.8个百分点。单就2019年前两个月的月度房价指数涨幅，二线城市的房价指数略高于一线城市，全国范围的城市房价指数月度涨幅并不明显。然而，年度比较全国城市房价指数的变化，一线、二线城市出现明显分化。2019年北京房价指数与上年同月相比仅增加2.9个百分点，西安房价指数与上年同月相比增加24.2个百分点，大理与上年同月相比增加21.4个百分点，济南房价指数增加16.4个百分点。一方面说明我国的房价涨幅是符合货币政策对其的传导机制，在货币供应量增加的条件下，房价出现了宏观范围的增长;另一方面则反映出，我国一二线城市或大中型城市房地产价格的涨幅差距大，一线城市房地产价格指数涨幅较小，例如北京的房地产价格指数全面仅增长了2.9%，而二线待发展城市房地产价格指数持续增长，一二线城市房价涨幅分化明显。一、二线城市的房价涨幅特征分化大，究其原因，一方面是政策调控这双“有形的手”，自上世纪90年代初期，我国房地产行业迅速发展，由于大城市的规模效应，房价迅速上升，远高于二线、三线城市，大城市“炒房”现象的出现对房地产市场的平稳健康发展产生了极大威胁，由此政府颁布各种限购、限贷等政策遏制房地产的投资性需求，2018年上更是提出“房住不炒”的定位，维持房地产业平稳健康发展;另一方面，则是由于房地产产品的区域性特性，各地区颁布的房产政策有差异，例如2018年二三线城市的“人才大战”影响延续，各地的落户福利政策和区域性的发展都为二三线城市的房价推波助澜，各地政策的差异性，各地政策的差异性也是导致一二线城市房价涨幅分化明显的原因。

4.结论与建议

通过货币政策对房地产价格的传导机制影响分析，可以得出，货币政策是影响房地产价格的重要因素之一，但不是唯一因素。货币政策作为宏观政策不仅影响房地产行业，更是对其他行业与个体有重要影响，另外，房地产价格的变化也会对货币政策产生一定程度的影响。因此，把握货币政策与房地产价格之间的传导机制关系，对维持房地产市场的平稳健康至关重要。我国采用稳健的货币政策，不是不增长，也不是慢增长，而是有序的增长，货币政策作为调控国计民生的金融工具就必须要维持社会经济的稳定与发展。要实现房地产市场平稳健康发展，一方面要鼓励中小企业不断发展，加快房地产行业资金流动，另其“活下来”;另一方面，要充分考虑社会民生的收入与消费能力问题，认识到不同地区房地产市场的特殊性，一二线城市要差异化对待，不能“一刀切”，由于房地产产品作为当前消费者资产的普遍形式，全国房地产市场“稳房价、稳预期”的基调已定，房价的过快增长也会衍生出泡沫，各地区还是要坚持稳健的宏观货币政策，实现房地产市场平稳健康发展。

参考文献:

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房地产价格范文篇10

关键词：股票价格波动；房地产价格波动；银行系统稳定；传导渠道

一、引言

金融部门参与资产市场深度越来越深入发展暗示着股票和房地产价格的波动将对一国金融机构的资产负债表产生重大影响。一条直接的渠道是通过非信贷资产的价值重估和从资产交易价值中所获得的经纪费用的变动影响收益。另一条稍微间接一点但却关键的渠道是通过家庭和企业净财富的变动来影响金融机构资产负债表。因为股票和房地产价格的下跌影响家庭和企业借款人的清偿力，它们可能增加金融部门资产组合中不良贷款的比例，因此降低银行资本总量和削弱其贷款。特别是在资产价格整体下降时，这种效应可以通过贷款抵押物价值的下降而得到加强，因为银行通常在违约发生时可以通过出售抵押物来补偿损失。但是金融机构在此时都力图以很低的价格出售这些资产，因此对资产市场和银行资产负债表的负面影响可能自我加强。这些效应的结合就可能产生一次"信贷紧缩"，进一步恶化由开始时资产价格下跌所引发的紧缩效应。

相反，一个相同的机制可能在经济高涨时放大资产价格上涨的效应。随着家庭和企业的净财富的增加，银行的资产负债表得到改善，贷款能力也得到增强，从而使信贷出现繁荣。这一传导机制被证明在那些银行主导型金融系统（bank-basedfinancialsystem）国家，比如欧洲大陆国家和日本（这些国家中银行与企业相互持股现象非常广泛），相比那些股票和债券市场主导型金融市场(market-basedfinancialsystem)国家，比如美国和英国等国要强烈的多。资产价格波动对金融机构资产负债表的损害作用强调了建立资本充足率高和监督合理的金融系统的必要性。脆弱的金融系统将削弱把资金从资金盈余人导向资金需求者的能力，增加资本成本从而限制了创新企业获得流动资金，进而阻碍投资和经济增长①。一些发达国家和新兴市场国家过去二十年来的经历也表明，资产价格崩溃之后政府支持的银行救助过程是有非常高的成本的。还有，金融系统的结构性脆弱还可能通过导致货币政策的"纵容"（fore-bearance）从而损害价格的长期稳定，即为避免金融系统崩溃的高成本和财政救助程序，货币政策当局可能试图维持一种宽松的货币政策，这就可能促使初期的资产价格泡沫进一步膨胀。相反，政府可能在资产价格崩溃之后选择"放宽管制"，从而可能阻碍进行必要的金融系统重组的进程。国际上有关改革资本充足率标准和加强信贷和市场风险管理的大量努力就部分反映了考虑到金融机构在资产市场波动中的高风险以及资产价格波动对金融系统稳定性的潜在影响，而增强其稳健性的想法（basel,1999）。

即使在金融系统资本充足、监督合理的情况下，金融脆弱性仍然可能因为企业和家庭部门的过度负债而发生。因为在一次长期的繁荣之后，股票市场的调整通常要花费很长时间来进行，这就可能导致萧条时期的延长，即使金融部门的清偿力在开始时并未受到影响。延长的股票市场调整过程在企业和居民参与资本市场程度比较深的情况下可能尤其严重。这是因为，如以上讨论的，股票和房地产价格的阶段繁荣通常使资本的实际成本降到低于它的基础水平，这又通过预期和托宾q效应，导致过度投资。资本成本的这一超调降低了企业盈利性从而增加了金融脆弱性。这可以从日本1990年代的经历见证到。而且这一事件要经过相当长的时间才能恢复②。

二、股票与房地产价格波动影响银行稳定性的传导机制

那么股票与房地产价格的波动会通过哪些渠道影响到银行呢？通常我们根据风险来源的不同将银行的风险分成五大类型：

（一）信贷风险，即贷款抵押品价值的严重下降及股票和房地产市场上的借款人违约率不断上升的风险。

（二）市场风险，即银行作为房地产和股票市场的直接投资者所面临的风险。

（三）盈利性下降的风险，即银行整体营业收入的突然下降的风险。这是由于传统银行业务收入的下降不足以通过资产交易、投资银行业务收入及资产管理服务等业务所获得的收入和费用所补偿时而发生的风险。

（四）为附属机构注资带来的风险，即因银行的非银行附属机构或相关联的实体过多参与房地产或证券投资业务而招致的风险。

（五）"第二回合"效应风险，即某一时期资产价格下降通过影响宏观经济和金融环境，进而影响到银行稳定性的风险。

信贷风险渠道可能是银行考虑最多的风险来源。首先是因为信贷业务仍然是银行业最主要的收入来源。而且，在那些银行主导型金融系统国家中，银行最主要的风险就是来自于房地产市场，因为房地产行业本身就是一个依靠银行贷款发展的行业。另外，在这些国家，银行直接参与股票市场的程度相对较小，所以股票市场价格下降对银行直接的影响不大。而股票市场影响银行最主要的是通过对宏观经济环境和居民财富的影响来间接影响银行。但是，要准确的给出一国银行所面临的风险，我们必须详细的分析每一条渠道对银行的影响。

（一）信贷风险渠道

过去的一些银行危机事例证明，银行很可能处于资产价格下跌过程中的风口浪尖上。银行贷款往往是居民家庭和企业投资于股票市场和房地产市场最主要的融资来源。所以，一旦资产价格开始回落，借款人的偿还能力就会受到影响，有的甚至可能出现破产，银行贷款的质量肯定会迅速下降。随着银行不良资产占贷款份额的增加，银行就得靠出售贷款抵押品来减少损失。这又导致抵押品市场出现供给过剩，抵押资产的价格进一步下跌，特别是在封闭和分割的市场上，银行被偿还的可能性因此就会受到损害。因此，为了评估资产价格迅速下降所带来的信贷风险，有必要对信贷风险的主要方面作更进一步的分析。

1、信贷扩张的数量

了解银行贷款在支持资产价格上涨的过程中所扮演的角色是重要的。当资产价格的上涨是与经济基本面预期的改善，或实际利率的下降相关时，就可能引起银行贷款的增加。然而，银行贷款也可能给资产价格造成上涨的压力，特别是如果银行放松它们的贷款标准时。比如，上个世纪90年生在斯堪的纳维亚半岛国家（挪威和瑞典）以及日本的银行危机，就是由于银行过度放宽贷款标准，导致名义和实际贷款以两位数的增长速度增长。在芬兰，个人银行贷款增长量与随后出现的不良资产的比率接近1：1。特别是，当银行的贷款人过多的参与股票与房地产市场时，这可能就成为一次潜在的经济衰退的指示器。

在房地产市场上的贷款大多为抵押贷款，所以我们可以用抵押贷款的数量和增长率的增加来代表银行对房地产市场提供的资金支持。但有关银行贷款对股票市场价格上涨提供资金支持的相关信息却很少。一般而言，贷款总量的上升趋势通常会促进，或者至少会伴随有股票价格的上涨。然而，可获得的数据却并不能够清楚的证明这种关系。另一方面，在银行主导型金融市场国家，比如日本和欧洲大陆国家，银行参与股票市场的程度并不深，股票市场投资对银行（贷款）资金的依赖程度也有限。例如，在英国，银行对证券交易商的贷款在1999年的贷款总量中只占10%，而在瑞典，证券市场贷款所占比例还不足1％。这一贷款份额与房地产市场占贷款总额的比例显然不可同日而语。但是不容否认的是，它也已经构成银行不可忽视的一个重要的风险来源。

而就房地产市场而言，那些房地产价格迅速上涨的国家（比如爱尔兰，荷兰），银行对这些部门贷款的增长速度也是最迅速的。比如在爱尔兰，抵押贷款份额的增长而在1997到1998年间翻了一番，增长率超过20%，这就产生了极大的风险。

2、客户的脆弱性

就贷款增加本身而言，如果并没有伴随有客户违约风险的上升的话，就不必过分担心。如果能及时获得有关银行客户脆弱性的信息对于准确了解银行面临的信贷风险是有非常大的帮助的。最有意义的指标是有关客户的负债能力以及杠杆比率。因为不同的客户有不同的风险，因此区分不同的客户是必要的。比如一般而言，居民家庭比公司客户的风险就要小一些；而高杠杆率的房地产开发商或房地产所有人的风险最大，他们也是导致银行在一次房地产价格泡沫中受到损失的最主要的来源③。

3、借款人的分布

单独评估平均的信贷质量是不够的，因为银行可能拥有对资产价格变动高度敏感的客户。这对于"边际"借款人是一个尤其突出的问题。即使银行在平均上拥有足够的套补风险的能力，但最后一位进入股票和房地产市场的借款人却是特别脆弱的，因为他们是在价格接近顶峰的时候向银行贷款投入股票和房地产市场并预期价格还会继续上涨。这种客户将是可能遭受最大损失并是最可能出现违约风险的群体。一旦这些借款面临损失时，他们也就有可能冒更大的风险（这就是道德风险问题）。他们的冒险行为导致银行贷款的平均质量恶化，一旦贷款的平均质量恶化，而且如果劣质的项目被当成优质项目来融资时，银行由于信息不对称，不能够区分优质项目和劣质项目，为减少损失银行就会提高贷款门槛，这就可能导致一些好的项目得不到银行融资（这就产生了逆向选择问题）。

4、抵押品(collateral)的问题

抵押贷款构成担保贷款的主要类型。作为贷款抵押物的资产就扮演着担保品的角色。股票也可以作为向银行贷款的担保品，例如，当以向银行贷款融资的方式来投资股票市场或进行管理层收购时（mbo），所购股票就成为贷款的担保品。但银行通常认为股票作为担保品其价值波动性太大，所以不太愿意接受其作为担保品。

银行通常根据抵押品价值的一定比率（即贷款/价值比率，ltvs）来发放抵押贷款的，这一比率往往要小于1。因为当借款人违约时，银行不得不靠出售抵押品来弥补损失时，可能不能够按抵押品的实际价值来出售。根据过去危机的经历，这一比率在银行问题的形成过程中起了核心作用。如果这一比率相当低的话，客户违约之后银行在处理抵押品时受损失的可能性就小；如果这一比率很高，即使资产价格只是较小的下降也可能使银行遭受较大的损失。银行在客户违约时成本的大小等于贷款数量与抵押资产的价值的差。

对于ltvs的评估并不是直接的，它要考虑包括ltvs的大小和价值评估的程序。因为在这两个方面不同的国家可能会有不同的标准，所以ltvs是不能够在国与国之间直接进行比较的，除非它们之间的价值评估程序是一样的。

（二）市场风险渠道

银行越来越频繁的介入证券业务就因此越可能受股票价格巨大波动的直接影响（股票价格风险）。然而，这种影响的大小要根据证券交易的资本保证金率要求对市场风险的弥补程度而定。与抵押贷款/价值比率相比，为了弥补所有市场风险而设立的资本保证金要求比率要小得多。例如，在欧洲国家中，这一比例要求最低的国家是瑞典，只有1%。而最高的法国、英国也只有8%。因为资本保证金比率要求太低，虽然欧洲国家银行面临的总体市场风险并不大，但对于个别银行或非银行金融机构而言，仍然可能成为主要的风险来源。

另外，银行所面临的市场风险的大小还与银行在股票市场与债券市场投资的比例而不同。因为股票市场价格相比债券价格具有更大的波动性，所以股票市场投资占比例大的银行面临的市场风险肯定会大于债券市场投资占主导的银行。一般而言，银行主导型金融市场国家的银行在股票市场的直接投资要小于债券市场投资规模。例如，股票资产只占到德国银行全部证券投资的2%，在其它欧洲大陆国家中股票资产占总资产的比例也不超过5%。所以，在这些国家中，股票价格风险只占到所有市场风险的6%左右。而且因为债券的投资占主导，所以股票价格的下降可能对市场风险只有中性，有时甚至是正面的影响。比如股票价格的急剧下降可能导致银行在自己的资产组合中更多的持有国库券和其它类型的债券，从而使银行总体的市场风险下降。而在市场主导型金融市场国家中，银行在股票市场的投资比例要高于银行主导型国家。例如在英国，股票市场投资占到银行证券投资的13%。这样，银行在股票价格下跌中面临的市场风险就不容忽视了。

（三）经纪业务收入渠道

银行业竞争的加剧导致银行传统业务和利润空间急剧缩小，而这种传统业务收入的下降在许多国家是通过经纪业务这种非利息收入来弥补的。银行主要的经纪业务收入有资产交易获得的佣金、提供兑换服务的收入、提供资产管理业务的收入、以及销售保险和其它投资产品的收入等。而资产价格的缩水将影响到银行经纪业务收入：首先，资产价格下降之后，如果证券交易活动减少，银行的佣金收入就会下降；同时，由于资产价值缩水，银行所管理的资产数量也会减少，管理费用收入自然也缩水了。当然，银行也有可能在熊市中赚到经济收入，因为资本市场上的投资者大量抛售资产的行为增加了市场交易量，从而增加银行的手续费收入。然而，因为从资产管理服务中所获得的管理费构成银行参与证券业务收入的一大部分，而资产价格下降后，这种费用可能会在很长时间内处于低水平，所以银行总经纪收入在资产价格下降之后应该是下降的。而且，一旦资本市场崩溃，一些特定的业务，比如ipo和m&a等，甚至会在低迷的股票市场上消失，银行从这类业务中所获得的收入也就全部损失了。总之，这一渠道看来要严格根据股票价格下降的程度和投资者从股票市场收回投资的时间的长短而定。

（四）对附属机构影响的渠道

虽然银行对证券和房地产行业的直接参与并不多，但资产市场价格的急剧下降却可能通过对银行附属机构或子公司的影响而间接影响银行的稳定性。这些附属机构或子公司通常要依赖它们的母银行来为其提供流动性支持。一旦这些附属机构或子公司过多的参与到资本市场或衍生金融市场，这些市场的价格波动就很可能引起银行附属机构或子公司的流动性危机，进而向其母银行提出新的资金要求。当银行没有健全的内控系统的情况下，这种附属机构的风险就可能最终影响到整个银行集团的稳定性。

（五）"第二回合"渠道

资产价格下降除了可能对银行的资产负债表和借款还款能力产生直接影响效应之外，还可能通过对宏观经济和金融环境的损害作用来引起银行系统稳定性的减弱。在某种意义上，如果我们把更多的注意力放在金融危机产生的实际来源上时，这种"第二回合"效应可能就是银行危机的一个重要根源。特别是当存在我们前述的银行脆弱性问题时，这种效应的出现会加剧危机的程度。

1、宏观经济效应的影响

一些国家资产价格的上涨可能通过财富效应导致过度消费，这反应在这些国家储蓄率的下降和负债的上升上。而资产价格的突然下降就可能使这种趋势出现逆转。而且资产价格波动的不对称性，消费和投资下降的程度要大于资产价格上涨时增加的程度。这就产生了传统的"负债-通货紧缩"危机。而一般而言，宏观经济情况变坏，银行发生信贷危机的可能性就会上升，银行的收入也会减少。

家庭持有股票份额的增加也可能提高这一传导渠道的重要性。当然，家庭持有股票份额在不同的国家有很大的不同。一般在市场主导型金融系统国家，家庭参与股票市场的深度和持有股票份额都要高于银行主导型国家。例如在德国和奥地利，股票只占家庭投资的很有限的一部分。而且在大多数国家，家庭都是通过持有共同基金帐户来间接持有股票资产的。相比之下，房地产在大多数国家的居民家庭中是最主要的财富。但是，在任何情况下，提高银行资本充足率水平都是防御宏观经济绩效变坏对银行产生影响的关键措施。

2、对银行融资环境的影响

在过去的几年中，在世界范围内掀起了一股银行业再造的浪潮。在银行业再造的过程中，给银行业注入新的资本和进行兼并收购是最主要的两种表现。而资产价格的下降则可能阻碍或延缓银行业再造的步伐。因为在这样的情况下，银行所需要的新资本可能越来越难以从股票或债券市场上所筹集，其融资成本也会越来越高。而且，在资本市场低迷的时候，银行业通过资本市场进行的收购兼并活动也很难开展。

3、对解决银行业问题的影响

一旦严重的银行业问题产生，在资本市场低迷的情况下，也可能更难解决。例如，许多发展中国家在解决银行的不良资产问题时，一个主要的方法就是资产证券化。而资产证券化成功进行的一个前提条件是拥有一个发达、完善、并且交投活跃的资本市场。而当股票市场萧条时，资产证券化的前景就堪忧。

三、结语

总之，信贷风险渠道，特别是银行面临的股票和房地产部门的贷款风险显然是资产价格波动影响银行稳定性最主要的因素。而且随着银行在信贷市场上竞争的不断加剧，导致银行业利润空间的缩小。这种趋势在许多国家都有出现，一些国家的银行为增强竞争力就放宽了贷款标准，比如一些银行提高了抵押贷款/价值比率（ltvs）。这在一定程度上会进一步助长资产价格的上涨，导致资产价格泡沫的形成。而资产价格泡沫破灭之后宏观经济环境和银行融资可能性都会受到影响，这又会通过经济业务收入渠道，和"第二回合"渠道来影响银行的稳定性。因为资产价格波动会对银行稳定性产生影响，所以监管当局应该密切关注房地产与股票价格可能出现的剧烈下跌并以相应的方法应对，以防止资产价格波动导致银行系统脆弱性的发生，并进而威胁到整个金融系统的稳定性。

作者简介：唐建伟中国社会科学院工业经济研究所博士后流动站；(香港)招商局集团博士后流动，518067

注：1.一个有关金融系统稳定性与经济增长之间联系的全面讨论请参见：rosslevine,“financialdevelopmentandeconomicgrowth:viewsandagenda”,journalofeconomicliterature,vol.35,june,1997。